luda 自紫东核心区问世以后，公办南外揭牌、鼓楼医院落定、S3号线北延规划、东流村拆迁......教育、交通、医疗、征迁改造等一项项重大利好相继落定，紫东核心区的未来一片光明。
有不少预算有限、又想赶上紫核发展这趟快车的买房人，开始把目光移向了板块的保障房—九乡雅苑，最近我就接到不少网友的留言提问：
我们先来看看这个小区所具备两个非常明显的特征：
1、板块内目前已入住的唯一保障房，周边都布局着品质不错的商品房，并且价格比周边新房二手房便宜近1万/㎡；
2、位于紫东重点发展板块—紫东核心区，规划利好清晰可见，并且九乡雅苑与商品房共享学区与交通利好。
紫东核心区各楼盘分布
以上两点，听起来就让人心动，那么九乡雅苑到底能不能买？小区周边配套如何、小区内环境如何？我们一起去看看。
1st
一、九乡雅苑直线距离2、4号线都在1.8公里左右，周边商业配套尚未完善。
趁着天气不太热，我和同事乘坐2号线到南大仙林校区站下，然后打车约1.8公里到达九乡雅苑南门，一路很顺畅。
虽然小区周边配套尚未完善，不过依赖恒大龙珺和九乡雅苑沿街底商，还是能够满足生活买菜等日常需求。
目前小区基本没有门禁、可随意进出，我在门口待了一会，遇到一些身穿工地制服工人、老人，也有不少豪车进出。
2、小高层、楼间距大，外立面还比较新。
九乡雅苑小区体量较大，当初共规划14栋总高为11层的住宅，容积率2.3，绿化率在30%左右，整个视野上显现楼间距宽敞，楼栋之间存在采光遮挡较小。
虽说小区在2012年左右建好，离现在已经8年左右，不过外立面感官并没有暴露出“实际年龄”。外立面设计上蛮入流的，符合不少商品房特征。
4、河流横穿小区、小区内就能看到幼儿园、中小学学校。
站在小区内，就能直接看到7月刚挂牌的中小学南京外国语学校仙林分校紫东江宁学校，以及九乡雅苑幼儿园。业主孩子上学非常方便，200米内就能解决幼儿园、小学、中学教育问题。
4、小区环境较差：垃圾随处堆放、单元内墙壁较脏、电动车随处停放、草坪枯萎泥土裸露。
小区内不少垃圾桶旁堆满了垃圾，夏季气温较高，如果没有及时清理掉，很容易散发臭味，影响周边居民。
小区内路面上落满了快要干枯的树叶，并没见人打扫；这个季节本该茂盛展露头角的草坪绿植，却只是干枯在地上。
电动车也没有固定停放的地方，不仅每栋单元楼门口都塞满了电动车，还有单元内本就狭窄的过道上，也停放着电动车，多少有些影响行人进出。
进入单元门就能看到天井，因为户型布局上并不是南北通透，从图片上也能看出，采光多少会受到影响。
2nd
小区的内部环境和周边配套情况有大致了解后，小区基本情况、是否受关注等情况，驻扎小区周围的中介就非常了解了。结束后，我与我爱我家的工作人员认真交流了一番：
1、九乡雅苑是保障房，上市交易的要求与商品房不同，现在九乡雅苑内所有房源都可以上市交易了吗？
答：九乡雅苑所有房子都满5年了，基本都办理了房产证，只是部分房源房产证没有满两年，上市交易会有一些增值税。
2、小区现在居住的人群主要是哪些呢？租金一个月大概是多少呢？
答：现在小区内居住的人还是很多，有原本拆迁后一直住在小区的业主，也有周边工地上班的工人，周边楼盘的部分置业顾问也会考虑住这，所以现在住在这的人有点杂。租金蛮便宜的，最小户型两室月租金1800元左右，性价比还是很高。
3、九乡雅苑目前市场接受的成交的价格在什么范围？去年与今年相比，价格有什么变化吗？
答：现在九乡雅苑简装的成交价格主要在1.8-2.3万/㎡之间，去年成交价普遍在1.7-2万/㎡，一年时间，成交价格比去年高了2-3千/㎡，价格与楼层、装修情况、业主是否急卖等都有关系。
