鲁达 南京楼市，可谓一夜入秋，一直尚未出台的二手房指导价如同一把高悬头顶的利剑，让曾经不可一世的南京房价见血封喉。
强大的压迫感之下，一手房优惠大促重出江湖，二手房如何快速跑量成为众多业主的心头绕。
有媒体戏称今年的“金九银十”，变成了国内地产业十多年未遇的“铁九铜十”，南京虽然一直是以“稳”当先，但是市场下行的大背景下，也比往年显得低调了很多。
01 距离金九银十结束还有16天，南京还有多少新盘没推？
有意思的是，2021年的南京楼市以“两个集中”为关键词，第一个集中是集中供地！
具体算下来，首场520土拍+9月26的二场土拍，南京总共出让土地92幅，共揽金1499.516亿。
第二个集中就是“集中开盘”！
今年7月19日，南京忽然发布新政上线宁小通，热点楼盘采用统一网上集中开盘制度，实名制购房人只能报名一家热盘开盘。
以此杜绝此前热盘中签率过低，售楼处运用装修包筛客等市场乱象。
根据当初宁小通发布的公告，南京三季度总共将推出141家楼盘，39877套房源。
众多被市场期待已久的热盘，如河西海玥花园、大校场金基望樾府，江北核中核的中交锦方、江核隧道口的保利江汇等项目先后入市。
加之 8月初疫情影响，让9月初的南京楼市出现了井喷小高潮。
宁小通上9月集中开盘公告的第一批楼盘与第二批楼盘的名单发布，中间只隔了一个星期，这让很多人感受到了“强调控”空气下，南京楼市久违的速度与激情。
本以为这份速度与激情能延续下去，可在二场土拍遇冷、二手房指导价即将出台的背景下，市场表现不振似乎在情理之外，却又是意料之中。
首先是江核人气的急转直下，9月南工大4大新盘齐推，制造了今年板块首例“开盘没售罄”案例，中签率大幅提升，8成首付门槛松动已经成为江核市场当下“常态”。
加之全市众多非热点楼盘多盘出现开盘0人报名情况，让两批集中开盘的热盘名单公布之后，第三批名单迟迟未能出现在宁小通平台上。
掐指算来，9月第二批集中热盘名单发布至今已有27天，南京楼市的推盘速度明显慢了许多。很多计划推盘的项目由于市场下行的原因并没有真正开盘。
如今距离10月结束还剩最后16天，我们来看下按原定计划南京还有多少热盘尚未推出。
整体统计下来，按照宁小通上的推盘计划，市区境内（除六合、溧水、高淳）目前尚有29个楼盘尚未推出盘源，计划待上市房源量在7456套左右。
02 三季度两批集中上市热盘，到底卖得怎么样？
楼盘去化量一直是圈内的商业秘密，特别是热盘的去化成绩更是楼市里最神秘的数字。
就今年三季度，宁小通上线的两批27家楼盘的开盘去化效果来看，全市市场热度的确实是呈现断崖式下降状态。
7月第一批8个集中热盘去化率几乎是100%。
大校场金基望樾府、河西海玥花园、河西南葛洲坝南京中国府三大顶豪项目全部开盘当天售罄，江核三大热盘江畔都会上城、启迪水木滨江、中交锦方开盘也悉数告捷，燕子矶大盘万科燕语光年顺利收官。
金基望樾府开盘现场
9月第一批8个集中热盘去化情况就比7月份要逊色一些。
8盘之中陆续售罄的有新玄武复地明日之城、玄武宝龙城、河西颐和源璟、江北研创园的佳园玖棠府，而江核的天宸云筑、天宸江樾、河西大平层项目青奥村观云、新玄武紫金悦峯则到目前还未售罄。
譬如紫金悦峯9月16日推出的488套房源，目前还剩余133套在售。
新玄武热盘网上房地产销控表
9月第二批13个集中热盘去化则比9月第一批热盘的去化情况要更差一些。
13盘之中目前仅有大校场文渊府、江核隧道口保利江汇、政务区板块的金基中北映樾、麒麟的仁恒城市星徽、紫东核心区的紫星荣院、江宁阳光城檀境、小行的仁恒城市星光售罄，其余6盘均有不少房源在售。
由此可见在政策强控期，南京新房市场的下行走势还是十分明显的。
03 10月底前，那些备受市场期待的待售新盘
虽然10月份只剩下16天就结束了，但仍有不少精彩值得期待。在这里介绍几个在10月内极有可能开盘，备受市场期待的新盘项目。
河西南深业龙湾上府
深业龙湾上府可谓是10月份南京楼市最受期待的新盘之一，项目从2019年11月拿地，经过近两年的打磨，终于将在10月底放风首开。
深业龙湾上府效果图
项目分为A、B两个地块，其中A地块规划5栋18层住宅和1栋物业用房，B地块规划建设1栋6层的基层社区服务中心。
6层基层社区服务中心
项目总体量共288套房源，主力户型面积约140㎡，由于建设时间较长，据相关媒体称，深业龙湾上府5栋楼宇全部已经出地面，且建设到7-8层的高度。项目首开预计将推出36套房源，放风价格4.5-5.3万元/㎡。
城东玖樾印象
作为520土拍，金科进军城东的重磅项目，纯新盘玖樾印象可谓是备受市场期待。
玖樾印象效果鸟瞰图
算起来，玖樾印象应该是今年南京首场集中土拍，大校场附近出让的6幅地块之中，抢节奏最先推出市场的全新项目。
目前玖樾印象的城市展厅已经开放，项目放风将于10月底首开，规划建设8栋8-11F的小高层住宅，一梯两户，建面约130㎡（三房两厅两卫）、143㎡（四房两厅两卫）。
由金科、弘阳、联发共同开发，按照该案44900元/㎡的毛坯限价，项目未来售价将超5万/㎡（含包）
麒麟时光璟宸
当仁恒城市星徽等标杆项目售罄之后，麒麟板块目前正处于品质房荒状态，由亚东拿地金地商置操盘的纯新盘时光璟宸项目放风10月底上市，即将解渴区域市场。
时光璟宸效果图
时光景宸前身为麒麟G51地块，于2020年9月被亚东以3.7亿元底价拿下，楼面地价6133元/㎡，毛坯限价2.6万/㎡，项目利润空间颇丰，有余地让开发商打磨产品，与市面上普遍的快周转项目存在一定的差异化。
时光景宸启用金地商置熟稔的格林系3.0产品线，共规划建设5栋楼，打造建筑面积约89-142㎡改善户型，采取全系约5.6-7m超宽横厅设计，全系精致三房起步。
该项目整盘仅有300套房源，1月底首开放风将一次性清盘。
写在最后：
整体来说，虽然南京楼市目前的市场趋冷，但也不乏一些颇具亮点的项目，足以引起后市期待。
站在全国角度看，楼市遇冷是大环境，但落实在局部市场层面，一些地段好，品质高的项目相信仍然能引领当地购房置业风向。
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文章来源:乐居买房