鲁达 本文来源：时代财经 作者：童洁
旭辉控股业绩会
每年两次的业绩会，旭辉董事长林中都会在正式进入业绩介绍之前，谈一谈自己过去一年的感受。对于让许多地产人感到寒冷刺骨的2021年，林中保持着乐观的心态，他说，“现在只不过是冬天，不是末日”。
无可否认的是，过去的大半年，中国房地产行业出现了30多年来从未有过的大变局，包括旭辉在内的房企经历了从未有过的跌宕起伏。而一年前，林中就曾察觉到行业进入了新的周期，这个周期正在为房企带来了一些新的挑战。
因此，一度冲刺规模的旭辉调低年度销售目标增幅，锁定2650亿元，希望通过放缓增速的方式平稳走过行业的过渡期。然而，现实比预期更加艰难，这大半年里，林中听到最多的是一个“难”字——行业难、销售难、回款难、面对做空难。
重重困难之下，旭辉2021年销售额定格在2473亿元，未能完成去年定下的目标。但即便如此，林中还是用“靠谱”一词肯定了这份成绩单，在他看来，旭辉努力走过了黎明前最黑暗的时光，迈出了破茧重生的步伐。
再次回应“做空门”
就在不久前，旭辉遭遇过资本市场“做空”。彼时，国际评级机构瑞银用一份评级报告宣告“看空”旭辉，此后，旭辉的股价崩盘，3月14日和3月15日两个交易日，其股价分别跌去19.95%和23.35%，导致旭辉不得不紧急做出澄清，力挽股价。
3月24日的业绩会上，旭辉CFO谈起地产股被“做空”时表示，过去半年，海外债券市场波动非常大，如果把时钟回拨到上周，可以看到大部分房企债券价格出现非理性偏离，通过观察，旭辉发现，这一轮债券波动不仅仅是来源于企业本身基本面或行业基本面，过程中还伴随了不少不实信息的隐秘传播。
如其所言，纷繁复杂的“小道消息”搅得资本市场难以平静。去年年末，世茂就曾因小道消息在资本市场发酵而遭遇大规模的恐慌性抛售。旭辉被“做空”同样与瑞银在评级报告中的推测不无关系，瑞银认为，旭辉合作项目高达400多个，一旦合作伙伴出现债务危机，旭辉就需要动用巨额资金收购合作项目股权等，或自身难保。
事实上，就像瑞银报告中所预测的那样，旭辉的确在尝试用收购股权的方式消除合作伙伴“爆雷”带来的风险。
2020年及2021年，旭辉联合花样年、住总及首开接连拿下北京市密云区檀营乡两宗宅地，去年，花样年出现债务违约，状况岌岌可危。面对合作伙伴的突然“爆雷”，旭辉选择自掏腰包买下花样年手中的股权。
不过，此次业绩会上，旭辉CEO林峰再一次进行澄清，表示在去年，旭辉已经开始对所有的合作项目做封闭管理，哪怕项目合作方出现风险，在项目运营层面依然能够维持正常运营，对旭辉的合作并不会有太大的影响。
据其介绍，旭辉一直对合作方进行分类管理，第一类战略合作方，主要为类似恒基、GIC、香港置地、华熙等一些资信较好的机构，占比约35%；第二类，长期合作方，由一些优秀的国企、央企组成，占比约56%；风险较高的主要是占比最小的一般合作方，这部分占比仅9%。
此外，林峰强调，旭辉从未为合作方提供超额担保，合作项目均按股比做正常担保，风险相对可控。
喊了三年的“提高权益”
事实上，导致旭辉被“做空”的合作问题，早已是其业绩会上的陈旧话题了。
2015-2017年，旭辉为了快速扩张，全面开启合合作，那几年，旭辉新增土储权益占比始终处于50%以下。直到2019年，林中明确将提高权益列为旭辉的改善目标，计划通过两三年把权益比提升到65%-70%，旭辉开始着手提高权益占比。
前两年，旭辉土储权益占比提升效果显著，2019年，旭辉新增土储权益占比直接由上一年的57.3%升至65.1%，2020年进一步提升到66.4%。但去年，上升的数据急转直下。
年报显示，2021年旭辉新增土储1170万平方米，对应应占600万平方米，权益占比仅51.3%，降幅超过15个百分点。受此影响，旭辉的总土储的权益占比也被拉低，到去年年末，其土储权益占比54.5%下降到54%，与65%-70%的权益占比目标还有些距离。
未来，增加权益比例依旧是旭辉计划之一。林中表示，旭辉会在未来8-10年把净负债率降至30%以内，不拿贵地、不拿错地、不做激进收并购，增加权益、减少合作拿地，加快土储周转。
上个月，北京2022年首批集中供地开拍，一众央企、国企及联合体中，只身参与抢地的旭辉显得十分骁勇，其以14.07亿元竞得顺义宅地，成为唯一竞得地块的民营房企。
不过，积极的旭辉今年不再划定具体的销售目标。“旭辉已经做了一个彻底的改变，穿新鞋走新路，从过去关注规模，转为关注经营效益、关注核心利润、关注ROE、关注为股东创造的经济附加值EVA。”
林中坦言，其仍然对房地产行业充满信心。“尽管行业正处在一个跌宕起伏的阶段，很多人对行业前景也感到迷茫，但房地产行业是一个永续的行业，是周期性的行业，意味着它一定是有春夏秋冬，相信冬天快结束了，春天也就不远了。”