鲁达 写在前面
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一. 小区名片
1.小区概况
华发颐园小区位于北苑路18号，地铁立水桥南站C口向北100米。小区开发商是北京九郡房地产开发有限公司，该公司隶属于珠海华发集团公司。
小区总建筑面积约14.9万平方米，由四栋商品房和一栋公寓组成，均为70年产权。内部绿化率32%，容积率2.5，人车分流，设有儿童游乐以及健身设施，民水民电市政集中供暖。
（小区大门）
1.1楼栋介绍
小区共五栋楼，由四栋住宅楼和一栋公寓组成，均为70年产权，其中1、2、5、6号楼为10-11层的小高层住宅，3号楼为19层的公寓兼写字楼，另有一栋4号商业楼在小区外部，开发商租给汉庭酒店和一些餐饮商铺。
（小区布局）
1、2、5、6号楼以90-247平三居和四居为主，一梯两户，每栋楼设有门禁。
（住宅楼）
3号楼分为公寓和写字楼两部分，1-4层为中大嘉美广场，对外出租，入口在小区外，且不能进入小区，有餐饮、超市、烟酒店、理发店、公司等。
5-19层以30-60平东西朝向开间户型为主，房间内无明火装置，提供电磁炉装置。
（3号楼楼层分布）
1.2基础设施
小区有西南门和西门两个大门，住户都可以进出，但需人脸识别，外来人员需扫描健康码。机动车仅限西南门进，西门出，分为地上出入口和地下车库出入口。
1.2.1物业情况
小区物业是珠海华发物业，属于开发商自持物业，物业费2.5元/㎡/月。
安保：24小时安保门禁和巡逻，全方位摄像头。
服务：24小时服务，各类维修有收费明细。
保洁：物业自带的保洁公司，正式企业上班编制，定时定期打扫小区和楼道。
1.2.2停车情况
地上+地下停车，人车分流，固定车位891个，地上车位150元/月，基本已无车位，地下车位550元/月。
地下有三层，住宅楼均可电梯可直达，公寓楼共有四部电梯可直达。
1.2.3供暖水电
市区集中供暖，30元/㎡，民水民电，水费分为日常用水+热水+中水。
其中日常用水由自来水公司收费，热水是36元/吨，中水是5元/吨。
1.2.4绿化景观
小区花园注重搭配，树木、花儿以及草坪搭配合理，小区设有中央喷泉，每天下午下班时分都会开启。
（物业办公点）
1.3建筑品质
小区建筑年代为2007-2008年，建筑外观多为深色，以贴瓷为主，当初是精装修交房，实木地板。目前外立面颜色保持较好，住宅楼墙体略有脱落，公寓楼外立面完好。
（公寓楼外立面）
（住宅楼外立面）
1.4楼栋大堂
小区仅3号楼有大堂，3号楼有两个单元门，不设门禁，各有四部电梯，构造相同，从二层可互通。大堂内设有快递柜和休息处，小区住户存取快递都在这里。
（3号楼大堂）
1.5户型分析
1、2、5、6号楼以90-250平三居和四居为主，主力户型为128-138㎡三居，整体格局敞亮，南北通透，空间设计合理，另有250㎡顶层复式以及一层下跃。
3号楼以30-60平东西朝向开间户型为主，户型方正，采用嵌入式衣柜，卫生间为干湿分离，房间内无明火装置，提供电磁炉装置。
其中，开间在小区占比约50%，三居户型占比约40%，顶层复式以及一层下跃占比约10%。
小区户型多采用落地窗和大窗户，采光良好。同时设计了独立空间，放置空调挂机，从外面看整洁美观。
1.5内部配套
小区中间有水系、儿童设施和健身器材等设施。同时设有纯散步区域、小空场、长椅等活动场所，小区整体方正，可以围绕其跑步、遛弯。
（儿童设施）
（健身器材）
小区3号楼一单元前有一台打水机，3号楼大堂内有瓶装桶装水购买以及旧衣回收箱。
（小区内饮水机&大堂内饮用水）
（小区内饮水机&大堂内饮用水）
每栋楼配备一部残疾人电梯。各层楼道设有监控摄像头。
（残疾人电梯）
（楼道内摄像头）
四栋住宅楼均为一梯两户，公寓楼分为两个单元，每个单元四部电梯，其中两部可以直达停车场，并各有一部观光梯，公寓楼两个单元楼道内都配有分类垃圾箱。
（3号楼电梯）
（楼道垃圾箱）
2.周边配套
2.1交通配套
地铁：5号线立水桥南站，距小区西南门约100米。
