luda 门/四四风
作为中原人口第一大省的省会，人口千万，GDP规模焦虑，国家中心城市的大城市郑州成为全国第一个发布文件，成为限制购买、限制贷款、限制价格、政府回购盈余安置室、棚改货币化安置的城市。这是目前全国第一个系统全面结合的房地产市长/市场缓解政策，是拯救具有非常实际意义的稳定房地产市场和房地产市场的标志引导信号。
在人口数量上，郑州确实是当之无愧的大城市。根据第七次全国人口普查数据，郑州以1260.1万人的常住人口位居全国城市第十位，中部地区第一位。以前没有传染病的时候，郑州每年人口净流入40万人，住房需求非常旺盛。数据显示，2021年郑州的毕业生拥有率为62.2%，在新一线城市中排名第10位。
2022年2月，笔者参加了地方经济和房地产专家视频会议，并向郑州的政府部门提出了稳定房地产市场的政策建议。目前郑州基本采用，可以说内容非常丰富，2022年3月1日印发了促进房地产业良性循环和健康发展的文件，共发布了19项政策。
第一是围绕合理的住房需求支持，围绕《通知》采取四项措施。
一、保障大学生在郑州生活，允许博士、硕士生、本科生(技术院预备技术人员、技术人员)、专科毕业生(技术院高级工)在郑州就业创业，可根据条件购买共同产权住房，购买商品房给予购房补贴，租赁保障租赁保障住房给予一定面积补贴。
第二，鼓励农民工购买住房，鼓励农民工在郑州缴纳住房公积金买房时，与郑州市的存款职工一起使用。
第三，亲戚们来到定投亲阳路，允许该家庭新买一套住宅。(莎士比亚)。
第四，可以鼓励小购买，卖旧的，买新的，在家庭限制购买套装内提供个人抵押、网签文件、不动产登记手续等便利。
二是增加针对住房、购房者和银行的信贷融资支持。
第一，鼓励金融机构延长对陷入困境的企业的贷款、更新贷款、扩大对住宅企业的收购贷款支持。
第二，支持发展贷款，降低个人抵押贷款利率的金融机构，政府优先支持增加财政存款、基金账户等。
三是增加住房抵押贷款投入，降低住房贷款利率，对拥有一套住房并结清相应住房贷款的家庭重新申请贷款，银行业金融机构实施首套房贷款政策。
郑州首次成为取消“住宅认定贷款”的城市，解除了限制。实际上，自2020年下半年以来，郑州各房地产都在偷偷解除限制，外地人在郑州没有户籍，没有社会保障，可以毫无门槛地买房。
第三是郑州已经落地二手房交易新政。
个人转让55000人以外的二手房时，业主可以按核税价格的1%或20%差额税征收个人所得税。例如，以100万韩元购买的房子以150万韩元出售，以前需要缴纳10万韩元差额税，但现在可以按照1.5万韩元缴纳。3月1日，郑州市经过开区、郑东新区、航空港，已经开始执行。
郑州是全国除北京外唯一执行差额税的城市。新的限制让业主自己选择税率和办理手续，标志着郑州7年来执行的20%差额税有所缓解。取消差价税可以提高业主销售意愿，加强小买卖，换新，促进二手房市场活跃，为改善型新房供暖。
郑州此次在预售明失望的基础上取消房子，承认贷款，差额税执行范围放宽，吸引大学生和外来工人住房，其中包括开发商土地税比例降低和分期付款。振兴房地产市场的措施给予这种力量是非常罕见的。基本上所有可用的政策都用上了，可见郑州房地产市场的寒冷已经到了极点。
第四，取消新冠疫情期间允许住宅企业预售“杨秀英”的相关政策。
郑州自2020年3月以来取消了新建项目工程必须建设4层才能开始预售的规定，此次取消将允许“杨秀英”，即预售，至少推迟1个月营业。这一措施将在一定程度上减缓供应节奏，在目前的销售项目中，要提高营销力度，把握窗口期。
第五，明确重启板块重组货币化布局，促进安置房转型。
从今年开始，郑州将结合房地产市长/市场情况，以货币化、安置为主，进行为期三年的住房建设工作。(威廉莎士比亚、温斯顿、房地产、房地产、房地产、房地产、房地产、房地产、房地产、房地产)鼓励拆迁群众选择货币化布局。已建成的安置房中，群众对住宅以外的住宅采取政府回购、回租等方式，转为保障性租赁住宅、共有产权住宅。
