鲁达 广州楼市，前所未有的宽松和友好。
从去年年底开始，广州在力保楼市平稳的前提下，陆续放松了南沙、花都、黄埔的限购政策。而在最近一个月，番禺、白云也先后发布人才新政，间接地给楼市适度松绑。
再加上增城、从化一直不限购，至此，广州外围区的调控基本都松了。作为四大一线城市之一，广州选择卸下偶像包袱，以更务实的心态、更精准的调控，让楼市有序松绑，我认为是值得赞许的。
不为名所累，一向都是广州的优势。
经过长达三年的低位盘整，广州楼市蓄积的潜能很足，已经到了最佳入手时机，近期有不少深圳的朋友开始把目光重新投向广州。
要知道，广深双城，都是华南重镇，向来势均力敌，而且广州的海陆空战略地位、科教文卫综合实力，都比深圳更强，凭啥房价只有后者的1/2？
1.广深高速1.0时代
之前在网上看到一个帖子，讨论的是广州买房、深圳上班的可能性，不少人给出了解决方案，比如住在南沙，然后每天开车去深圳，或者住在南站、新塘，每天乘坐广深高铁、穗深城际通勤。
这些板块都有一个共同特点，一是来往深圳方便；二是房价相对还比较便宜，工薪族够得着；三都是政府重视的战略要冲地带，升值潜力大。我们可以它们统一称为“广深概念区”。
南沙和南站对深圳人来说，已经完全不陌生了，这里重点想说一说新塘，其实它和深圳的缘分很深，是一个有着“深圳基因”的地方，只是很多人不知道罢了。
大家知道，新塘是广州增城的一个镇，但这个镇曾经一度比增城的名气还大？为什么呢，因为它是闻名遐迩的世界牛仔裤之都。
顶峰时期，全中国60%以上的牛仔裤都出自新塘，导致这一个镇的GDP就占到增城全市的半壁，直到今天，新塘仍然是全省第二大、全国第五大经济强镇。
上世纪80年代初，新塘还是一个很破很穷的村镇，全镇总共只有6条马路，每条不到10米宽，但这个小镇的地理位置却非同小可，它正好处在珠三角最核心的两大都市区——广佛和深莞的交集区域，更重要的是，它临近当时珠三角最繁荣的公路——广深公路。
正是看中独特的地理位置，1980年5月，新塘镇政府和港商黄林合作，办了新塘第一家三来一补企业：新塘镇制衣厂。
有服装制造就需要有洗漂，一个香港老板在大敦村那边办了洗漂厂。1982年，新塘镇又与港商黄国雄合作，办了金冠制衣厂，各式衣车达430多台，年收入580万港元，远销欧美日本，名声大振。
此后，新塘的牛仔制衣厂四处开花，带动了全镇夹纱、织布、纺线、纽扣、衣车、衣针各产业的兴起，一举成为世界牛仔裤之都。
▲新塘牛仔旗袍秀（图片来自搜狐网）
可见，新塘的发迹是从“三来一补”开始的，这和深圳东莞是同一个模式，香港投资，来料加工，新塘制造，深圳出口，这是一个严丝合缝的闭环产业链。
这意味着，新塘虽然地处广州，但在产业链上，它其实更贴近深莞都市圈，就像是深圳的一块飞地。以至于90年代广深高速开通之后，仍然视新塘为重要据点，并与广深公路汇聚于此，形成了著名的新塘立交。
广深高速的开通，给新塘带来了历史性的机遇，这条高速至今仍在给新塘赋能。2017年3月，富士康610亿的10.5代液晶面板项目决定落户新塘，这可是广州改革开放以来最大的单笔投资项目，郭台铭亲自出席动工仪式，新塘一度成为广州经济的新封面。
之所以选址新塘，郭台铭说了四个字“广深高速”。1988年，富士康在深圳落地了第一个项目后，然后足迹遍布惠州、佛山、中山、广州。
在他看来，“广深高速”有两重含义，一是物理层面的，他的投资大多是沿着广深高速来布局的，另一层是哲学层面的，强调做事看问题要有高度、广度、深度和速度，也就是“高、广、深、速”。
2.广深科技走廊2.0时代
广深高速最早成就了新塘，这是新塘和深圳的第一重缘分，第二重缘分始自威震全国的广深科技走廊。
