luda 针对10月全南京的二手房信息，乐居君整理出了11个片区的房源数据。
统计数据显示，10月南京有3大片区二手房价上涨，涨幅最高的是建邺区，环比上涨1.08%；其次是栖霞区，环比上涨0.71%；第三名是溧水区，环比上涨0.68%。
10月南京还有8个片区的二手房房价同比下跌，降幅最大的前三个片区是雨花台区、玄武区和鼓楼区，环比降幅分别是2.94%、2.17%、1.21%。
南京10月二手房均价 28740 元/m²
南京9月二手房均价 29215 元/m²
环比上月下跌 1.63% ↓，同比去年同期 持平
（数据来源：安居客，数据截至：2021.10.29）
从整体的数据来看，南京10月份二手房均价为 28740 元/m²，房价环比上月下跌1.63%，逼近年底，银行贷款紧缩与南京二手房指导价出台预期的双重压力下，南京二手房成交均价继续下探，相比全市9月环比8月下跌0.24%，本月跌幅明显更大了一些。
同时，10月份全市二手房市场两极分化现象更加严重。从与9月二手房价格对比表来看，传统的二手房、学区房集中的玄武区、鼓楼区价格跌幅居然全市领先，足见学区房改革的风声对二手房的影响力度。而栖霞、溧水等刚需远郊板块二手房价却出现小幅上涨。
另外一些典型的一二手倒挂区域，如建邺区10月二手房价有所上涨，这其中河西的新房房源稀缺，以及926第二次集中土拍江心洲两幅地块价格上调都是导致建邺区整体二手房价抬升的重要因素。
栖霞、溧水区等地方由于辖区范围大，二手房房源众多，且覆盖了多个价格段，仍存在较大市场需求，且这些刚需占主导的区域本身不属于二手房价“高位站岗”板块，因此受市场行情影响较小。
各大片区二手房市场表现如何，一起看一看具体的数据：
涨 幅 榜
Top1
建邺：1.08% ↑
建邺10月二手房均价 48413 元/m²
建邺9月二手房均价 47895 元/m²
环比上月上涨 1.08% ↑，同比去年同期上涨 6.64% ↑
从整体的数据来看，建邺区10月二手房均价48413 元/m²，环比上月上涨 1.08%。
从各个小区的涨幅来看，涨幅较高的有金基汇锦国际，上涨2.65%，朗诗国际街区北园，上涨2.35%。
金基汇锦国际是河西中部的高档居住小区，为2014年12月份竣工，小区距离10号线绿博园站400米，出行便捷，教育配套发达，周边有南京奥体艺术幼儿园、南京市第一幼儿园、中华中学附属小学、中华中学河西小区等学校；河西万达广场与建邺吾悦广场也距离不远。
朗诗国际街区北园，2015年竣工，社区内建有5栋住宅楼，共525户，是元通CBD附近一处高端居住小区。小区距离元通地铁站770米。周边有南京书人幼儿园、南京市师范大学附属小学黄山路校区等教育机构，购物消费方面有缤润汇、华彩天地等商场。
Top2
栖霞：0.71% ↑
栖霞10月二手房均价 27455 元/m²
栖霞9月二手房均价 27263 元/m²
环比上月上涨 0.71% ↑，同比去年同期下跌 0.76% ↓
从整体的数据来看，栖霞区10月二手房均价27455元/m²，环比上月上涨 0.71%。
从各个小区的涨幅来看，涨幅较高的有绿城东方玉园，上涨10.72%，依云溪谷，上涨2.01%。
绿城东方玉园是位于仙林学则路附近的一处高端低密度多层居住小区，2004年建成，小区周边有4号线汇通路站，2号线学则路站、南外附属幼儿园托育园、南京市仙林实验幼儿园，购物消费方面有仙林曼度广场、美糖广场等。
依云溪谷是位于仙林汇通路的别墅，2010年建造，属于高档社区。
Top3
溧水：0.68% ↑
溧水10月二手房均价 12816 元/m²
溧水9月二手房均价 12731 元/m²
环比上月上涨 0.68% ↑，同比去年同期上涨 6.02% ↑
从整体的数据来看，溧水区10月二手房均价12816元/m²，环比上月上涨 0.68%。
从各个小区的涨幅来看，涨幅较高的有卧龙湖小镇，上涨8.73%，水岸康城，上涨1.33%。
卧龙湖小镇位于溧水区经济开发区卧龙湖大道1号，项目始建于2000年，目前仍有一手房源在售，小区规划为一个世界知名的、具有浓郁的地中海风情的商业小镇。
