鲁达 学区房专题系列前语中考之后，又到了学区房成交的高峰。因为中考成绩好坏，直接影响学区房行情，加上其他渠道的大肆渲染，近段时间市区各大知名学区行情一时热闹无比。
为了给市民提供最详实的购房攻略和参考依据，微信公众号：楼市温州（id：loushiwenzhou）已推出一篇广场路小学和温州实验中学的学区报道，此次为连续报道的第二篇，欢迎持续关注。
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导读
近年温州第二中学，在中考频频考出佳绩，2017年市区状元；2018年市区第二名、第五名；2019年市区状元、第三名、第五名、第六名、第十名，都出自温州第二中学。这也让更多家长将目光汇集到二中的学区房上。
此次学区房系列将镜头对准二中学区，从学校情况；入学政策；学区内房源品质、价格、租金以及周边生活配套等多维度，给大家带来一份详尽的二中学区房攻略，期望对你有所帮助。
学校概况
先来看看学校情况。温州市第二中学的前身是由晚清朴学大师孙诒让于1897年创办的“温州蚕学馆”，是“浙江省百年名校”之一。
这次2019年的中考中，考出了市区“前十占五”的佳绩，一时间刷爆朋友圈。二中一个年级段大约800人左右，少于实验中学和南浦中学的千人规模。
▲温州二中
多年来二中和实验中学（六中）一直是处在“两强争霸”的局面，各有千秋。而相对于实验中学，二中的学区区域要大了不少，而且可选的房子面积，种类也更加多样，同时价格上也相比实验中学要低一些，是一个性价比非常高的学区。
学区政策
接着看下温州第二中学的学区房就学政策。目前二中属于热门学校，政策方面和实验中学一样，属于最严学区房政策的学区。除了其他正常的入学条件以外，学区房还要满足以关键条件。
- 新购房建筑面积在20平方米以上、60平方米之内的，必须达到居住三年以上。（就是20-60平方的要提早3年买，60平方的以上房东当年没有孩子入学的情况下，可以当年买当年读）
- 同一套房产三年内只能有一户家庭子女就读同一所学校。（房东要是有孩子当年读了个学校，三年内这户以外的孩子就不能再读这个学校，要等三年后才能入校就读，就是买了60平方以上的也要等3年）
- 2018年12月29日对二中等3所中学2019-2021年秋季入学发布红色预警。2019年3月31日以前取得该校施教区内房屋所有权且符合条件的适龄少年全额保障入学；如学校仍有空余学位，则面向2019年3月31日之后购置房产且符合条件的申请入学对象，按照房屋所有权证取得时间先后顺序接收入学；其余对象按相对就近原则分流到有空余学位的周边学校。其他入学条件不变。
也就是说与实验中学一样即使现在买60平方以上的二中学区房，也不一定能在当年入学，是在空余学位的基础上，按所有权证取得时间先后顺序接收入学。政策不确定性骤然增加，会导致购买学区房的人减少。
学区概况
了解完政策我们来看下整个学区的情况，在二中学区范围，有三所小学学区和二中学区有重合。分别是瓦市小学总校、百里路小学、瓦市小学育英校区。在整体口碑上，瓦市小学总校、百里路小学有非常不错的口碑，如果孩子还比较小，双学区的房子会更加方便。
特别需要注意的是3所小学都有新购房建筑面积在20平方米以上、60平方米之内的，必须达到居住三年以上的政策。而瓦市小学总校更加严厉，有同一套房产三年内只能有一户家庭子女就读同一所学校的政策。另外两所小学没有这个“三年读一户”的政策。
▲瓦市小学总校
▲百里路小学总校
▲瓦市小学育英校区
我们特意制作了以下的学区图，蓝色圈定的是二中学区，红色圈定的是百里路小学总校学区，黄色圈定的是瓦市小学学区，紫色圈定的是蓝色圈定的是瓦市小学育英校区，重合的部分就是双学区了。
▲保存原图到手机打开更清晰
可以看到二中学区非常大，东起永楠路，西到勤奋路，南到百里西路、百里东路、江滨西路，北到瓯江。
在这一大片区域内，既有30年以上的老房子，也有很多拆迁安置房，还有不少商品房。以下做一个简要列举。
二中+瓦市小学总校双学区（其中部分）
- 打绳巷南边（落地房为主 不可按揭）
- 七枫巷、永宁巷（落地房为主 不可按揭）
- 香港大厦、丰盛大厦（电梯商品房 可按揭）
- 墨斗小区、简巷公寓（电梯安置房 可按揭）
- 屯前公寓、万岁里公寓（楼梯 可按揭）
二中+百里路总校双学区（其中部分）
- 金德景园（电梯商品房 可按揭）
- 金潮大厦、迎潮大厦（电梯商品房 可按揭）
- 中梁印象锦园（电梯高端商品房、可按揭）
- 八仙楼、麻行小区（电梯安置房 可按揭）
- 徐衙巷公寓、榕景园（楼梯 可按揭）
二中+瓦市小学育英校区双学区（其中部分）