（以下为能查到的部分成交，数据来源链接、我爱我爱）
4、主要是哪一类买房人会考虑九乡雅苑呢？小区与周边商品二手房成交价普遍相差多少呢？
答：考虑买九乡雅苑小区的主要是看中紫东核心区规划、旁边的南外分校，自住和投资的都有，共性就是预算比较有限。
与一街之隔的商品房二手房相比，成交单价相差1万/㎡左右，这本就是两小区产品的差距，后期不管怎么样，上涨多少会受限制于小区情况，除非小区环境等改善了，房价会影响较大。
5、可以评价一下九乡雅苑吗？
答：九乡雅苑特点很明显，小区内环境比较一般，但是小区总价比较低，周边的商品二手房相比单价便宜1万/㎡，价格是最大的亮点。
小区的户型建筑面积约为62㎡、96㎡、120㎡，成交的房源也基本以小户型为主，楼栋都为一梯四户或者两梯四户设计。
3rd
我在365淘房二手房频道，查到九乡雅苑近两年业主挂牌均价的变化，从挂牌价格走势来看，波动非常明显。
2018年10月挂牌均价20000/㎡左右，一年时间下跌1000/㎡后，2个月时间，反弹上涨近4500元/㎡。
2020年4月后，紫东核心区规划公布，业主心气较高，开始小涨近2000元/㎡后，不过没多久，开始回归此前的挂牌价趋势。
业主的牌差距会比较大，就像中介说，有的业主并不是存心卖，挂牌价靠近4万/平也有，但是市场接受的价格普遍在2-2.3万/㎡，买家也会多详细对比的。
了解了小区情况、价格等，两个非常典型的问题：
1、投资客，预算非常有限，同价位房源可选择只能在偏远的、没有规划板块，最初投入大量金钱，最后不见得是稳妥收益。九乡雅苑能不能选择？
按照小区最小户型62㎡来算，最新的成交总价在145万左右。纵观全南京，150万左右的新房可以考虑滨江禄口、高淳、溧水等板块。
楼盘选择面窄不说，目的是投资，考虑到出手周期、出售价格是否理想，会不会陷入横盘期，长期站岗。
虽说买房要跟着规划走，看中规划，更要清楚明了，规划落地时间久不久，真金白银砸下去，赌一个所谓的“价值洼地”，所谓的“潜力板块”，还不知道是这个潜力股要潜多久呢！
这样来看，主城规划较好的板块，又符合预算九乡雅苑小区优势就更明显。
2、单纯以自住为主，预算总价在150万以内，实在是有限，后期有置换需求，在仙林上班，板块的新房价格过高，九乡雅苑能不能选择？
其实从买房的潜台词也可以看出：在仙林上班、自住出发，买房目的是为了工作、生活方便，后期还会换房，预算在150万左右。
上班自住方便：目前来看，紫东核心区虽说规划不错，未来发展潜力大，但是短几年内，生活需要的配套不能及时享受。
交通上来看，距离地铁站还有一段距离，并没有多便利；买房后居住进去，自住小区环境不能太差了。
如果单纯是自住需求，更看重周边的生活配套环境，自住的便利程度，九乡雅苑目前情况，当然并不能以一个很好的分数，可以淘一淘仙林中心商品二手房。
安家城东每月会对仙林二手房做一个统计梳理，150万内可以选择的不多，比如仙林中心的康桥圣菲等。
如果买房者想目前居住方便，又想未来房价上涨大。那就建议权衡一下，更多考虑哪一方面，看中未来涨幅，现在的九乡雅苑价格优势还是非常明显的，傍上紫东核心区规划，未来发展还是很可期的。
紫东核心区每一步都被关注，投资客、改善客、刚需者买房也想顺势而为、借势而进，傍上规划，投机心理多少有一些。
稳房价、稳地价，强调住房不炒的大环境之下，再强调一下，没有非常完美的房子，买房应该回归到实际需求中，每个人买房的出发点不同，适合的房子也会不同。