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观点指数最近全国老龄工作委员会办公室、中国老龄协会公布了《奋进中的中国老龄事业》，据报告，截至2035年前后，我国60岁以上人口将超过总人口的四分之一。
人口老龄化对房地产产业提出了新的要求，一是对老年型住房的需求，二是对养老机构数量和机构床位增加的需求，最后是对高质量、专业化的养老护理服务的需求。
资本的动作总是猛烈的，资本丰富的企业总是在寻找新的资本蓝海，养老财产似乎是下一个投资选择。目前，国内养老房地产的主要加入者以房地产开发商、保险企业、养老服务企业为主。
与房地产开发商相比，保险企业的项目开发经验有些差，但由于雄厚的资本实力和保单而产生的高净值客户群是其他参与者所缺乏的。自2007年泰康保险率先提出进入养老地产以来，到目前为止，已有12家保险公司计划投资养老社区，部署的项目数量也在增加。(莎士比亚，坦普林(Templin))。
分别展示其能力、保险金、养老金的跨界范式
本篇将单独讨论保险企业投资养老房地产的投资，重点讨论已经落地的保险企业养老项目，并探索其规划、管理、利益模式。
1.持续照顾社区(CCRC)——泰康保险
12月21日，泰康保险集团投资的医疗社区——泰康之家草原投入武汉正式运营。这个养老社区是泰康的家在全国部署的第六个养老社区，项目类型也作为持续照顾社区(CCRC)运营。
从2007年提出进入养老保险领域到2010年正式成立养老保险品牌“泰康之家”，再到第一家保险养老团体事业开业，泰康之家迅速成为泰康保险的三大核心业务(保险、资金管理、医疗)之一。
泰康的家自成立以来，立足于高级养老金，主要布局了一线重点城市。在美国养老社区取经，引入了持续照顾社区(CCRC)，安置地点也位于交通便利的近郊，为子女的访问提供了便利。
数据来源：泰康之家官网，整理观点指数。
泰康保险将“保险医疗”作为养老社区扩张的核心战略，致力于保险、养老金和医疗共同合作。
数据显示，泰康保险于2012年推出了将保险与养老共同体相结合的“幸福契约”综合养老计划，国内首次出现了这种产品。计划向客户提供一揽子解决方案，其中包括养老金财政计划和养老金生活计划，截至2017年底，保险单销售近2万份。
通过虚拟保险产品与实体医疗服务的深度集成，可以跨越“保险产品医疗社区”的边界，为客户提供前生命的产品和服务。
该计划还为国内其他保险公司进入养老金房地产市场设计养老金产品和盈利模式提供了范例，之后其他产品也有类似之处。
2.重资产模式投资3354共同生命
联合中生明也是国内最早参与养老保险产业开发的保险公司之一，2011年提出了“2000亿”计划，宣布全面进入养老及相关产业，并启动了建设全国连锁养老社区的总体战略。接着，2012年成立养老品牌“幼年生活”，2013年落地第一家养老项目合友年生活武汉小区后，在南宁、沈阳、合肥相继开业。
来源：联合幼年官网，整理观点指数。
在项目投资方面，合众牛年采取了国内外并行战略。国内计划以重资产模式投资建设养老社区，并在未来10年左右投资建设26个养老地区。在海外市场，为了更好地学习海外养老事业运营经验，共同人寿以股权收购的方式参与了56个海外养老社区的运营。
候鸟式再居年金3354中国人寿
基于国粹建投的中国人寿创建了养老社区品牌“国粹家园”，目前部署了4个养老社区项目，为未来5年准备布。局10个重点养老项目中，位于苏州的国粹嘉园夜景此前开业，深圳还部署了1个家庭养老服务项目。
从国粹嘉园布局的逻辑来看，希望以候鸟式滞留养老金为卖点，为入住的老年人提供夏周、、京津、冬季三亚度假式养生生活方式。
目前开业的苏州国粹嘉园亚庆由中国人寿和美国养老运营管理机构魅力花园公司共同创办，退休后为老年人提供康复疗养、医疗护理等一站式服务。第一批项目天津国粹嘉园乐庆正在与美国TIRR康复医院合作。两个
项目均通过中外合作，吸收海外成熟养老经验，贯彻医养结合的概念。而这种中外合作的养老概念，在国内目前的高端养老地产项目中也是屡见不鲜，像位于广州的越秀·海颐苑和国投健康·嘉栖长者公寓，就分别为中法合作和中日合作，卖点也同样是引进海外医养结合模式。
