luda 2017年3月17日，北京“有史以来最严格的“限购政策”“317新政”出台，再加上此后相继出台的多项政策，北京房地产市长/市场，特别是二手房市场迅速降温，逐步恢复稳定。
现在是“317新政”出台五周年，从最近北京二手房价格趋势来看，2017、2018、2019这三年逐渐呈下降趋势。但是，2020年以来，价格稳定势头日益明显。
对北京房地产市场有重大影响的“317新政”的核心内容是“承认房子，承认贷款”，提高房贷首付比例。业内人士指出，该政策不仅对价格虚高现象的控制作用不容小觑，而且对价格长期稳定健康的趋势也有一定的坚定作用，预计后续合理的住房需求将有序释放，整个北京房地产市长/市场呈现出稳步发展的趋势。
2017年推出的“317新政”被称为北京“有史以来最严格的”限购贷款政策。新京报资料照片
故事：
新政引入后，购房者放弃了“高杠杆”投资计划
“2017年北京“317新政”出台前，出售了这所房子，预付了其中300多万韩元，更换了1000万套房子，手头留下近200万韩元的钱，足以获得几年的银行贷款。当时新政出来了，我只好放弃这个想法。”李燕(化名)这样说。
2014年底，李娟在家人的支持下在北京大兴九宫购买了一套二手房，总价在90平方米220万韩元左右。两年后，在2016年北京房地产市场的“高点”上，该套房市场的价格上涨到了近600万人民币。看到房价飞涨，李娟萌生了卖房子的计划。“当时我纯粹是投资心理。考虑过把房子慢慢改成市中心，但不在意面积。"
北京“317新政”出台前，李娟准备付清上次买房时申请的公积金贷款。因为，根据原来的政策，如果名下房屋出售、贷款也被清算，购买再住宅时，可以被认定为“第一套房”。同时，她还看中了西南二环附近的新房项目，100多平方米总价为1100万元，按照原来第一套房35%的标准首付400万元，手里留出100万元用于每月还贷，基本符合她以前的预算。
当时李燕计划，一年半后可以下新房房产证，她可以再把这套房子卖出去。“这个新房项目区间摆在那里。我预计那个开业后的涨幅会比原来的房子更大。”
但是李娟没有等到这个项目开张，而是在等“317新政”。从2017年3月18日开始实施的北京“住房认定和贷款”新房地产市场，北京市已拥有一套住房，北京没有住房，但有房贷记录的情况下，购房时均被认定为“2室”，首付比例提高到60%以上，住房贷款的最长期限将缩短，即使李燕偿还公积金贷款，也将被认定为“2室”这意味着首付比例将从预计的35%增加到至少60%。
"新政作用立即出现，阻止了我当时的投资行为。"李娟完全打消了新政出台后换房子的想法。“卖掉500万套房子，拿出300万韩元去买房子，也只能换到500万韩元左右的房子，与以前住过的房子没有太大区别。而且，如果将500万韩元全部用于更换房子，偿还贷款的压力太大，所以“一动不动”。
李娟对新京报记者说，到目前为止，她居住的住房减少到400多万韩元，放弃投资想法后，已经有更多的改善住房需求。毕竟现在住的房子的年龄已经18年了。她倾向于在丰台区寻找房地产服务齐全的小区，更换设计理念焕然一新的二手房。在银行贷款方面，她希望不提高太高的杠杆，努力行动。
影响：
房地产市场降温后恢复平静，购房行为趋于慎重理性
2017年3月17日，北京出台了“有史以来最严格的”限购政策，不仅“认识住房和承认贷款”，还提高了两套住房最低首付比例、普通住房60%、非正规住房80%，将最长30年的贷款期限降低到25年。诸葛找房子的数据研究中心分析师关永雪说。
从成交量来看，新政出台后5年内，北京的二手房市场迅速降温后逐渐恢复平静。具体来说，新政报出台后，短期内成交量迅速下降，北京二手房网签数据显示，2017年二手房成交量下降了近50%。在2018-2021年期间，除了2019年的下跌外，其他都同比增长，年均增长率增加了15%左右。