公交：位于3号楼前，有立水桥站和立水桥南站，线路有464路、620路、751路、905路等。
自驾：小区出口是北苑路和安立路交汇处，向南3公里可以到五环。
2.2商业配套
小区3号楼外侧临街，1层为商铺，2-4层为办公楼，1层商铺有中型生鲜超市、理发店、宠物店、快捷酒店等；还有麻辣烫、串串香等餐饮。
3km范围内购物商场有易事达购物广场、苏宁电器、龙德广场、翠微百货；大型超市有物美超市、麦德龙超市，京客隆超市。
2.3医疗配套
3号楼底商有药店，小区距离旭辉奥都社区医院约300米；距离媒体村社区医院约500米；距离三级综合医院北京航空总医院约2公里。
2.4教育配套
幼儿园：小区距离力迈中美国际幼儿园总园约520米。
小学：距离北京市和平街第一中学(小学部)约1.7公里；距离清华附小(昌平学校)约2.2公里。
中学：距离和平街一中(高中部)约1.5公里。
2.5生态休闲配套
小区距离立水桥公园约500米，距离东小口森林公园约2公里。
二、主观感受
1.小区体验
小区两个门设计得都很人性化，西南门作为主门，行人是一进一出，人脸识别，要是有人想趁“出口”打开瞬间进去，保安会马上喝令你，并盘问一番。汽车也是分为地面和地库两个入口。
西门主要是汽车出口，以及一个进出门。
（西南门）
（西门）
1.1门卫安保
如果用两个字形容华发颐园的门卫就是：严格！
每一个非业主和外卖小哥都要扫码登记才能进入，每一个“鬼鬼祟祟”不停地对小区拍照的人，即便你是业主，也会被盯上（譬如我）。当然，快递车和外卖电瓶车也是坚决禁止入内的。
（正在确认健康宝的外卖小哥）
1.2小区道路
小区主干道用石礅和铁桩将行人和机动车隔离，并设有多个减速带，实实在在保障住户安全。
整体环境，第一眼是干净整洁，仔细找找也没有树叶掉落在地上。
（有石墩阻隔汽车）
（铁桩和减速带）
1.3停车状况
地上车位两列排布，地下三层，按照公寓和住宅分区，设有固定和临时车位，并且每栋楼都有电梯直达~
（地上车位）
（地下车库）
小区3号楼外还有一个停车场，价格上比内部的便宜，相对来说也安全，天气好的话是个不错的选择。
（外部停车场出口）
1.4楼栋情况
07-08年的房子，说真的，快十五年了，保存成这样很不错了，从下往上看外立面，整体保持较新，每栋楼下都有告示牌，写着“楼外墙体装有保温材料”，不过也有个别楼栋的墙体有瓷砖脱落现象，这个确实有点危险。
（脱落现象）
（告示牌）
2.打工人有话说
小区里公寓多为开间，适合单身人群购买或者租住；住宅由于面积较大，更适合一家三口为主的家庭，小区均价与周边对比适中，品质更好一些，距离地铁也近，在西二旗、上地、望京上班的人群可以优先考虑。
三、价值分析
1.区域价值
1.1区域描述
（北苑板块区位图）
华发颐园地处朝阳区西北侧的北苑板块，该板块南侧紧邻北五环，北侧为天通苑商圈，西侧为亚奥商圈，东南侧为望京商圈。
经过多年发展，该板块已属于成熟商圈，商圈内聚集有万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企，交通、商业、教育、医疗等资源非常丰富，同时，板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等，居民日常生活便利度高。
板块内除部分本地居民外，多是在望京、西二旗以及北辰商圈内工作的人群。楼市方面，目前新房供应较为稀缺，二手房市场选择性较多。
1.2政策规划
北苑板块内的配套已经相对成熟，相关规划几近饱和，可以较好的服务于周边居民，目前北苑东部有在建地铁17号线以及中国铁建广场商业配套。
2.购买价值
2.1地块价值
目前北苑板块内并无土地出让计划，且该板块内土地整理已经相对完善，地块稀缺性明显。预计在2021年下半年，距离北苑板块最近的土地出让计划将位于6公里处的崔各庄乡。
华发颐园小区位于北苑板块的北部，属于“新北苑”的范围内，周边二手房建筑年代多在2011-2014年，整体居住品质较好。
2.2发展前景
