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郑州中心北龙湖正在建造的建筑物。(南方周末记者魏林总/绘画)
2022年3月6日，河南郑州一家贝壳合同服务中心前来签订房地产合同的人挤满了大厅。
李严良已经有一段时间没有看到这样的场面了，一周前这里的访客很少。他今年36岁，在郑州做了近10年的房地产中介。他平时开白色大众轿车，每天带顾客看房。
5天前，《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称《通知》)发布，推出了19个房地产市场的“缓解”措施，成为第一个全面放宽购买限额的城市。
政策一落千丈，郑州房地产市场就像开春后的天气一样迅速升温。李严良和他的大众轿车再次忙碌起来，他拍摄了合同中心热闹的场面，发了一张朋友圈，并写道：“好房子遇到了好政策。”
过去一年，郑州房地产市场的价格一致下跌。房地产研究机构中指研究院数据显示，2021年郑州市商品房交易面积不到1000万平方米，同比减少12%，自2015年以来新低。同期，国家统计局数据显示，全国商品房销售面积同比增长1.1%。
2022年2月15日，郑州市委员会第12次全体会议及市委经济工作会召开，代表市长/市场贺雄在会上坦言：“郑州房地产市场虽然现在遇到了一些困难，但今后不会有太大问题。”市长/市场需求稳定，供应方面也在优化。“半个月后公布了《通知》。
"再不救的话，开发商都跑了."李严良说。他预计房价会上涨，建议客户找机会下手。“如果你知道得好，最近一个月赶紧做一套。”
洪灾、疫情
李严良清楚地记得，2021年“5月1日”时，他的一位顾客在官夫区买了房子。当时毛坯价格为每平方米17000韩元以上。到了下半年，房价暴跌，这个地区的精装住宅每平方米下降到16000韩元以下，顾客不后悔。
关老公区位于郑州南部，横跨三环和四环，乘坐公共交通到市区需要1个小时左右的时间，是郑州的“刚需聚集地”。
“没办法，没有人前后，没想到7月会有暴雨。”李严良仍然有点害怕，在此之前，郑州房价一直在稳步上涨。
2021年7月17日至23日，河南省遭遇了历史上罕见的暴雨，发生了严重的洪涝灾害，郑州市在7月20日这一天特别受灾。
据国务院灾害调查组核查评估，灾害造成河南省近150个县(市、区)1500万人受灾，直接经济损失超过1200亿韩元。其中郑州市亏损409亿元，占全省34.1%。
新华社报道说，水灾尚未平息，2021年7月30日郑州爆发引发了新冠聚集性传染病。受到控制，11月再次出现阳性病例。2022年开年，郑州又一次爆发疫情，到1月15日为止，全市启动了第八次全员核酸检测供电。
“7.20多岁的洪水，郑州房地产几乎瘫痪。到下半年为止，郑州又发生了三波疫情。”李严良眼看着郑州房价迅速下跌，位于关南等郑州三四环位置的刚需地区降价明显，平均降价1000元/平方米。
位于关南房地产融创省的一位销售员告诉南方周末记者，该建筑2021年开市时为1.7万韩元/平方米，连续遭受暴雨和传染病后，从9月开始降价，目前折扣价低于每平方米15，000韩元。
“第一次买我家的顾客因为购买价格高而重新掌权。”据上述销售人员透露，“一位顾客买了126平方米，当时支付的总住房比现在近15万韩元。”
小王在郑州努力工作了十多年，原来在建筑工地开挖掘机，7.20大洪水后工地停工，到现在也没有恢复施工，只好开网络约车。
“一天工作十几个小时，好的时候能赚一万元，不好的时候只有6700元。”十多年来，小王看到郑州房价持续上涨，到目前为止也没有买房。
张成原在工艺品厂工作，现在转行做网络约车司机。以前的工厂为了节省房租，2021年从郑州搬到了地价更便宜的许昌市。搬迁日7月16日郑州开始下雨，7月20日受灾最严重之前完成了搬迁，但工厂的石膏模具还是湿了很多。
事实上，自2020年新冠疫情爆发以来，长城明显感觉到工厂的利益开始下降。7.20洪水后周围网上约会的人更多了。“以前早上7:30我住的地方附近有一两辆车，现在最多的时候有10辆。”
来到郑州8年后，长城终于在2021年买了房子。房子位于高新区四环外，面积不到90平方米的小三，平均12000元/平方米。几个月后遭遇720洪水，房价开始下跌。据安居客介绍，目前郑州高新区部分建筑物的均价在1万元/平方米左右。