- 打绳巷北边（落地房为主 不可按揭）
- 安澜小区、永诚公寓（楼梯 可按揭）
- 行前大厦、鸿翔大厦（电梯 可按揭）
- 新业大厦、博林大厦（电梯 可按揭）
▲打绳巷老房子
▲百里西路
在整个二中学区内还配套这3个较新的菜场，江滨西路这边行前大厦楼下的行前农贸市场；解放街万岁里楼下的万岁里农贸市场；百里东路八仙小区这边的天雷巷农贸市场。同时还发现了在徐衙巷和双桂小区这边有个垃圾中转站。
▲行前农贸市场（江滨西路行前大厦楼下）
▲万岁里农贸市场 （解放街万岁里楼下）
▲天雷巷农贸市场（百里东路八仙小区旁）
▲垃圾中转站（徐衙巷和双桂小区这边）
学区总结分析
整个二中学区，有较多的楼盘小区可供选择。所以可以有机会满足多个需求目的，比如既有学区需求，又有改善型换房需求，那么选择这个区域就是非常合适的，相比实验中学学区大部分是老旧房的现状，这边的选择余地会大很多。
在配套上也非常不错的规划，有3个相当不错的菜场；有以工人文化宫为中心的，各种学习班星罗密布；有一条温州最美江滨走廊，供你夜跑健步；想爬山也有海坛山可以登高，而千年江心屿也近在咫尺。
小编认为，如果是有中学学区需求，并想买带电梯的改善型房子，二中学区这个区域，几乎是市内最佳选择的区块。它同时兼具了：好学区、生活便利、跑步健身、望江靠山的特质。
▲江心屿渡轮码头
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学区房价格
二中学区范围较大，如果房屋品质相同，只看学区要素的话，二中瓦市小学总校双学区房价>二中百里路总校双学区房价>二中瓦市小学育英校区双学区房价。
这个区域的老房子也与实验中学一样，按套在卖。比如永宁巷30多平方卖100万左右，算起来3万多/平方左右。其他不管是楼梯房还是电梯房，都是正常的按照每平方的单价在报价卖。
一般小区比如安澜小区（二中+瓦市育英）60多平方一般在25000元/平方米左右。而屯前公寓（二中+瓦市总校）房子比安澜小区新一些，小学学区也更好一些，60多平方一般要在31000元/平方米左右。徐衙小区（二中+百里路总校）则刚好介于两者之间，60多平方一般大约在28000元/平方米左右。
电梯房则要贵不少，麻行、八仙、墨斗的电梯房70-80平方是比较常见的面积，价格大约在33000元/平方米左右。面积更大一点的比如香港大厦130多平方价格大约在29000元/平方左右，面积大的单价会稍微低一点。金德景园会比其他大面积楼盘贵一些，它是这一区块为数不多的封闭式电梯商品房小区，150平方大约要31000元/平方左右。
这个区域租金因为房子品质区别较大，租金又和装修关系较大，即使同个小区租金也可以相差较大，所以只能大概作为参考。
二中周边的老房子租金大约在1000-1800元/月左右，安澜小区两室的大约在2300-2800元/月左右，八仙等电梯房租金能到3200-4000元/月左右。
▲工人文化宫
购买策略
买老房子？
还是新房子呢？
不管是单一学区为目的，还是学区+改善自住为目的，就目前的价格而言，都不建议买房龄30年以上的落地房。落地房60平方目前单价28000元/平方左右，30多平方的单价30000元/平方米左右，出租租不起，自主也不舒服。如果买万岁里小区的楼梯房60多平方单价大约在3万多一点，不管自住还是出租都要好很多。如果只是为二中学区，还有安澜小区可以选择单价只有25000元/平方米左右。但是你对老房子抱有拆迁预期，那又是另一番考量了。
如果改善+学区双重需求，还是之前文中提到的，这个区域有大量电梯房小区可供选择，整体配套又不错，是个可以重点考虑的区域。
二中学区房
会有什么变动吗？
二中目前招生人数，一个年级段大约在600-800人，这个数量大大小于实验中学1000人的规模，而整个学区范围又比实验中学大很多，加之近年中考成绩又有靓丽表现。在这次红色预警后，如果学校不扩建校舍或者调整学区范围（这两点都不容易），在2021年后可能红色预警还要继续。
房价方面，如果拆迁预期下降，周边老房子会挤出拆迁预期的溢价，房价有一定下降的可能。其他房子价格会正常跟随市场大盘走势，在大盘价格的基础上加上一部分学区房溢价。瓦市小学总校的扩建完成后，可能会因为新校舍的投入使用，让更多人关注这个区域，在一定程度上对价格产生一些支撑作用。
以下是针对二中学区房的精选中介房源，借此可以更加具体的了解目前房价情况。如需要更多了解或看房，可以电话/微信联系房源提供中介。
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