鲁达 “中国除了人工比美国便宜，其他都比美国贵”。企业家曹德旺的一席话，火遍了网络。
曹德旺说，中国的税负太重了，中国各种资源要素的成本太高了。
中国的税有多重？今天聊聊公寓市场。公寓产品在进行二手房交易的时候，在某些情况下，承担的税费达到升值部分的一半左右。
买房5年
挣的钱大部分交税了
在把房源挂出来半年多后，小珍终于把自己住了4年公寓卖了出去。
小珍卖公寓，纯粹是因为住着不舒服。
跟很多女生一样，小珍喜欢看韩剧。韩剧里经常出现的公寓，让她动了心。在2011年，刚刚毕业的她，用贷款买了一套40来平的公寓，总价35万元左右。
买的时候没有想那么多，买了之后她才发现，住公寓太不方便了。
小珍是个吃货，而且是个爱动手的吃货，喜欢自己下厨折腾。
可住进公寓之后她才知道，虽然有厨房，但居然没有天然气（注，济南很多公寓都没有天然气，部分有）。不得已，她只能买了电磁炉，以电代火。
但用电磁炉做饭，很是不爽——火候太难把握，味道总觉得差了些。
小珍发现的第二个问题，是没有阳台，太不方便了。洗完衣服后，不得不搭在屋子里面，凌乱、潮湿。
再往后来，她所在的公寓入住率越来越高。下面有两层，被租给了一个酒店。这下可热闹了，下面不仅常有客人深夜入住，有时候还会发生一些争端。
实在忍不住，小珍决定把自己房子卖了。
可等她准备买房子时，却发现了更大的问题——房子不好卖，从今年年中就挂出来了，但在楼市一片火热的行情下，她的房子却卖不出去。
最近，她终于把自己的房子卖出去了。
卖了之后小Z粗略算了一笔账：房屋升值10万块钱，他们买卖双方交了5万多元税，其中自己承担了近4万块钱的税。再加上自己承担的贷款利息，最后没落下多少了……
公寓与住宅
有哪些不同？
最近公寓市场很火，很多人问我们，投资公寓怎么样？
我们的回答是，原则上，公寓投资价值小于住宅；但从资产配置角度考虑，可以配置一些公寓。
为什么我们不是很推荐公寓呢？
公寓与住宅产品有很多不同。比如，公寓的产权，一般是40年、50年；公寓的贷款首付比例，一般是50%；公寓不能落户，不能让孩子上学；公寓水电按商业计费，费用更高，等等。
另外，公寓的居住舒适性比较差，小珍的经历即是如此。
正因为上面这些原因，居住的升值空间要小于住宅。
更重要的是，公寓的交易成本太恐怖了。
交易成本
高得吓人
我们参考了注册房地产估价师赵鹏的一篇文章，来看看二手公寓到底怎么征税。
二手公寓交易的税费，有两种计税办法。一种是全额征税法，另外一种是差额征税法。
在实际交易中，对上面两种方法，可以选择税费最低的方法进行计税。
一、全额征税法，总税率按照总价的15.7%征收。
详细的计税明细是这样的：
（1）增值税：5.6%；
（2）土地增值税：5%；
（3）印花税： 0.05%×2；
（4）个人所得税：1%；
（5）契税：4%；
合计：总价的15.7%
二，差额征税法。
这个比较复杂，并且涉及很多抵扣项。详细如下：
（1）增值税：（现值—原值）×5.6%
其中，5.6%的增值税中含有0.6%的附加税
（2）土地增值税：（以增幅<50%为例）
[现值-原值-原契税-本次附加税-本次单方印花税-加计扣除项（如有）] ×30%
注：如有不动产发票或增值税发票，可直接按发票金额的5%/年加计扣除。
（3）印花税：现值×0.05%×2
（4）个人所得税：（现值-原值-原契税-本次附加税-本次土地增值税-本次单方印花税）×20%
（5）契税：现值×4%
在这些税费中，增值税、土地增值税、个人所得税，都由卖方承担；契税由买方承担；印花税由双方承担，也可自由约定。
公式很枯燥。举个例子吧：
一套原价35万的公寓，出卖时总价45万，按照不同计税方法，买卖双方需要缴纳的税费是这样的——
一、全额征税法：
总价×15.7%=45×15.7%=7.065万元
二、差额征税法：5.618万元
（1）增值税：0.56万元
（现值-原值）×5.6%=（45-35）×5.6%=0.56万元
注：增值税中含有本次附加税本次附加税为（45-35）×0.6%=0.06万元
（2）土地增值税：1.505万元
注：如有不动产发票，可直接按发票金额的5%/年加计扣除。
现值：45万元
原值：35万元
原契税：35×4%=1.4万元
本次附加税：（45-35）×0.06%=0.06万元
本次单方印花税：45×0.05%=0.0225万元
加计扣除项：按照每年5%，2014年至2016年共2年，一年5%，2年10%。
35×10%=3.5万元
总计：[45-35-1.4-0.06-0.0225-3.5]×30%=1.505万元
（3）印花税：0.045万
0.05%×2×现值=45×0.05%×2=0.045万元
（4）个人所得税：1.708万元
（现值-原值-原契税-本次附加税-本次土地增值税-本次单方印花税）×20%=（45-35-1.4-0.03-0.015-0.02）×20%=1.708万元
（5）契税：1.8万元
4%×现值=45×4%=1.8万元
差额计税法所交税费=0.56+1.505+0.045+1.708+1.8=5.618万元。
在上面的例子中，按照差额征税法，税费5.618万元；按照全额征税法，税费7.065万元。
按照少的计算，在增值10万以上，这套原价35万的公寓，买卖双方需要承担税5.6万元。其中，卖方需要承担3.76万元以上。
也就是说，买卖双方承担的税费，超过了升值部分的一半以上。
这个比例，不是一成不变的，但属于比较正常的比例。
一般来说，房屋升值越低，用差额征税法计税更划算。当用这种方法征税时，它能达到增值部分的一半左右。
而房屋升值越大，用总额征税法更划算。比如，一套50万的公寓，升值100%后，总价100万元，按照总额征税法，要征收15.7万元的税，远低于升值部分的一半了。
什么情况下买公寓划算？
基于公寓的种种特性和巨额的交易成本，我们原则上不推荐大家买公寓。
但公寓产品也不是一无是处。它最大的优点是，租金回报高。
比如，济南东部某公寓产品，现在售价1.3万左右，40平的房子，总价52万元。这套公寓对外出租的话，年租金可达到2.5万元左右，年收益率近5%。
它周边的住宅，因为是学区房，房价普遍突破2万以上，一套75平 房子，就是150万。但对外出租的话，年租金不足4万元，年收益率不过2.67%左右。
所以，公寓的现金回报率要更高一些。
我们可以这么理解：如果为了投资，住宅升值更快，还是投资住宅吧。如果为了理财，公寓现金流更好，可以适当配置一些。
——全文完——
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