棚改大户
郑州房地产市场经历了急剧上升的时代。
郑州市房地产信息协会副会长尚东军对南方周末记者说，从2015年下半年开始，郑州房地产行情价格出现井喷式上涨，地王频目前，甚至上演了一千人抢房子的场面，价格上升到了2016年的最高峰。
“当时郑州各建筑进入了以周为单位的涨价浪潮，每周每平方米上涨2 ~ 3百，多则5 ~ 6百，甚至上千美元。”上官东军说。
据国家统计局统计，2015年郑州商品房均价为7537元/平方米，比前一年略有下降(7571元/平方米)。2016年价格为每平方米8163元，上涨了8.3%。
2015年町
州商品房销售面积尚不足2000万平方米，2016年已超过3000万平方米，增幅50.6%。“郑州楼市真正上涨应该是2015年到2019年，这段时间刚好是去库存和棚改。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉南方周末记者。
“郑州在二线城市里面算是棚改量非常大的，而且是短期内大规模拆。”李宇嘉说。
国务院曾制定“三年棚改计划”，要求2015—2017年全国改造各类棚户区住房1800万套。作为人口大省的河南随即提出，2015—2017年全省改造棚户区住房100万套，占全国目标的1/18。
郑州又承担了河南棚改的大头。按照郑州市政府公布的数据，2015—2017年，郑州每年新开工棚户区改造住房都在10万套以上，三年间改造的棚户区住房数量总计占河南全省目标近三分之一。
2016年后，棚改转向货币化安置，郑州提出“力争货币化安置率达到50%”。大量手持现金的拆迁户涌入楼市，迅速推高价格。
“大郑州”时代
经过三年攻坚，2019年开始，各省开始下调棚改目标。河南省当年下调至15万套，同比缩减超70%。
但在棚改逐步退出的同时，郑州开始扩建新城。2016年，国务院批复确认郑州国家中心城市地位，此后郑州加快扩大市区规模，开启“大郑州”时代。
2018年2月，郑州市公布《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017—2035年)》，提出“优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县(市)改区，加快推进新密组团、登封组团、巩义组团建设，尽快实现全域城区化”。
环郑州区域由此成为房地产开发热土。克而瑞数据显示，2016年之后环郑区域每年的供应建面持续增长，从2016年的不足2000万平方米增长至2019年的3309万平方米，三年内增长近70%。
2017年，从全国布局的碧桂园，到深耕本地的正商、康桥，房企纷纷发力环郑区域，郑州日报曾报道称，“楼市环郑州时代悄然启幕，多地成开发商争抢香饽饽”。
大拆大建下，郑州楼市留下了大量库存。克而瑞数据显示，2022年2月，郑州主城区商品住宅库存量超过1200万平方米，去化周期接近43个月。环郑区域去库存压力更大，2021年2月去化周期已超过50个月。
“（这个水平）非常高，超过18个月就属于供应过剩了。”李宇嘉说。克而瑞数据显示，2022年1月，30个二线城市中仅7个城市去化周期超过2年，郑州位列其中。
此外，据中房数据研究院，2021年郑州土地财政依赖度高达100%，处于超高等级。这意味着郑州2021年的一般公共预算收入和土地出让金相当。
李宇嘉分析，由于房地产库存过剩，当货币化棚改带来的购买力退出，政策管控严格下又难以加大金融杠杆，实际购买力不足就显现出来。“一退潮就会发现很多人其实在裸泳。”
张莹倩在郑州本地一家房企负责品牌营销工作，入行超过10年。她告诉南方周末记者，7·20洪灾之后，公司调研了郑州市场的情况，从银行提供的存款率、贷款率、信用卡逾期率等各项数据来看，情况不乐观：“发现大家是真没钱。”
“郑州发布”公布的数据显示，2020年郑州人均存款71122元，在23个GDP过万亿的城市中居第20位，下降2位，在人均存款百强榜中排名第85位，下降32位。
近年来，环郑区域凭借较低的房价吸纳了郑州大量新增人口。水灾和疫情之后，这些区域房价下跌明显。
