鲁达 | PART1 |
△城东新城规划图
城东新城是杭州最早开通地铁的板块之一，又位于杭州城市向东战略的节点位置，城东新城吸引着大量看好杭州的房企在此拿地。
若按目前杭州在售楼盘数来给板块排序，城东新城一定名列前茅，多盘绞杀，城东新城近几年一直都是杭州改善客户的争抢者。
首开东城金茂府，即将加推3#、4#两幢，147-165方约76套房源。除此次即将加推房源外，还有3幢约185套房源。
龙湖葛洲坝景粼天著，新一期登记刚落下帷幕，还剩下约180套房源等待后期加推，户型从124方起步。
世茂钱塘天誉，高层房源均已推出，所剩不多。而剩下的洋房、叠墅等业态大约还有244套房源。
信达东莱府，目前仅开盘一期，新一轮仅89方，约124套房源的加推正在路上。
滨江龙湖东潮府，目前也仅开盘一期，即将加推约64套三幢房源，从97方起步。
多盘厮杀的城东新城又将迎来三新盘，悦风华、中旅归锦府和花语天境。从板块内现有楼盘的地段及配套来看，花语天境优势最大。
| PART2 |
中国铁建&浙江交投以总价186740万元，楼面价30121元/方，溢价率25.5%竞得杭政储出[2018]60号（彭埠单元R21/S2-15地块）宅地。
地块容积率1.8，是目前板块内容积率最低的地块，另需配建不少于6199.56方的公共租赁住房。
从位置看，项目最大的优势就是离1、4号地铁彭埠站现有地铁口大约步行3分钟范围，后期小区南侧还会新增两个地铁口。
而周边的商业聚集，港龙城（招商中）、三花国际都分别一路之隔，城东西子国际、东站万象汇在直线距离1km的范围内。
夏衍小学在项目直线距离约400m位置，夏衍中学在直线距离约1km位置，还有一所去年刚投入使用的九年一贯制学校，浙师大附属杭州笕文实验学校在直线距离约1.5km位置。
在建的江干区人民医院及区公共卫生中心位于项目东侧直线约500m，是一家三甲级医院，预计20年底投入使用。
| PART3 |
△项目鸟瞰效果图
项目采用“高低配”的设计，由7幢13-16层高层和6幢叠墅组成，其中高层分布在北侧和西侧，叠墅则分布在东南侧，靠近河道。
每幢高层一楼都设置约4.2m的架空层，用于设置儿童游乐区、健身房、阅读室等。
公租房设置在西南角7号楼，与住宅之间没有阻隔，考验后续物业管理能力。
高层外立面采用的是高级灰石材干挂搭配大玻璃幕墙，简约现代。
△项目沙盘图
人行出入口除了北面没有设置外，其余三面皆有设置。车行主出入口设置在东西两面，另外西面还会有一个来访车位出入口。这样的出入口设计可以说相当方便了。
△项目沙盘图
南侧是约4200方的私家花园，目前为临时售楼部和停车场，后期会拆除用以建设花园。
另外，后期项目南侧零距离会增加两个地铁口，其中在西南角会开一个人行小门，方便业主快速步行到达地铁口。
△项目沙盘图
首开的是北侧1、2号楼，户型面积段111-149方，园区最大的水系景观设置在1、2号楼的南侧，景观感受较好。
此次首开的两幢是项目仅有的包含小户型的楼幢，后期高层均是130-149方。
△项目售楼部实景图
售楼部大门设置在项目东侧莲花桥路上，通过一段蜿蜒的连廊后，可以看到线条简约的售楼部。
△莲花桥路实景图
莲花桥路目前往北由围挡堵住，后期将通往白石会展中心（规划）。
△万科中央公园实景图
再往东，隔河相望的是万科中央公园，18年交付，二手房挂牌均价在5.6万/㎡左右，成交均价5万/㎡不到。
△鸿泰路实景图
项目南侧是鸿泰路，一路之隔是港龙城，据说已由王府井接手，据置业顾问称，预计22年开业。
△实景图
项目西侧是三花国际，两者之间有一条小路隔开。
三花国际涵盖了餐饮、购物、休闲等，未来花语天境业主可以通过西侧出入口到三花国际逛一圈，很是方便。
△明月桥路实景图
三花国际西侧是明月桥路，道路宽敞，是城东重要的干道之一。
杭州之翼与三花国际隔路相立，去年底已迎来交付。
△源聚桥路实景图
项目北侧源聚路，可以看到，项目首开的两幢高层已建造了12层左右。
△实景图
再往北，是规划的白石港公园，目前由围墙挡住。不远处，可以看到东莱府和景粼天著。
从整体看，花语天境两侧靠商业，两侧环景观，所处位置在板块内算相当优越。
△主要装修明细公示图
样板间开放了149方户型，地暖、新风、中央空调齐全。
全屋墙纸，客餐厅地面大理石，三件套西门子，水槽摩恩，高仪卫生间龙头，洗脸盆、马桶为伊奈，主卫浴缸卡德维。整体装修配置尚可。
| PART4 |
A1户型约111方三房两厅两卫西边套→
|优点|
①餐客厅一体带飘窗，舒适性好
②U型厨房，操作方便
③主卧带独立卫生间、衣帽间，私密性好
④全明户型
|缺点|
①厨房采光方向是设备平台，采光一般
②阳台面宽较小
A2户型约118方三房两厅两卫东边套→
|优点|
①三卧室朝南，采光面多
②餐客厅一体带飘窗，舒适性好
③U型厨房，操作方便
④主卧带独立卫生间、衣帽间，私密性好
|缺点|
①三房功能性一般
②阳台面宽较窄
C1户型约149方四房两厅两卫中间套→
|优点|
①餐客厅一体，横厅布置，空间开阔
②公卫干湿分离，实用性好
③U型厨房，操作方便
④主卧带独立卫生间、衣帽间，私密性好
⑤阳台面宽较宽
|缺点|
①入户玄关局促
②主卫暗卫
| PART5 |
△项目效果图
目前的城东新城因为横亘的杭甬高速而处于尴尬局面，它将城东严重分割，影响了城市内部的沟通交流。
而如今杭甬高速抬升的落地，使得城东重获新生。
城东新城的最大症结依旧是板块内的供应量较大，且相较于艮北性价比稍低，造成城东新城长期去化难。
但不可忽视的是，城东新城因为整体板块定位较高，在售楼盘定位皆偏高端改善，产品品质还是可圈可点的，在全城整体限价向上突破的同时，城东新城优势开始回流。
花语天境占据城东新城板块内的绝佳位置，地铁零距离，商业配套环绕，东侧也没有杭甬高速噪声影响，这些都是其他竞品难以比拟的，在城东新城算是较为优质的选择。
总价500万-700万，总价相对可控，在城东新城还是具备一定竞争力的。后期加推户型的总价则从600万起步，预算有限需把握首开机会。
城东方向的改善自住客户可积极关注，投资则需要一段时间的培育，需等待城市价值整体继续向上突破。
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文/阿寻 编辑/阿寻