luda 19年9月，运河新城38000元/㎡精装限价出炉的时候，购房者和业内人士纷纷表示看不懂。板块首个楼盘香港置地·上河公元首开前，大家也还在怀疑市场能否接受。
后来运河新城两个新盘中签率一路走低，云澜天第最新的推盘中签率已低至6.35%。转眼，上河公元又迎来第三城加推，大概率也会五年限售，在这种情况下，还值不值得摇呢？
PART1 | 楼盘详情
上河公元位于拱墅区运河新城板块，顾杨路与金昌路交叉口。售楼处是在顾杨路沿街底商“H-Port”东部活力区。
项目住宅由6幢高层合围4幢小高层而成，容积率2.6，其中10#楼是公租房。高层总层高23-24F，小高层8-10F，共约724户。
楼幢外立面主材质为真石漆，主色调香槟色，观感很高级。立面顶部有弧形设计，相对于常见的“方盒子”别具一格。
小区人车分流，人行出入口位于售楼处所在的顾杨路上，通过下沉式花园，可以直通每幢楼的楼下。
小区虽然体量不大，但内部仍然配套有景观水系、屋顶花园、儿童游乐区等，高层的架空层还布置了公共配套。
其中7号楼架空层设置外卖取餐点；4号楼架空层设置四点半学堂（由物业引入教育机构），1号楼架空层设置儿童游玩设施，8号楼架空层设置了老年活动空间，9号楼和公租房架空层设置了运动设施。
项目开盘两次，最近一次是在今年1月份，1450户登记中签率9%。本次加推10F小高层6#楼，24F高层8#楼。
预计4月23号开始登记，均价38000元/㎡，23年6月交付。
PART2 | 户型&样板间
项目本次加推的主要户型为高层（中间套105㎡、边套105㎡、西边套129㎡），小高层（中间套126㎡、东边套139㎡、西边套126㎡）。
高层户型
105方中间套，罕见的飞机户型，采用了房间分列两边的设计，节省过道空间， 主卧的私密性也更好，但客厅的开间略小，只有3米5。
105方边套，布局却与常规的中间套三房一致，不过因为是边套，没有北面的连廊，北面房间采光会更好。
129方边套户型，客餐厅和阳台都很大，还有一个储物间，南面两个卧室带飘窗，只是北面两个房间偏小，厨房的门或许改成对着餐厅更合理些。
小高层户型
105方户型是93方的放大舒适版，双阳台，房间尺寸加大，南北通透性也大大提升。
126方户型是四叶草布局，最大的亮点在于面积超过40方的超大客餐厅，由于没有过道浪费空间，公区的面积就放大了。这户型要是放在香港，妥妥的豪宅了。
下图为126方E户型样板间实拍：
样板间实拍
样板间实拍
139方的客餐厅就更霸气了，还连通一个5米9宽的大阳台，南面两个卧室带飘窗，只是进门处的空间有些浪费。
上河公元的装标是3500元/㎡，东芝中央空调、阿里斯顿地暖、科勒卫浴，西门子油烟机、燃气炉，老板洗碗机。连玄关柜、壁纸、客厅背景墙软包、主卧背景墙硬包都是交付标准，在这个价位是相当良心了。
PART3 | 周边配套
项目所处的板块位于拱墅区近年来着力打造的大运河新城，整体形成“运河绸缎、文化走廊”，“历史年轮、魅力珠串”，“城北之芯、创智枢纽”，“山水环链、复合水城”的规划结构。
而上河公元正好北邻金昌路，与大运河新城核心区接壤。
沿着运河两岸规划的一系列商业、文化地标，都离上河公元不远。
板块内的主要产业配套是拱墅区重点打造的智慧网谷，其中顺丰创新中心等已投入使用。
智慧网谷小镇是拱墅区十大产业平台之一，已入选省、市级小镇，规划面积3.4平方公里，核心区面积1.8平方公里，建成体量达250万平方米，小镇以数字经济产业为主导产业，聚焦数字传媒、数字健康、数字生活、人工智能四大领域。目前已吸引了顺丰、新浪、360、联想、58同城等一批重大项目入驻，被誉为浙江版“中关村”。
拱墅发布
交通：在建地铁4号线拱康路站步行距离约1.4km，另外网传的地铁四期规划中，金昌路和拱康路交叉口会有一个15号线的地铁站，距离项目约370m。自驾的话通过上塘高架、丽水路隧道到市区很方便。
丽水路隧道效果图
学校：楼盘南侧幼儿园、小学在建，东侧有规划中学。其中小学为上世外领办48班小学，其总投资3.1亿元，最多可容纳学生2160人。
商业：规划的拱康路综合体、运河湾综合体分别距离项目约1.3km和1km。
运河湾综合体效果图
医疗：邵逸夫医院大运河分院已开工、计划2023年12月竣工。
邵逸夫医院效果图
总体而言，楼盘配套不算优质，且都处于规划中或建设中，板块目前的现状还很荒凉的，需要时间来完善。
半年前的航拍图|来源于网络
就比如楼盘附近的谢村码头，平常每天约有2200辆工程车转运渣土，导致楼盘北侧金昌路噪声巨大、尘土飞扬。
PART4 | 周边竞品
上河公元一路之隔就是限价38000元/㎡的融信天阳云澜天第府，3月份第二次开盘中签率已低至6.4%。云澜天第府西侧一线运河，但北侧又一线上塘高架，不撞车的话两个都去摇。
铁路北板块的星悦府、晶晖里两兄弟也不错，“双文澜”学区可期，地铁四号线站点也比较近，只是板块发展前景不如运河新城。
至于二手房倒挂就无从谈起了，运河新城都是原来的工厂、城中村刚刚推平改造的，附近根本就没有商品房小区。
PART5 | 大概率限售五年
总体而言，上河公元由香港大牌房企打造，楼盘品质、户型不错、装标良心。大运河新城的规划前景也不错，只是需要时间来兑现。