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谨慎求生，坚韧谋变。这是杭城地产大佬、滨江房产集团董事长戚金兴面对瞬息万变的楼市，所遵循的生存法则。
他深知，对乐观的人来说，坏时光，其实也是好时光。
■撰文|夏芬娟
外面下着细雨，这样的天气坐在戚金兴的办公室里，不知不觉聊了两个小时。此时此刻，杭城限购已经松绑，多数房地产企业正努力抓住这一有利时机，期待成功渡过严冬。戚金兴也一样，身处战役的最中央。
但是他比别人要幸运一点：过去的10多个月，楼市限购解禁，加上旗下楼盘的销售业绩突出，回笼了现金，戚金兴已经准备好了过冬的粮草。
“我现在是比较轻松。”戚金兴笑笑。这一年，他基本打完了四场硬战，用他自己的话来讲“天津解放”以后，离北京也不远了。
谨慎求生
“限购解除后，市场已出现些许复苏和回暖的迹象，你怎么看？”记者提问。
“市场的信心在逐步恢复，是好事，但是企业也要做好各种准备，无论是倒春寒还是春天真的来了，都要有万全的应对之策。”戚金兴说。
一如既往的谨慎。今年的全国楼市遭遇前所未有的出路困境时，正是这股谨慎天性帮助他平稳渡过困难期：提早感知、未雨绸缪、回笼资金。不过他也强调，谨慎不等于悲观。谨慎是企业的经营原则，乐观是从业人员的工作状态。
十年前，戚金兴便提出，房地产发展到一定阶段，会出现几种情况：第一、利润正常化，这一定是行业的去向；第二、一定会优胜劣汰。“房地产行业只有在充分洗牌后才能真正呈现更健康的局面。”
2012年，“谨慎”天性和对市场的敏锐嗅觉，让他感觉到非改变策略不可，他又将原来的三成高端楼盘、七成普通楼盘战略，调整为了二八成。
结果，这一“谨慎”战略使得企业今年能平稳渡过困难期。
“当市场低迷或处于下降通道时，市场对价格的敏感度就前所未有。”戚金兴总结。
“我追求品质，滨江集团有如武林壹号、湘湖壹号这样的高品质楼盘，它证明了我们对品质的把控实力。但我更知道高性价比的普通楼盘，市场更大。”他说。
所以，这个夏天，戚金兴在杭州以及浙江范围内打的三场战役，都围绕着市场最需要的刚需项目进行。
戚的谨慎，还表现在对现金流的严控上。他一直强调要借鉴香港地产大亨李嘉诚，将公司贷款的规模严格控制在净资产的范围以内。换言之，其资产负债率不到20%。
此外，通过管理，主要是财务管理、成本管理，其建房的平均成本可以比同行业低10%左右，这也是滨江这么多年来修炼的一大本领。
坚韧谋变
五年来，房地产市场在调整，今年的市场形势尤其严酷。戚金兴说，今年不是滨江创业以来相对艰难的一年，但是房地产市场堪称最严峻的。
要从容应对这场史无前例的挑战，需要一股非一般的韧劲。“但我喜欢打这种仗。”他说。
供需关系的矛盾困扰是绕不开的话题。据测算，杭州2013年全年土地供应达到1300亿元的规模，而从市场需求的容量看有700亿元的土地供应量应该差不多了。过大的供应量影响了这个市场的生态。
这种供应过剩主要源于这两年的疯狂拍地。包括杭州本土的、外来的地产公司都蜂拥而入，看上了杭州这片沃土，开始了一轮疯狂的拿地竞争。
2010年是杭城地产令人深思的年份。众多房企吹响了大肆拿地的号角，而滨江在这一年拿地金额也达100多亿元。
“现在，我们都在为当时的疯狂和冲动埋单。”戚金兴一声叹息。在那样一波拿地热潮中，谨慎如他，也难免激进了些。
除了库存，还有定价难题。降是不降？不降，房子卖不出去，降了，得罪老客户。
年初以来，城北有开发企业打响降价第一轮，目前，硝烟弥漫的杭州市场已被降价促销所包围。
“我至少不希望滨江成为市场价格的‘扰乱者’。”戚金兴说。但此情此景下，“坚守”有多艰难，只有他自己知道。
让他引以为傲的是，这个夏天，借助三场轰轰烈烈的战役，硬是为疲软的市场打开口子。限购放开首日，滨江旗下豪宅武林壹号和城市之星各入账1.6亿元和1亿元。前9个月集团的总销售额已达90.6亿，资金问题可以安枕无忧。
马云说，成功是偶然的，失败却是必然的。戚金兴却坚信任何成功的背后，离不开一股韧劲。目前，杭城的楼市格局已经发生了大变化，对戚金兴而言，等待他的是一场全新的挑战。
坏时光好时光
记者：既然这么难，为什么不考虑退出？老宋都转行了……
戚金兴：不能退。退了做什么？在地产行业我闭着眼睛也能摸到门道。其它行业却还不知其深浅。
戚金兴深谙楼市的强周期性规律，因而面对现实的困境，咬着牙关、在未出绝杀（降价清盘）的情况下，成功实现资金平衡。因为前三场战役打得不错，滨江将原先的第四场战役，修正为对目前所有项目的一盘一策、分类推进。收效明显。
接下来的房地产会如何？地产又将如何深刻影响到经济形势？
“确实看到了行业的负面信息，但是我不会盲目悲观。”戚金兴说。为打一场有把握之战，他的策略便是：将未来的形势预估到最坏，然后做好“过冬的粮草”；并随时准备迎接春天的来临。
过去二十年，他抓住了转制和上市两大机遇，带着滨江集团走到了今天的区域龙头企业地位。
在他未来的十年版图里，有一个非常明显的新变化：不再像前几年那样追求规模的扩张，更在意内部资产结构的调整和优化，基本会这样布局：做长生活房产；做稳房地产；做优产业基金。
首先，做稳房地产业是毋庸置疑的，销售规模掌控在100亿元以上，维持行业地位和区域影响力。
其次，业务的延伸拓展，围绕商业地产展开小镇建设，文化、旅游、养老等休闲地产的开发。
第三大块是非房产板块，包括对各类实业的投资，但这些领域会坚守“仅投资、不参与经营”的原则。因为这样，可以在跨界投资规模扩大3-5倍时，管理起来也会轻松。
“谁说现在是最差的时光？正有一大堆低价的并购好机遇等着我们。”戚金兴说。话音刚落，电话响起，是来对接代建的项目的。
对乐观的人来说，坏时光，也是好时光。
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