2017年10月，广东省重磅发布《广深科技创新走廊规划》，这条科技走廊汇聚了全省60%以上的生产总值、80%以上的上市公司、90%以上的发明专利，被认为是东半球的101科技走廊（硅谷）。
根据规划，广东将依托广深高速、广深沿江高速、珠三环高速东段、穗莞深城际、佛莞城际等复合型的交通通道，集三市连成一个产业联动、空间联结、功能贯穿的创新经济带，建设成为珠三角国家自主创新示范区核心区。
在这个规划中，位于新塘的增城经济技术开发区，和深圳空港新城、深圳高新区、深圳坂雪岗科技城以及广州的琶洲、科学城、知识城一起纳入广深科技走廊，而万众瞩目的南沙却没有纳入，足见新塘和深圳科技产业的亲缘关系有多近。
广深科技走廊的横空出世，会直接影响整个大湾区的资源配置，高速、城际、高铁、机场等基础设施都会围绕着这条走廊建设，穗深城际的开通就是一例，这开启了新塘和深圳的第三重缘分。
3.穗深城际3.0时代
2019年12月，建设11年之久的穗莞深城际正式开通，这是广深双城第三条轨道交通，它连接了广深两大国际机场，未来还将延伸至前海，实现天河CBD和前海CBD的点对点通勤。
2019年12月15日，穗深城际正式开通。
而且，这也是新塘首次和深圳轨道连接，被认为是新塘TOD的一次加冕礼。相比以往，这条城际有三个突破点：
第一，它打通了广深两大国际机场，一根扁担肩挑两大4F级机场，客流量加起来达到1.2亿人次，这个规划极具想像力，国内十分罕见。
第二，它采取的是公交化运营，直接刷卡入闸，无需对号入座，这种灵活性和便利性，是广深铁路和广森高铁都比不了的。
第三，它是网状结构，它不仅有强大的主线，还有几乎无孔不入的连络线、延长线、支线，把广深双城几乎所有的显赫据点全部连接，包括两大机场、天河CBD、前海CBD、福田CBD、琶洲、广州大学城、新塘TOD都能畅达。
相比而言，广深铁路联系的是罗湖老区，未能联系福田和前海这两个新中心。广深高铁连接的是番禺，未能联系天河CBD。二者虽然在速度上占优，但通达性、公交化都不如穗深城际。
区域发展，有时候是很拼圈层的，作为地级市的苏州、东莞、佛山，为什么比很多省会城市都要强？根本上是因为它们融入了沪穗深的圈子。
作为广州东进的桥头堡，同时又和深圳保持长期紧密联系，新塘可谓融入了两大顶级都市圈层，其在区域联动中的“社交地位”不言而喻。
2020年，政府对新塘交通仍然视为掌上明珠，广东省发改委近日下发《广东省2020年重点建设项目计划的通知》，广州市有51个交通项目列入全省重点项目名单，其中涉及新塘的就有5个，分别是：
新塘经白云机场至广州北站城际（今年投资计划：26亿元）。
广州至汕尾铁路（今年投资计划：80亿元）
广深高速新塘立交改造工程（今年投资计划：3亿元）
广汕高铁广州东至新塘段（含广州东站改造）
广州地铁13号线二期
4.深圳曾三次改变新塘
有趣的是，和深圳的这三重缘分和三个纽带，还分三次改变了新塘的命运。
改革开放之初，广深高速给新塘送来了香港的资本、深圳的港口以及国外的原材料，也就是所谓的“三来一补”加工制造，这让新塘从一个名不见经传的农业小镇，升级为名扬海外的工业重镇、世界牛仔裤之都。
广深科技走廊的横空出世，则让新塘完成了第二次蜕变，从一个轰隆隆的工业重镇，升级为山清水秀的科技大镇，10.5代液晶面板、汽车制造、人工智能等高技术产业竞相汇聚于此，新塘第一次和深圳高新园区、空港新城同台亮相。
如今，穗深城际的开通，正在助力新塘完成第三次升级，实现“高科技＋高端服务”的转型。从世界城市的发展轨迹来看，轨道交通会带来密集的人流和资金流，然后促进高端服务业的出现。
这两年，新塘又是搞TOD，又是建凯达尔国际广场，还有保利335地标写字楼，都在说明新塘除了有高科技，还有高端服服务业，这是新塘发展史上又一次重要的蜕变。
