鲁达 西安的楼市变化太快，不止是房价，还有新名词。
比如现在大家都熟悉的摇号，购房资格……而未来一段时间，你去售楼部，很可能听到的一句话是：“买包不？”当然，这个包不是“包治百病”的包，而是——装修包。
最近，西安城东一楼盘核验结束即将摇号，首次面世推出均价17405.12元/㎡毛坯房源，3000元/㎡“装修包”购房者可以选择买或者不买。
从最近集中供地，全部毛坯限价来看，接下来，西安或将进入“装修包”时代。作为购房者，这也是接下来大家一定要了解的新名词。
01
全装修政策下的困境
首先，什么是装修包？
装修包，指的是将装修的价格和房价剥离开来，在房价之外，从开发商那单独购买装修。
很多朋友可能要问了，西安不是2019年后拿地的项目要求全装修么？这都是老黄历了。先看下全装修在这两年市场下带来的困境：
2018年底，西安发布了个政策，要求从2019年开始拿地的项目要全装修交付。
政策的出发点是：统一装修节能环保、避免散装小区陆续装修带来的扰民、材料浪费、成本高。开发商也打出统一装修，集采价格更低的说法。
但随着市场逐渐改善化、各大开发商引入高端产品线，2W+甚至3万的大平层产品层出不穷。这种产品装修交付当然要配上更高的装修标准。
于是：各种中央空调、四合一甚至五合一的门锁、汉斯格雅、唯宝国际化的五金配件……样板间肉眼可见的越来越绚。
但也带来两大疑虑：开发商是否通过装修来溢价、交付的时候货不对板装标缩水。
这些担心，随着西安房价连涨，限价越来越严格下，装修成本成为政府和开发商博弈的一个关键。
去年也出现了限价零涨幅下，价格预期离开发商预计差太多，不得不关闭原来的样板间，调整装标的案例。
02
限价从严，装修包或成突破口
毕竟，胳膊拧不过大腿，眼看着西安房价继续猛涨。
去年1130政策后，住建局召开和房地产相关会议中，备案价按零增长处理，对所有开发项目不做强制性精装交付的要求。
到今年5月31日，西安首次集中供地。其中20宗住宅用地全部采用了“限房价、定品质、竞地价”的出让方式，而其中的限价全部给的是毛坯价格。
这些政策的目的，首要目标，当然是稳定房价。但这也带来一个疑问：那这些住宅用地以后都是毛坯交付吗？
很大可能不会，主要基于两方面的原因：
1、现在的拿地的基本都是全国品牌房企，现在地价下，品牌房企大多是引入的是全国已有的高端产品线，大多数是精装交付的。
2、现在西安楼市的房价，开发商并没有完全的自主权，严格限价下，开发商的利润被限制得明明白白的，开发商怎能甘心，总要想方设法多赚一点利润。
于是“装修包”就有了诞生的条件。
03
“装修包”的利弊与卖“包”套路！
那装修包是好事吗？
其实装修包的一个基本原则就是：买装修包不能是强制的。那“装修包”对购房者就多了一个选择，避免了此前全装修统一的装修风格。
而直接购买毛坯房，也可以降低购房成本，也达到了政府限价、倾斜刚需的目的。
其次，装修包的存在，也使得房企有更大的空间，去平衡自身的成本和利润，不至于做产品时束手束脚。
这一点比如南京去年在限房价后，同时出台了装修包的新政，明确了全装修的基本配置，不具备科技系统或者新风系统的，不低于1500元/㎡，具备科技系统或新风系统的，不高于2000元/㎡。
在全装修的基础上，开发商可以配置升级装修包的模式。也因此，南京的市场上也出现了不少装标在5000元/平的的升级装修包。
是不是像极了买手机时，标配版与套餐豪华版？
南京这个政策执行的标准就是通过限房价、竞地价模式出让的地块一律采用。对于西安来说，估计后续也会有相关政策的补充和细化。
理论上来看：装修包给了大家个性化装修的选择权，只要装修包的标准和自己装修差不多，毛坯自己总是要装修，装修包反而让装修的成本透明化。
不过，装修包最大的BUG在“自愿”，以及开发商对成本和利润的衡量。
对开发商来说，选择装修包的业主人数不多的话，形成不了规模效应，会使得成本变高。已经执行装修包政策的很多地方，通过各种方式引导购房者选择装修包的现象非常普遍。
比如执行装修包后的南京，很多项目通过豪华装修版的样板间和低配版的样板间，引导购房者购买装修包。
有些项目的首付也和装修包捆绑在了一起：买包就是6成首付，不买包就要8成首付。
04
装修包能买吗？
那么，问题来了。购房时，房企提供的装修包，你是愿意选，还是不愿意选？
我们来分析下，首先，不管选不选，房价和装修分开，大概率会成为普遍性事件，这是一个很可能会摆在购房者面前的一个现实问题。
我们再来罗列一些，有关装修包的注意事项：
1、房企能把装修做好吗？或者说，能做得比我们更好吗？
在装修这件事情上，房企在装修方面，拥有全链条的优势，无论是施工环节、检测标准和流程等专业能力，还是原料采购等，有着无可比拟的集成优势。
最大的问题还是取决于成本、利润、口碑的考量。所以开发商能装好，只是取决于它愿不愿意。
2、装修包会造成首付提高吗？
有关这个问题，当然不仅买房人想到了，为了让客户买单的房企，更早便考虑好了。
装修包，这个可能会增加你首付负担的新产物，会被各种金融产品合理消解，比如分期付款、装修贷10年按揭。
3、如果装修包价格和质量虚高，那购房者不是吃亏吗？
首先，有一点是明确的：有利可图和无利可图，最后交出来的东西，一定是不一样的。
一旦装修包模式开始盛行，也就意味着房企开始开辟了一条精装能力比拼的赛道，专门花钱买的精装包，如果还不能让客户满意，随之而来的，是房企口碑的急剧下滑。
因市场产生变化，产生了装修包，买房人为此买单，并对房企提出合理要求，随后越加规范，市场，就是这样一步步被教育出来的。
当然， 对于购房者来说，选择房企的时候，也需要更慎重了。你要做的，是多横向对比，看看哪家房企，能把你的家，装得更完美一些。