鲁达 浅析房屋赠与、继承、买卖的个税征收政策
我们知道个人之间房产的转让通常为买卖、继承和赠与三种形式，不同转让形式的税费缴纳情况不一，不少朋友在转让时会根据税费的高低选择不同的转让方式，下面就为大家仔细盘点一下几种方式的个税征收政策（重点是个人所得税，其他税种简要提及）。
方式一、赠与
根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条第一、二款的规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。
（一）无偿赠与的税收政策是区分受赠对象而定的：
1.如果是赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹或者对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，则免征个人所得税和增值税，只需缴纳契税和印花税即可；
2.如果是赠与给上述范围以外的人，受赠人因无偿受赠与房屋取得的受赠所得，则除了印花税和契税，还需要缴纳税率为个人所得税和增值税。
注意1：赠与的房产须取得产权证且不能处于抵押状态，如果住房按揭贷款还没有还完，或者办理了新的抵押贷款尚未偿清，那么该套住房就不能赠与给他人。
注意2：对受赠人计征个人所得税时，应纳税所得额为【房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减去赠与过程中受赠人支付的相关税费】。如果房地产赠与合同上没有标明赠与房屋价值或者标明的赠与房屋价值明显低于房屋的市场价格的，税务机关可以依据受赠房屋的市场价值评估或者采取其他合理方式确定应纳税所得额。
（二）受赠人再次出售获赠的房产，如何计税？
1.原则上：
（1）受赠人再次转让获赠房产，还是需要按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税；
（2）房屋取证未满2年的计征增值税，房屋取证满2年的免征增值税。
2.仍然有机会免征个税：如果受赠人转让获赠住房时，该套住房为取证满5年以上的家庭唯一住房，则免征个人所得税。根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发(2007)33号）规定，个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
注意1：其中“取证满5年”指原赠与人最初取得产权证的时间，而不是受赠人受赠房屋时间。
注意2：“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
方式二、继承
房屋的继承与赠与在很大程度上税收政策都是相似的，根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条第三款的规定，对房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人不征收个人所得税。
事实上，房屋以继承的方式进行转让，税收花费相比于买卖和赠与来说是最少的，因为赠与给直系亲属虽然免征个税，但是如果赠与房屋取得房产证未满2年，需要计征增值税，而通过继承转让房屋，不论房屋年限，在本次转让时都不需要缴纳增值税。
（一）通过继承转让房屋免征个人所得税和增值税：
1.法定继承人只需要缴纳印花税，免征个人所得税、增值税、契税；
2.非法定继承人（包括遗嘱继承人、受遗赠人）需要缴纳印花税和契税，免征个人所得税、增值税。
注意1：房屋的继承要区分法定继承与非法定继承，法定继承不征收契税，非法定继承属于契税的征税范围。法条依据：根据《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
注意2：多子女共同继承房屋，子女对房屋产权进行分割，房屋产权由其中一个子女取得，其他子女应继承房屋的部分产权折价后以现金形式给付，对其他子女取得现金补偿的份额，不征收个人所得税。
（二）继承人再次出售继承所得房产，如何计税？（同赠与）
1.原则上：
（1）继承人再次转让继承所得房产，需要缴纳个人所得税；
（2）房屋取证未满2年的计征增值税，满2年的免征增值税。
（注意：前文提到，通过继承转让房屋的，在本次转让时免征增值税，但再次转让时视房屋取证年限而定，满2年的免征增值税。）
2.仍然有机会免征个税：取证满5年以上的家庭唯一住房，免征个人所得税。
方式三、买卖
通过赠与和继承转让房屋，税收政策会因转让方和受让方身份不同而区分适用：继承因法定继承和非法定继承缴纳税种不一致；赠与因受赠人是否为直系亲属缴纳税种不一致，而房屋以买卖形式直接转让的税收政策只涉及因房屋取证年限和地域以及住房性质不同而区分适用，下面小编将通过买卖方式直接转让房屋的税收政策按照税种来进行划分，方便大家理解：
一、增值税
增值税的征收视房屋取证年限和地域以及住房性质而定：
1.北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区适用：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税（此处为不含税价交易额）；
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
目前适用的为上述标准，即增值税=成交价/(1+5%)×5%。
2.北京市、上海市、广州市和深圳市适用：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房（建造容积率1.0以上，单套住宅建造面积144平方米以下）对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；
个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
小结：
1.对于北上广深以外的地区：主要看房屋取证年限，只要满2年，对外出售就免征增值税；
2.对于北上广深地区：只有取证满2年的普通住房才可以免征增值税。
二、印花税
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
三、契税
契税是由受让方缴纳，契税税率是交易价格的1%——4%。
《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税(2016)23号）规定：
(1)家庭唯一住房，且房产面积小于等于90㎡，契税税率为1%；
(2)家庭唯一住房，且房产面积大于90㎡，契税税率为1.5%；
(3)家庭第二套住房，且房产面积小于等于90㎡，契税税率为1%；
(4)家庭第二套住房，且房产面积大于90㎡，契税税率为2%；
注意：各地税务局可能根据具体情况实施不同的契税税收优惠政策。
四、个人所得税
《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发(2007)33号）规定，个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
个税征收方式
各地税务局办理个人所得税的计算征收方式：
一种征收方式是核定征收：在纳税人不能提供有效原始购房票据的情况下，采取核定征收，按照房产交易总额的1%-3%征收（比如，深圳市普通住宅为1%、非普通住宅或非住宅为1.5%，拍卖房为3%）。
核定征收依据为：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
另一种征收方式是所得额的20%，也就是两次交易差额的20%，(售房价—购房成本—税费-合理费用)×20%。
征收依据为：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
为了对房地产市场进行宏观调控，国家税收政策根据市场走向呈现出琐碎多变的特点，加之各地税务常常调整，本文数据来源多有引用，且重点针对个税的征收情形做出归纳，具体各税种的征收以及计算方式未予以列明，若有理解偏差，欢迎各位读者批评指正。
作者：重庆扬华律师事务所 胡攀
主编：重庆扬华律师事务所 李晶
图片：网络
排版：重庆扬华律师事务所 杨雨柔