房地产咨询机构克而瑞数据显示，2021年环郑区域商品住宅市场成交均价不足8000元/平方米，较2020年下降4.9%。
不过，代市长何雄在上述会议说，在之前没有疫情时，郑州每年人口净流入40万，住房需求非常旺盛。2022年郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留郑，这些留郑大学生如果三年内买房，需求总量预计超过1000万平方米；郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平方米左右。仅此两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。
“（跌价）主要是三环外的房子。”金茂·保利如意府一位销售对南方周末记者说，2021年以来，该楼盘所在的中心城区北龙湖片区的豪宅价格变化不大。
大力救市
郑州救市力度之大前所未有。
具体政策包括允许有老人投靠的家庭新购一套住房；已拥有一套住房但还清房贷的家庭再次购房执行首套房贷款政策；将土拍保证金最低比例下调至挂牌价20%，允许成交一年内分期缴纳等。
此外，在2月15日召开的郑州市委全会暨市委经济工作会上，代市长何雄表示，郑州将采取降低二手房交易个人所得税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。
半个月后，郑州楼市传出取消二手房交易20%差额税，按照核定价1%征税的消息。
郑州市税务局对南方周末记者表示，目前并未收到取消20%差额税等相关通知，按1%核定比例缴税仅限于房主无法提供证明房屋原值的凭证等特殊情况。
但多位郑州当地房产中介告诉南方周末记者，在实际二手房交易中，自3月份开始，如果房主不提供证明房屋原值的凭证，房管部门不再像以前一样调档查询，而是允许房主以核定价缴纳出售总额1%的个人所得税。
张莹倩认为，上述不少政策主要利好改善型用户，刺激这部分用户将二手房置换，再购买新房，二手房则由刚需用户接盘，但刚需用户目前购买力有限。
张莹倩在政策出台后特意关注了一下郑州本地房产圈的群，发现销售人员聚集的群里大都比较热闹，大家纷纷讨论政策出台可能对销售量带来拉动。但负责拿地和投资的同行大都态度冷淡，群里依然安静。她还透露，自己所在的公司目前依然没有拿地或开拓新项目的计划。
郑州救市另一个重点是重推货币化安置。2022年3月8日，郑州市出台《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，提出“集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成”。
但经过前几年大规模的棚户区改造，目前郑州可改造空间似乎不大。
河南一家地产公司在2016年的去库存和棚改货币化政策下规模性爆发，进入千亿房企俱乐部。但公司品牌人士告诉南方周末记者，现在整个郑州主城区的棚户区改造已基本结束，仅剩下零星区域尚未完成，即便进行货币化安置，对一级土地市场影响也非常有限。
他还表示，新政策尚未对公司产生直接影响，目前公司并无销售或土拍方面的计划调整。
中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者分析，此次郑州救市政策的核心是放开对二套房的限制，业界最关心的是，其他城市是否会效仿，这将对全国楼市产生较大影响。
诸葛找房数据显示，截至3月8日，2022年已有55个城市出台政策，从放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率等方面放松楼市管控。
两会上发布的国务院政府工作报告，提到楼市时，在强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位同时，增加了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”这一表述。
（应受访者要求，李严亮、张成、王军、张莹倩系化名）
南方周末记者 卫琳聪 南方周末实习生 闫一帆