在价格方面，政策对价格虚高现象的控制作用不容小觑，对长期稳定健康的价格走势也起着坚定的作用。据诸葛找房子的数据研究中心统计，政策出台期间，价格有明显下降的效果，2017年、2018年、2019年这三年的二手房价格梯度逐渐呈下降趋势。但是，2020年以后，北京的二手房价格从每平方米/5.7万韩元震荡而来，稳定势头日益明显。
另外，据贝研究院称，最近北京二手房价格指数保持稳定，总体来看，2018-2021年年均同比上涨2%左右，与2015-2016年双方的大幅波动相比，市长/市场业绩更加合理和稳定。另外，市长/市场期待也呈现出同样的特征。2017年“317新政”前北京二手房景气指数达到70，新政后市场预计将迅速下跌，2018年后保持整体20-30的稳定区间。预计后期北京房地产市场合理的住房需求将有序释放，整个房地产市场将趋于平缓。
稳发展的走势。整体挂牌价格变化方面，58安居客房产研究院分院院长张波分析称，“3·17新政”出台后，整体挂牌价格经历了较明显的下挫过程，这其中跟购房者及市场的心态有很大关联，随后由于市场逐步稳定，从2017年下半年一直到现在，整体挂牌价格都比较平稳，仅在2020年出现小幅波动。
“整体来看，政策对楼市的影响是不容忽视且十分必要的，当楼市出现过热或偏离正轨时，调控将发挥纠偏引导作用。”关荣雪分析称， “3·17新政”对于购房者和业主等的心态变化也有一定的影响，市场逐步进入买方主导的状态，业主频繁上调价格的现象逐渐消退，价格逐步趋于理性，购房者的购买行为也多持谨慎理性态度，交易周期被进一步拉长，也在一定程度上凸显“趋稳”的特征。
“3·17新政”出台后的5年内，北京二手房市场快速降温后逐步回归平稳。新京报记者 陈哲婉 摄
趋势：
供给格局生变，预计房价大涨现象将不会重现
合硕机构首席分析师郭毅分析指出，“‘3·17新政’产生的影响较大，5年前，整体市场供应结构已偏向高端化，部分刚需和刚改家庭很难在新房市场上寻找到合适的房源，也带动房价的上涨预期，令一部分投资需求出现抬升的局面。而‘3·17新政’出台后的这5年，一方面，供给端加大中低价位商品住房的供应，形成了住宅供应的多梯度的供给格局，也通过产品多元化满足不同购房家庭的置业需要；另一方面，通过提高首付比例，抑制绝大多数的投资和投机需求，从而使当前北京住宅市场，保持在一个相对纯粹和稳定的自住需求的状态。”
不过，郭毅同时指出，这一楼市新政出台后，特别是二套房首付最高八成叠加“认房又认贷”的政策，也影响了一部分改善家庭的置换需求。
郭毅表示，时至今日，北京新房市场总体还是以改善型产品占据供应主力，套均总价相对较高，因此，北京二手房市场仍将担当成交主力，即在整体市场中，二手房占据75%-80%的比重，这一趋势还将持续深化。除此之外，二手房市场的产品也将更加复杂和多元，能够兼顾刚需和改善型家庭不同梯度、不同品质及不同配套要求的居住需要。整体而言，目前北京二手房市场达到了之前调控的初衷。
在此背景下，展望接下来北京二手房表现，张波分析，北京房价在政策出台后，保持了一个相对的稳定。从近期来看，房价上升压力依然存在，但基本可以排除大涨的可能性，或将呈现微幅上扬的态势。而成交量方面，预计可能会有所提升。
在关荣雪看来，凭借北京较优的基础面，人口流入量逐渐增多，楼市韧性较强，加之今年房贷利率方面略有放松，市场将会持续维持稳定状态。与此同时，楼市调控将会因城施策，国家和地方也纷纷定调要满足合理住房需求，加大住房供应，将令刚需及改善需求进一步释放，因此，预计价格大涨现象将不会重现，北京二手房市场的发展也将进入健康、良性的发展状态。
新京报记者 张晓兰
编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