近些年，北苑板块发展迅速，宜居度颇高。目前板块东侧有在建中的地铁17号线南北向途径该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到通州区亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营，其中北苑板块内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将更加方便于北苑板块内东侧居民区的轨交出行问题。
除了在建地铁，该板块内还有招商中的中国铁建广场商业配套，预计投入运营后可辐射北苑及其周边板块，带动商圈活力。
3.产品力价值
3.1品质价值
珠海华发实业股份有限公司成立于1992年8月，其前身始创于1980年，是珠海最早从事房地开发经营的企业，1994年取得国家一级房地产开发资质。2020年3月17日 ，珠海华发位列“2020中国房地产百强企业”第41位。2020年7月，2020年《财富》中国500强，珠海华发排名第296位。
目前，华发已成功进驻广州、中山、包头、沈阳、大连、南宁、盘锦、威海、武汉等城市，鸿景花园、华发新城、华发世纪城、华发水郡、华发生态庄园已成为全国知名的楼宇建筑。
作为南方的开发商，在理念上更加注重人文居家感受，设计上也更考虑人性化。相对周边很多小区，华发的面积不算大，但依然引入了园林和多种类的植被，房间多以大落地窗为主，高采光加上好景致，为业主营造高端、舒适的居住体验。
3.2小区卖点
华发颐园小区建筑年代为2007-2008年，但外立面看起来仍较新，整体维护较好，小区物业认真负责，每栋楼设有门禁，内部实行人车分流，车位较充足，对比周边小区有较强的竞争力。
该小区以大户型三居为主力户型，一梯两户，居住舒适度较高。小区出门200米有地铁5号线立水桥南站，以及立水桥和立水桥南站公交站，周边商业配套完善，附近有龙德广场等，可满足附近居民日常生活需求。
3.3小区对比
3.3.1新房对比
朝阳北苑商圈内仅有三个在售新房项目，分别是天润福熙大道、华贸铂金墅和润泽御府。
华贸铂金墅和润泽御府均为别墅项目，总价均在1500万以上，从价格和人群角度看，华发颐园与华贸铂金墅、润泽御府差距较大，故选取天润福熙大道与之进行对比。
（新房对比图）
3.3.2二手房对比
项目周边发展成熟，周边小区众多，距离最近的为旭辉奥都和黄金苑。
（二手房对比图）
4.交易价值
4.1交易价值
目前，北苑板块二手房均价在6.5万元/㎡左右，其中北苑南部小区房龄偏老，华发颐园项目所在的北部片区相对房龄较新，整体报价高于南部。
据3月28日监控，当前二手房挂牌房源共计34套，均价近5.4万/㎡，占全部房源的3.06%，面积在59㎡-250㎡一居至四居，多为一居开间户型，仅有5套三居四居住宅类户型。整体挂牌价格环比呈小幅下跌趋势，跌幅约1.36%。
二手房成交方面，年后至今成交数量不多，仅有4套，其中129㎡三居成交总价在830-840万元，138㎡三居成交总价在890万左右。
租金方面，目前小区内出租房源同样以开间为主，60㎡开间租金在5900-6200元/月，三室户型租金在11000元/月。
4.2购买指南
费用方面，参照北京市现行的普宅标准看，小区大部分为非普住宅，商贷首套首付为40%、二套首付为80%，还需要考虑增值税、契税、个税等税费。
关于楼栋选择，小区1、2、5、6号楼为小高层住宅，楼栋均为正南向排布，户型面积较大，适合改善型家庭；3号楼为公寓，东西向布局，户型多为开间，临近地铁线路，会有一定噪音干扰，适合预算有限的刚需或单身人群。
关于楼层选择，一般随着楼层越高，整体的光线、视野、通风性越好。此外，在生活便利性方面，购房人除自身需求外，还要考虑家庭结构，如家里有老人和小孩，建议选择偏低楼层，避免因为停电、电梯维修等问题导致上下楼不方便。
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踩盘时间：2021年3月17日