鲁达 “
2021年7月23
日，人民银行上海总部当日上午与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。
首套房贷利率将从之前的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规于7月24日起开始实行。
我们认为，房贷利率上调是对中央对房地产行业收紧信贷的号召响应，结合上海近期出台的二手房
“核定价”、“规范赠与”，上海调控政策力度有增无减，下半年预期整体一二手房成交动能都将持续转弱，房价预期结构性维稳，其中二手房影响程度更大。
”
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01
上海调升首套及二套房贷利率
2021年7月24日，上海正式上调房贷利率，在此之后的房贷利率以首套5%，二套5.7%计算。
若以商业贷款200万，30年等额本息计算，调整后，首套房需多还约15.3万元，二套房需多还约20.3万元，从月均还款额来看，每月约多还400-600元。
商业贷款不同金额等额本息30年粗略估算（元）
安静是第一批受到上海上调房贷利率影响的购房者，她是一个多月之前买房的，但是由于6月底，各大开发商冲刺年中业绩，他们这一批开盘的购房者中大约有170名至今未能成功办理网签。
对此，她向我们表示：“我是6月份买的房，已经交了首付，也向银行提交了购房贷款申请，但是由于没有网签，导致现在我们的银行贷款没有进入实际审核程序，因此我们这一批没有赶上的，目前来看只能按最新的利率来。”
安静告诉我们，购房成本是一部分，在他们同一批次的这170名购房者中，有几个卡着银行流水算贷款额的购房者最担心的其实是贷款可能审批不下来。
受房地产调控持续收紧影响，许多银行对购房贷款的审核非常严格，借款人除提供首付款凭证和工资流水外，还需提供首付款所在银行近半年的流水。在这其中，工资流水需双倍覆盖月供金额。
安静所购买的项目的同等户型总价约700万元，即使是7成首付，也需要贷款约200万元，由于每月需还的金额增加了，按理他们的工资流水需相应提升1000-1200元/月，而对于部分5成首付的购房者来说，他们的工资流水需相应增加约1500-2100元/月。
“很多人都是算着帐来的，都希望可以能多贷一点是一点，这对部分刚好被卡的人来说，很难在短期内解决的问题。”安静说道。
02 上海调控政策力度持续收紧
在上海上调房贷利率的同一天，上海发布《关于加强住房赠与管理的通知》，其中明确规定，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。
在此之前，上海1.22政策后赠予的，摇号积分上不能算上海无房，但是有上海买房资格，此次新政进一步强化了限购政策。
除了以上两项新政之外，7月初上海针对二手房倒挂，市场过热的问题推出了二手房“核定价”。
7月9日，上海房管局召开规范二手住房房源挂牌管理会议，要求上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
7月14日，上海市房地产交易中心进一步发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》，明确自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。
从之前深圳发布二手房“指导价”的情况来看，据CRIC监测数据，自深圳新政发布以来，二手房成交量节节下滑，2021年6月单月仅成交26万平方米，处于近年来历史低位；上半年整体二手房成交量仅为257万平方米，同比降幅达36%。二手房成交均价如是，在“指导价”出台后，整体成交均价稳步回落，至6月末已低于新房成交价格，“一二手倒挂”不复存在。
受二手房热度消褪影响，深圳的新房市场热度也有减退趋势，自3月以来成交量保持下行，不过上半年总体成交量还是显著好于去年同期，成交均价延续小幅上行，市场表现趋于平稳。
图：2019年1月-2021年6月深圳二手住宅成交量价
（单位：套、元/平方米）
数据来源：CRIC
由此看来，上海的这套“价格核定”、“规范赠与”和“上调利率”的组合拳旨在控制二手房价同时，进而稳定新房市场。
综合来看，上海上调贷款利率，加强住房赠与管理，转让5年内仍记入赠与人套数的规定则旨在规范新房市场，未来对一二手房的都会出现一定的影响。
“核定价”的出台对二手房市场的影响相对较大，成交量价或将出现一定的下降。一方面高价房源的挂牌量会出现显著下降，高于挂牌价的违规房源无法在外网显示，房主接受“价格核定”尚需时间，轻易也不愿降价；
另一方面若小区房源紧俏，不乏出现以核验价备案，却价外加价交易等违规行为，如此虽然可顺利备案，但核验价若与银行贷款挂钩，对购房者而言，首付压力无疑会大大增加。
值得关注的是，“核定价”的出台后，二手房交易“受阻”，客观上也使得意图通过“卖一套再买一套”的置换需求大大下降，势必会影响上海中端改善需求释放。