第六，是指导开发企业合理确定销售均价。
严格执行新建商品房预售价格申报制度，指导开发商合理确定销售均价，稳定商品房价格。机关、事业单位、国有企业不得在郑州市区域内组织新的团购住房，面向住宅开发。
第七是房地产开发企业根据银行保函、第三方保函注销不高于保函金额的预售监督资金。
提高商品房网签文件和预售资金监管效率，房地产开发企业根据银行保函、第三方保函注销不高于保函金额的预售监督资金，实行商品房网签后立即登记。
9个干货内容如下。
第一是放宽限购政策，让家庭购买第三套住房。
第二，解除限制贷款政策，取消“承认住房和承认贷款”。
第三，放宽限制价格，限制签署政策，允许高质量房地产价格上涨。
第四，首付，2套房贷60%下降到30%，第一套30%下降到20%。
第五，以房贷利率政策引导房贷利率下调。
第六，恢复库存使用机构，在棚子里改造货币化安排。
/p>其七是去库存新利器，政府回购多余安置房。
其八是鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，加大房企并购贷款。
其九是土地出让政策，保证金下调至20%，出让金可一年内分期。
郑州楼市19条政策，主要是围绕着支持合理住房需求，对购房者购房的门槛与经济压力的下降、对房企的信贷融资的放松、土地出让政策的支持。其中9条政策是满满的干货，含金量杠杆的，非常具有实际性，操作性，地方性，市场性。
郑州楼市19条政策的信号、意义、影响：
其一是打响全国各地楼市全面救市第一枪。
其二是成为全国各地楼市救市的模型。
其三是成为全国首个放松限购限贷、重启政府回购多余安置房、棚改货币安置的城市。
其四是让郑州楼市起死回生是不容置疑的。经历了洪水冲击的中部人口大城，郑州开始向楼市复苏发起冲刺，楼市会在短期内触底回升。
其五是购房热情逐渐地回温，成交稳定上升，房价逐渐上涨，楼市回暖复苏，完成反弹的趋势。
其六是提振全国楼市、郑州的信心。
其七是稳定房企、市场（房价、地价）、购房者心理预期。
其八是楼市进入新一轮上升周期的趋势。
笔者给郑州提出的稳定楼市政策，主要是基于郑州的土地市场、土地价格、商品房市场供需、库存、价格、房企实际困难、经济情况，结合购房者的信心、市场预期，该政策对于郑州来说必要性十足。
其一是成交、销售情况。
2022年1月，郑州新房成交6686套，较12月环比下降30.7%，二手房成交3561套，环比下降29%，同比下降18.1%。2022年并未回暖，前两月市场持续低迷，春节10天假期整个郑州市仅销售20余套新房。
其二是库存、供需情况。
截至去年12月，郑州商品住宅去化周期已超过21个月，库存压力进一步加大。2021年下半年，郑州市场热度骤降，存量去化承压，主城区存量商品房约1389万平方米，去化周期23个月，郊区存量高达1495万平方米，去化周期长达43个月。
其三是按照数据显示，城市改造、拆迁的房企准金问题。
2017年-2020年郑州土地成交中，城改用地供应占比在87%以上，2021年开始实施集中供地政策，公开出让的净地成交宗数有所上升，城改用地供应占比则下调至70%。郑州从2015年前后启动大规模城改，当时四环以内的城中村基本都和房企签订一二级联动拆迁协议。
彼时被拆迁居民可选择换安置房或货币补偿两种方式，绝大多数开发商的算账逻辑是换房是2-3年后建成安置房才给，而货币化安置则需要一次性打款。开发商一般选择给拆迁户换房，减少资金压力。由于安置房需满5年才能上市销售，导致许多拆迁户手中囤积大量安置房，部分以小产权方式私下售卖或出租。
重启动棚改货币化安置将促使一批拆迁户手上不再囤积过多安置房，变现成现金，提高市场购买力，去购买商品房，还能去库存、减少安置房供应。必须考虑的现实问题是2015年以后，郑州四环以内的城改用地基本都名花有主，让已签约的一级开发公司改为支付现金给拆迁户，会让城改项目压力更大。
