鲁达 各位粉丝：
这些天对于新房来说，一个很热议的话题就是“9070”面积限制的调整。
最近一些新入市的商品房地块，原先的套型面积90平米以下要占比70%，改为了套内面积90平米以下占比70%。
有声音说，将来新的商品房都会是大户型了，这将导致每套房子总价的提高，小户型会“绝迹”了，刚需上车更难了。
会变成这样的吗？今天就来聊聊这个话题。
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当然，简单来算，一套房子的面积更大了，总价自然会更高。
但要注意的是，这个限制是一个上限，也就是70%户型的套内建筑面积的上限是90平米，不能超过，但可以低于这个标准的。
而且，开发商一定会所有项目都做大户型吗？
显然不会。这是因为无论卖什么产品，都要根据需求来设计和推出自己的产品。这是恒古不变的规则。
在当前购房人群中，刚需家庭仍然是占大多数的。根据贝壳研究院的统计，市场成交的各户型占比中，90平米以下的中小户型占到了近70%。
放着这样大的需求，开发商自然不会坐视不理，自然会根据市场需求去规划设计产品。正如此前套型面积“7090”限制下，开发商也会设计小面积的一居室户型一样。
这不，这两天获知，中海在西五环外地铁稻田站旁边的项目寰宇视界即将入市销售，这个项目就将以中小户型为主，72平米以下的户型占到了将近7成，最小的户型只有53平米。
其实，当初这个地块当时入市的时候挺受关注的，我们当时也推送了相关消息。一方面是它离稻田站就200米，二是这个地块当时也是引起了开发商的“疯抢”，经过108轮竞拍，最终成交价40亿元，楼面地价35420元/平米。
当时这个楼面地价，我们判断最终的售价会在每平米6万元左右，价格猜中了，却没猜中户型。
当时觉得，既然要卖这样的价格，那么肯定会是高端产品，而且这个地块也没有9070的限制，主打的应该是大户型。
但仔细想想，开发商的逻辑也是有道理的。稻田这个地方，最大的优势是距离城区近，两站地铁11分钟就能到西南四环的丰台科技园，而且房山线北延本月就将开通，再坐四站就能到丽泽地区的东管头南站，全程不到半小时就能直达丽泽金融商务区。而且将来丽金线建成后还可以通到金融街。所以在稻田买房的，应该都是这条线路的上班族。
丽泽和金融街工作的，工资都比较高，如果工作时间比较长积蓄比较多的，肯定会买城区一些高端楼盘了。而刚需的往往是工作年数不长，积蓄有限的刚需上车上班族。
而且稻田6万的价格也不算低了，如果是大户型，总价会比较高。而如果是小户型的话，虽然面积小但总价低，刚需的上班族咬咬牙、够一够还是能够的上的。
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刚才说了，新房中的小户型不会绝迹，是因为需求来决定的。到底小户型的需求是什么？或是说吸引人的优势在哪里？
首先当然是价格。这个价格是总价，因为总价决定了买房子实际要掏多少钱，要付多少首付，决定了购房人的预算够不够。
小户型虽然单价并不便宜，但面积较小决定了总价会少得多。
就像稻田这个项目，周边的中粮京西祥云的户型面积是125平米起，总价也得700万起了；而中海的寰宇视界，户型面积是53平米起，上车的门槛则低到了300万。
如果是总价7百万，首付将近300万，已经是手头较为宽裕的刚需或改善型家庭了。对于工作年头不长、手头不宽裕的家庭来说，也是想都不敢想。
而对于手头只有一百万出头的刚需上车家庭，在城区地铁沿线最多可以买上四十平的二手房；在距离城区两站地铁的稻田，可以买上一个50多平米的新房。这样的总价显然上车就有了可能。
而且这样收入和资产的刚需上车家庭在今后依然会保持着一个庞大的数量，所以从产品设计和购买力的相呼应方面，开发商依然还会设计小户型产品的。
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小户型除了总价低，另外一个优势就是将来再出手的话，二手房的单价要更高。
其实这一点是很重要的。因为目前买小户型的，将来大部分都是要改善的。很多人都是先买小的上车，等有了收入的积累，就把原先的小房子买了，然后加钱换一套更大的。所以，将来的售价能是多少，就很有意义了。
因为总价低，所以二手房里户型越小单价越贵，估计这个状况大家都知道。那我们来看一下，在二手房里小户型和大户型之间的单价有多少差距。
怡海花园是西南四环比较知名、规模比较大小区，从二手房交易的报价上看，60多平米小户型的房源单价达到每平米6.5万元甚至更高，而100平米出头的稍大户型，单价则在每平米5.5万元到6万元之间。
在比如西南三环著名的万年花城小区，不到50平米一居室的单价接近每平米7万元，而90平米左右的两居室单价则在每平米5万元出头。
从这两个小区来看，小户型的单价要比大户型高了20%左右。
因此，小户型将来再置换时，价格优势还是很明显的。
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小户型不会绝迹，但仅仅靠上面几个优点还是不够的。
虽然预算有限，但刚需上车族也有追求舒适生活的权利，因此小户型的户型设计就非常重要。
的确，所有的规划建筑师都是一致的观点，户型越小设计越难，这就要求在小户型的户型设计上要花更多的心思。
如何有效地利用每一寸面积，如何实现居室空间的布局合理，动线的巧妙设计等，决定了将来买房人居住的舒适性。
这次看到了中海寰宇视界的户型图，感慨户型设计这一点不得不说中海还是挺牛的，还是挺值得其他开发商学习的。
具体的不细说，就拿一个户型来说。
对于小户型的布局，即便是两居的户型，大部分项目都采用两梯四户的设计，大一些的三居各在两侧，两套两居在中间。三居做到了南北通透，而中间的两居则是无法通透，显然采光和通风都不太好。
而且，由于这样紧凑的设计，且两种户型出现了前后差，从这家的窗户能看到另一家的室内，私密性也不好。
而中海72平米的两居布局在高层板楼，虽然户型较小，但做到了一梯两户，全部南北通透的设计，无论是采光、通风和私密性来说，肯定都要比两梯四户要好得多。
从房间内部设计来看，玄关、客厅和餐厅、厨房都设置在一边，分割了动静区域，客厅还配置了开敞式阳台及落地窗，面宽3.3米、进深1.5米的阳台有接近5平米的面积。
南向主卧赠送了飘窗，而且设置了飘窗储物柜，增加了使用的面积和储物空间。北向次卧虽然不大，但也可以放置一张1米8的双人床、衣柜和书桌。卫生间干湿分离，由于是一梯两户，边户还可以做到明卫。
次卧能放下1米8的床，总会让人感觉有点不太相信。不过寰宇视界的72平米的样板间已经开放了，就在它的营销中心里，有空可以去实际验证一下。
值得注意的是，高层一梯两户的设计在将来可能会更难，也会成为绝版了。
因为根据明年1月1日施行的新版《住宅设计规范》，4层及4层以上新建住宅建筑，必须设置电梯；12及以上的，每个单元要设置不少于两台电梯。25层及以上的，每栋楼设置电梯不宜少于三台。
当然，《规范》也是从提高住宅设计水平、更方便住户使用的角度，对电梯数量提出了要求。但从另一方面，也提高了小户型设计的难度。
从发挥土地价值最大化的角度上来说，小户型一般都会布局在比较高、楼层比较多的楼栋中。而12层以下的楼栋，开发商会更偏好大户型。因此将来小户型要如何设计更加合理，确实是值得开发商和设计单位花更多心思去解决的问题。