鲁达 今天的楼盘评级是海淀永丰的冠城大通百旺府。百旺府是老盘了，近期有加推。
因为后台问百旺府的人比较多，所以也加入评级。
冠城大通百旺府于2018年4月11日取得预售证，4月12日开盘加推，本次推出全新一期产品，为八组团3#、9#、10#、11#、12#楼，共5栋，全部为六层高南北通透板楼，一梯两户，户型为113平米三居，均价74000元/平米，大约850万/套，一共219套房，预计2019年9月交房。
百旺府前世今生
冠城大通百旺府在住建委注册的正式名称是永丰嘉园，百旺府和以前的杏林湾都是楼盘推广名。
这个小区最早就叫永丰嘉园（一区和五区）、然后是杏林湾（二区），以后都叫百旺府，签合同则都是永丰嘉园。
2012年，该项目原开发商北京海淀科技园建设股份有限公司的股权逐渐被冠城大通收购成为控股股东，小区名字也从永丰嘉园和百旺杏林湾变化成了冠城大通百旺府。
永丰嘉园的一区和二区房子不是冠城大通盖的，据说质量不太好，尤其是一区的两座黄楼（钢研安泰科技买的烂尾楼），是砖混楼。
百旺府评级：
地理位置 ★ ★ ☆
区域规划 ★ ★ ★ ★
项目本身 ★ ★ ★ ★
商业设施 ★ ★ ☆
学区教育 ★ ★ ★ ☆
医疗配套 ★ ★ ★
环境绿化 ★ ★ ★ ☆
房价指数 ★ ★ ★ ☆
综合得分 ★ ★ ★ ☆
购买建议在文末。
下面是单项详细评级。
地理位置 ★ ★ ☆
项目位于位于海淀山后的永丰，西北五环至六环之间，北清路北侧。距离16号线永丰站，步行距离大约2公里，距离永丰南站要更远一点，步行距离接近2.5公里，因此乘坐地铁出行也不是很方便。说实话，这个位置虽然是海淀区，但是距离城区较远，本身地理位置并不是很好。进城的话，走京藏高速会方便一些，但是也经常堵车。但是，北京的发展，其实是地倾西北的，而且一直有上风上水上海淀的说法，加上永丰的区域规划很好，很大程度上弥补了地理位置的缺陷。
区域规划 ★ ★ ★ ★
得益于海淀区强大的高科技产业基础，永丰的区域规划和发展势头都不错。海淀山后地区，现在显然是海淀区和北京市重点打造的高科技新兴产业园区，比起其他行政区的产业园区比如丽泽商务区，未来科技城等等，发展势头都要更好一些。海淀山后地区，西北旺，永丰，翠湖，温泉，甚至包括稻香湖和上庄镇，规划连成一片，虽然离市区很远，但显然已经逐渐自成体系了。
中关村永丰高新技术产业基地，规划建筑面积高达386.85万平方米。
旁边的中关村壹号，经过近五年的努力，该项目已经基本落成并投入使用，成为海淀北部中关村新技术产业发展的展示窗口，也是未来整个海淀北部产业带的科技产业中心。按照规划，中关村壹号将重点引入新材料，下一代互联网，导航与位置服务，以及科技金融，建成后将引入企业300余家，就业人数3万人。
再复习下北京2035年的规划：海淀区应建设成为具有全球影响力的全国科技创新中心核心区，服务保障中央政务功能的重要地区，历史文化传承发展典范区，生态宜居和谐文明示范区，高水平新型城镇化发展路径的实践区。西北部地区应充分发挥智力密集优势，加强高等学校、科研院所、产业功能区的资源整合，不断优化科技创新服务环境，提升科技创新和文化创意产业发展水平。
通俗的讲就是，未来中国的硅谷，不在CBD，不在其他区，就在海淀西北部。
项目本身 ★ ★ ★ ★
本次推出的5栋楼，全部为六层高南北通透板楼。如下图所示，位置在右边中间的8组团。
所有5栋楼全部是都是一梯两户，户型为113平米三居，套内面积是97平米，得房率很高。如下图所示，户型是三室二厅二卫，全明格局，相当不错，唯一美中不足的是，朝南的卧室只有一个，朝北的卧室有两个，如果是两南一北，就更完美了。
项目是精装交房，预计交房时间是2019年9月。物业费是3.88元/平米/月。
整个项目的容积率不过1.2，这个密度，甚至比孙河的一些别墅项目的容积率还要低。整个百旺府小区的绿化也算是相当不错的了。
商业设施 ★ ★ ☆
百旺府主要被永丰产业基地、北京航天城和大片待开发区域环绕，目前配套设施的种类和数量非常稀少，仅有的配套大多数也档次较低。