其四是从最直观的GDP增速来看，2021年郑州GDP增速仅4.7%，低于全国平均值。
因暴雨与疫情冲击，2021年郑州一般公共预算收入1223.6亿元，环比下滑约2.8%，是GDP排名前20的城市中，唯一公共预算收入下滑的城市。郑州上述人口体量大、但经济发展有待提振的现状，也是整个河南的缩影。
上上周（2月下半月），笔者参加了几场地方经济与楼市专家视频会议，针对房地产市场与经济的实际情况，提出几点建议。内容如下：
其一是不要博弈了，上面已放，赶紧采取措施行动，避免出现更大的风险。
其二是不要观望了，形势恶化，当下正是救市的好时机，避免出现更多的房企爆雷。
其三是首套、二套首付降至20％、30％，加利率优惠。
其四是限价、限签取消，限购限贷限售、二手房指导价放松，取消认房又认贷，允许家庭购买第三套房。
其五是人才、农民、大学生购房，财政补贴＋宽落户。
其六是免契税、印花税，减土地增值税、企业所得税、二手房转让5改2免征，房地产税缓后再试点。
其七是重启棚改货币化安置，政府回购多余的安置房。
其八是商品房预售条件放松，预售款监管比例放宽。
其九是优化三条红线，房地产贷款集中管理制，要求金融机构对受困企业贷款展期、续贷，加大房企并购贷款。
其十是22城宅地出让限制政策放松，保证金20%，一年或2年分期付款。
目前全国多地实质性放松地产调控，主要为典型的二三四线城市，有典型的一二线城市广州、重庆、福州、南宁、合肥。如笔者的判断一样，前期的楼市政策不可能一下就全面放松，会按照市场的变化，逐渐地放开。预计限购限售限贷等需求端政策将在3月份越来越多的城市加快放松。
自2021年12月开始，到2022年2月份，各地房贷（公积金或商业按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）下降的城市达到1省18市，分别为郴州、惠州；泰安、安徽、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中；驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州。
自2021年12月开始，到2022年2月份，各地房贷、按揭额度提高、首付下降的省市超过2省30座，分别为深圳、广州、郑州、南京、杭州、郴州、惠州、泰安、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中、驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州、衢州、东莞、安徽、广西区、新乡、中山、宜昌等。
市场与政策的调整，最大的影响因素就是价格。笔者一直告诉大家，政策决定房价走势，决定短期楼市、中期楼市、长期楼市的其实。背后的逻辑就是中国楼市，本质上是政策市，政策决定市场供需、土地供应、货币、金融、利率，决定资源配置。
2021年9月、2022年稳楼市的政策基调之后，又回到2008年-2009年、2014年-2015年降首付的楼市调控放松、刺激房地产周期。上一轮这么大面积、规模、大范围的降首付、放松调控、刺激房地产周期，最初起源于2008年稳楼市、2014年去库存基调的一波救市，非限购城市率先降首付。
2021年12月至今，全国超过60城市，发布了各种稳定楼市的宽松政策。从取消限价、放松限购限贷限售、房贷利率下降、降首付比例与调整认房认贷标准、降低交易税费、放宽落户限制、人才与农民工购房补贴、提高公积金贷款额度政策。
还有包括二手房指导价放松，取消认房又认贷，允许家庭购买第三套。商品房预售条件、预售款监管比例下降、重启棚改货币化安置、优化三条红线，房地产贷款集中管理制、22城宅地出让限制政策等方面对调控放松，释放出新一轮住房刺激信号。