新塘，早已是那个名不见经传的农业小镇，也不是那个轰隆隆的工业重镇，而日渐成为一个科技炫酷、商业繁荣的城市新中心。
5.东部TOD枢纽新城
那么，面对这样一个冉冉升起的新星地带，深圳人有没有机会分享一下广州的发展红利？有的，现在机会就来了。
改革开放40年，很多深圳人的买房经验可以总结为两条，一是必买新兴地带，而是必买新兴地带的标杆项目。
众所周知，新塘TOD新城由新世界、保利、凯达尔联袂打造，其王炸项目就是由央企保利开发的“保利335金融中心”。这个项目非比寻常，335米的高度，是广州东部第一高楼。这个高度，即使放在天河CBD和福田CBD，也是少见的。
众所周知，摩天大楼的高度直接反映的是一座城市高端服务业的水平，摩天大楼越集中的地区，经济的繁荣度就越高。放眼全球，第一高楼所在地，往往就是城市经济的至高点。
目前，整个广州，只有天河与琶洲，拥有300米以上高楼，其他区域一栋都没有，足以说明天河与琶洲的特殊性。
在此意义上，新塘出现300米以上的高楼，是极不寻常的事情，它表明广州对新塘的定位已经不止是一个开发区，未来还将大量的楼宇经济和高端服务业出现在这里。
大家知道，保利在广州深耕多年，堪称最懂广州的城市运营商。业内有人这样评价，保利所到之处必是城市中心，天河北、珠江新城、琶洲、第二CBD，几乎每一个城市新中心，都能看到保利的地标建筑。
这一次来到新塘，保利自然也是诚意满满， 不仅带来东部第一高的写字楼，还带来了190米的摩天住宅、五星级酒店以及高品质的商业裙楼，整个就是要在新塘再造一个琶洲地标的感觉。
保利335金融中心190米摩天住宅效果图
而且，保利335是正宗的“TOD上盖”，距离新塘枢纽只有几百米，这在新塘板块十分罕见。众所周知，TOD物业的保值潜力和抗跌能力，在同地段物业中都是最强的。
在中国社会科学网上的《公共交通对住房市场的溢出效应与虹吸效应：以地铁为例》这篇研究论文中，就有这样一段数据：
“计量结果显示，在地铁站1公里的范围内，一手房售价上涨了26.5%，套均面积平均缩小了3.2平方米。
这种地铁带来的溢出效应在站点周边最强，随着距离的增加而逐渐减弱，表现为每远离站点100米，房价下降2.7%，套均面积上升0.35平方米的趋势。”
可以说，TOD站点往往就是一个板块地段价值的制高点，板块涨的时候，它往往是领涨角色，板块跌的时候，它却是跌得最少的。
6.不限购的天际大平层
在产品研发方面，保利335同样是诚意满满的，其住宅部分极为重视居住品质，在设计上处处显露出阔绰的空间感。
在广州，阔绰的入户大堂是什么标准？常见为4-6米，即便是第一顶豪汇悦台，挑高也只有7米。但你知道保利335（住宅部分）的数字是多少吗？足足16米，相当于1.5个汇悦台。
16米入户大堂效果图
此外，住宅楼还设计了一个阔绰的空中花园，相当于赠送一个赏心悦目的公共空间：
住宅楼令人震撼的空中花园
据了解，项目现阶段主推125平的平层三房。阳台最宽可达7米，有着别墅般的大开间，而且主次卧室，分寸把握得当。
保利335金融中心住宅卧室实拍图
重要的事情说三遍，新塘不限购、新塘不限购、新塘不限购，外地人不需要户籍、不需要社保、 不需要学历，均可买一套。
当前，广州楼市调控正处在前所未有的宽松阶段，机会窗口稍纵即逝，坚信“时间就是金钱、效率就是生命的”的深圳人，比谁都懂得机会窗口的含义。
这一次，新塘不只是广州人的甜心，还为深圳人敞开了怀抱：新塘欢迎你，来了就是深圳人。
据了解，目前项目展厅及板房已经开放，敬待各位赏鉴。
展厅地址：广州•东部TOD交通枢纽（导航保利335金融中心）。