附近的超市主要有美联发超市、硕丰超市第二连锁店，超市发，购物得去5公里之外的永旺商城，当然，永旺商城的档次也不高。
因此目前的商业环境是个硬伤。
学区教育 ★ ★ ★ ☆
百旺府的教育资源是相当不错的，五环外有像样的学区已经是凤毛麟角了，而百旺府还有名校加持。
幼儿园是中科院三幼杏林湾院，百旺府业主和中科院的可以上，总的来说幼儿园很不错。
小学是清华附中永丰学校小学部，就是原丰联小学，目前都是平房，据说会另盖。
中学是清华附中永丰学校中学部，目前百旺府一手房业主，可以直接上学。
总的来说，百旺府的教育资源放在全市都算是可以的了，只是由于今年海淀教改，2019年1月1日之后购买的房子，将不再对应单校，会实行多校划片，具体如何执行，得等到明年才知道，因此学区教育的评分先扣掉半颗星。不过现在购买新房不受海淀教改的影响。
医疗配套 ★ ★ ★
附近有解放军309医院，全天门诊，但科室不全。还有北大国际医院，目前是三级医院，非三甲，但是背靠北大，未来应该能发展成为一家优秀的三甲医院。另外还有一个北京太申祥和医院。
环境绿化 ★ ★ ★ ☆
小区本身的绿化环境不错，虽然管理不够精细，胜在密度低绿化比例高，在北京已经算是绿化很好的小区了。周边的小环境则比较一般了，小区主要被永丰产业基地、北京航天城和大片待开发区域环绕，待开发区域还比较荒芜杂乱，小区西侧有一条泄洪渠，目前未经整治，还是臭水沟的状态。
百旺府周边大环境还是不错的，毕竟临近的稻香湖风景旅游区、凤凰岭、百望山、中关村森林公园等风景区为项目增色不少。
百旺府一个硬伤就是西南侧4-5公里处的六里屯垃圾填埋场，夏天尤其下雨的时候会有臭味飘散过来。
房价指数 ★ ★ ★ ☆
百旺府的位置几乎处于西北五环至六环中间了，7.4万/平米的价格，一个字，就是“贵”。这个贵主要是相对于其他的地段更好更靠近市中心的次新小区的房价而言的。而相对于百旺府的二手房，基本持平。（注：百旺府年代较早的小高层价格要便宜一些，链家挂牌价大约6万多/平米；而较新的6层洋房，挂牌价基本都在7.2～7.4万/平米。）
翻翻百旺府的历史房价，就会发现，这个盘一直很贵，甚至在几年前永丰还很荒凉的时候就已经很贵。
2015年6月开盘的百旺府，已经是均价4.38万/平方米，距离现在已经三年了，现价是7.4万/平方米，涨幅接近70%，而三年间，北京大多数地段的楼盘已经翻番了。这意味着，由于开盘时的溢价，百旺府的价格，跑输了北京的平均房价涨幅。
虽然绝对价格比较贵，但是呢，由于周边的高科技产业发展较快，高收入人群多，尤其是高收入码农比较多，这对海淀山后一带的优质小区的房价形成了强有力的支撑。
不得不说，码农是一种低能耗高产出高收入的绿色生物，月收入5万能过得像5000一样；而国贸那些外表光鲜的妖艳贱货则是拿着5000的月薪过着像5万一样。码农绝不会在富丽堂皇的酒店大堂休闲的吃着brunch，浪费光阴！在永丰，码农背着双肩包，步履匆匆，是路边村民煎饼果子摊的常客；Armani的西装和三里屯的潮牌？对不起，就算是发布会也是看不到的，优衣库和淘宝T恤才是这里的主角；期权卖了上千万，是不是要买个兰博，玛莎，最次也得来个Telsa吧，对不起，码农只中意小黄车OFO和橙色的摩拜。
那么问题来了，高端码农赚那么多钱都干嘛去了？他们主要的消费爱好就是，买房尤其是学区房，这世上没有什么是买一套学区房解决不了的问题，如果有，就再买一套。
Sorry，扯远了。其实我想说的是，由于百旺府本身的品质还不错，加上附近产业区大量的高收入人群，可以预见的是，百旺府的房价会一直保持着溢价的状态。
但是，由于绝对价格仍然较高，未来很可能仍然会跑输北京平均房价。
另外永丰拍卖了几块限竞价房的地块，但都是开发商100%自持，因此未来一段时间永丰区域商品房新房供应量并不大。
购房建议：
很显然，百旺府是海淀北部新区工作的高收入人群的优质选择，小区密度低，户型不错，比较宜居，而且还能解决子女上学的问题。
投资就并不合适，虽然相对同小区的可比二手房价格没有溢价，由于绝对价格仍然较高，虽然预计未来会一直保持溢价，但是还是很难跑过北京的平均房价。
总之，工作在附近，自住可以买；投资不推荐。