另外，值得关注的还有位于北京的国寿嘉园·韵境，以及正处于试运营的三亚国寿嘉园·逸境。这两个项目是最为体现国寿嘉园的度假式养老概念的项目。据调查，韵境前身为北京大兴庞各庄地区的龙熙温泉度假村，后被中国人寿收购改造为养老社区，主打温泉酒店+养老公寓。而位于三亚的逸境则是直接定位为度假基地，地处三亚海棠湾，旅居度假养老的定位很明确。
4.具产权的养老公寓
此前，中国平安曾以旗下平安不动产为平台，在浙江桐乡打造的首个养生养老项目“合悦·江南”，项目占地2800亩，建筑面积100万平方米，距离上海131公里，既效仿泰康人寿引入国内主流的CCRC模式，也与中国人寿的国寿嘉园类似，试图将项目打造为养老+度假的综合项目。
不过值得注意的是，“合悦·江南”项目目前已经解除养老属性，而是转为养生度假类项目。
过去的合悦·江南项目，在社区功能设计上，并不完全像泰康之家，是仅为老人服务的CCRC社区，而是更类似于地产开发商龙湖打造的“椿山万树”系列养老公寓，或说北京万科早期打造的幸福汇项目。
据观点指数调查，“椿山万树”系列的重庆项目，在规划上就将青年公寓和养老公寓规划在一起，老年公寓实际上是经过适老化设计的长租公寓。老年人走出公寓门即可进入青老年同在的龙湖社区，也就是说老年公寓仅是整个社区中的特殊部分，其余部分与一般的居住小区无异。
初期的“合悦·江南”同理，项目设置了精品酒店式公寓、社区医院、国际学校、站前商业广场等多元配套业态，并设置了4栋老年公寓，位于A1片区，总建面2万多平方米，拥有270套老年公寓。其余部分则作为普通公寓、住宅产品出售。
不过据观点指数调查，在产权方面，龙湖的“椿山万树”系列养老公寓并不具有产权销售性质，盈利模式是通过缴纳一笔押金去确认房屋使用权，然后再按月缴纳护理费、租金等费用。
而平安不动产在“合悦·江南”初期所推的，却是具有产权的养老公寓。平安不动产与母公司联动，提出“产权归你，钱还你”的养老财富计划，客户可通过支付一定数量金额加入“合悦会”来参与该计划。
客户通过参与“合悦会”，可获得一套房+养老财富计划，该计划又可分为A和B两个方案，分别为：A.30年后，客户一次性领取等同于房款（毛坯房）的金额；B.在15年后，自第16年起，每年给付客户幸福年金，连续给付15年。
不过后期整个项目转型，该财富计划也不再推出。
保险与养老的“匹配值”
养老地产看似是朝阳行业，但由于其前期资金投入巨大，盈利周期长，很容易对公司资金链造成压力，特别是重资产项目。
作为养老产业参与主体之一，房企尽管资金雄厚，但负债率偏高却是现实。因此，其对于养老项目的短期回报率有一定要求。而对于大型险企来说，由于寿险险单的期限通常在5-10年，使其对所投项目的回报周期可以拉长到10年之久，养老地产项目所能带来的长远稳定的现金流收益更被看重。
因此，在不少业内人士看来，大保险公司和养老天然匹配。由于保险公司具有保单这一“杀手锏”在手，盈利模式更加明确。此前，泰康保险就曾在媒体采访中透露，其北京“燕园”与上海“申园”项目已经初步实现盈亏平衡。
此处以泰康之家为主要研究对象，其他保险公司项目作为次要对照。入住泰康之家养老社区有两种方式，分别为：交押金，不买保险；不交押金，购买保险。第一种方式针对社会客户，第二种则是针对保险客户。
社会客户入住独立生活公寓需缴纳三种费用，为入门费、乐泰财富卡和月费。入门费 20 万元/户，乐泰财富卡依户型而定，为一次性缴纳且可退还的押金。
乐泰财富卡作为折扣卡使用，入住后月费可享受约6折优惠，若不再居住，则押金依照不同住户情况，可按比例退回。
保险客户入住则是根据其所购买保险来获取入住资格，入住后每月再缴纳月费。该模式为现今保险养老社区所采取的主要收费方式，所购险种多为年金险。不过由于所需购买的保险总金额较高，服务的客户群体较窄，主要针对高净值家庭。
年金险支付年限基本为10-15年，支付完成后会逐步返还保费给投保人，投保人可以选择依靠保单获得退休后入住养老社区的资格，并在入住后直接使用返还保费来支付养老服务费用，使险金最终实现闭环，提升险企的收入。
另外，不管年金险作为一种理财产品，还是单以保险产品分类，其都是一种收益率较低的产品，此时入住养老社区的资格可以作为销售年金险时的营销噱头，由此促进保险的销量，实现相辅相成。