水岸康城位于溧水城南，四周环路，交通便捷。区域内书香氛围浓郁，相禽省溧中、且委党校、第二中学、第三小学、实验幼儿园等教育机构。小区以多层小康公寓、低密度多层为主。小区距离S7号线中山路站仅956米。
跌 幅 榜
Number1
雨花台：2.94% ↓
雨花台10月二手房均价 24720 元/m²
雨花台9月二手房均价 25470 元/m²
环比上月下跌 2.94% ↓，同比去年同期下跌 3.66% ↓
从整体的数据来看，雨花台区10月二手房均价24720元/m²，环比上月下跌2.94% 是11月份全市11个辖区里跌幅最大的一个区。
从各个小区的跌幅来看，雨花台区跌幅最高的是南站的证大喜马拉雅，为6.52%，小区主主要以公寓、办公和商业为主，南站周边公寓项目本身较多，过户税费较高，二手市场的抛售压力确实比较大。
Number2
玄武：2.17% ↓
玄武10月二手房均价 41439 元/m²
玄武9月二手房均价 42361 元/m²
环比上月下跌 2.17% ↓，同比去年同期上涨 6.53% ↑
从整体的数据来看，玄武区10月二手房均价41439元/m²，环比上月下跌 2.17%。
从各个小区的跌幅来看，玄武区跌幅最高的是聘望云邸，为6.53%，小区共由11幢多层住宅楼组成，共有295户。小区于2015年建成。
近期城东部分二手小区房价均有下跌趋势，如银城东苑、翠屏紫气钟山、紫金华府一期等，跌幅均在1%以上。
Number3
鼓楼：1.21% ↓
鼓楼10月二手房均价 43478 元/m²
鼓楼9月二手房均价 44011 元/m²
环比上月下跌 1.21% ↓，同比去年同期上涨 4.77% ↑
从整体的数据来看，鼓楼区10月二手房均价 43478元/m²，环比上月下跌 1.21%。
从各个小区的跌幅来看，鼓楼区跌幅最高的是虎踞关60号民居小区，为3.66%，该小区为力学小区本部学区房，受到近期其他城市大学区制、教师轮岗制等多种政策影响，南京的学区房价也在受到下行预期的影响。
整体来看，鼓楼区10月二手房价下行的小区基本上以学区房小区为主。
Number4
秦淮：1.09% ↓
秦淮10月二手房均价 39594 元/m²
秦淮9月二手房均价 40032 元/m²
环比上月下跌 1.09% ↓，同比去年同期上涨 3.71% ↑
从整体的数据来看，秦淮区10月二手房均价 39594元/m²，环比上月下跌 1.09%。
从各个小区的跌幅来看，秦淮区跌幅最高的是曙光里，为3.04%，该小区由16栋多层公房组成，整个小区共656户，于2000年建成。此外秦淮区标杆豪宅雅居乐长乐渡二手房也有2.01%的价格下探，标明了南京二手豪宅市场也存在疲软的情况。
Number5
六合：0.55% ↓
六合10月二手房均价 16603 元/m²
六合9月二手房均价 16695 元/m²
环比上月下跌 0.55% ↓，同比去年同期上涨 0.96% ↑
从整体的数据来看，六合区10月二手房均价 16603 元/m²，环比上月下跌 0.55%。
从各个小区的跌幅来看，六合区跌幅最高的是滨河新苑东区，为4.18%，该小区位于六合雄州复兴路426号，该小区小户型居多，总价低。
从二手房房价来看，六合二手房房价跌幅均不大。
Number6
浦口：0.52% ↓
浦口10月二手房均价 22046 元/m²
浦口9月二手房均价 22161 元/m²
环比上月下跌 0.52% ↓，同比去年同期上涨 1.04% ↑
从整体的数据来看，浦口区10月二手房均价22046 元/m²，环比上月下跌 0.52%。
从各个小区的跌幅来看，浦口区跌幅最高的是浦口华侨城，为4.83%，小区位于大桥北路1号，小区内部建有40栋住宅，总户数1912户。小区周边有泰山实验幼儿园、南京力学小学（海德北岸分校）、琅琊路小学明发滨江新城分校，桥北万象汇等配套设施。
整体来看，浦口区10月份整体二手房价波动不大。
Number7
高淳：0.27% ↓
高淳10月二手房均价 6739 元/m²
高淳9月二手房均价 6758 元/m²
环比上月下跌 0.27% ↓，同比去年同期上涨 8.54% ↑
从整体的数据来看，高淳区10月二手房均价 6739元/m²，环比上月下跌 0.27%。
从整个六合区来看，10月只有一个小区双湖星城二手房价出现下跌，跌幅为1.19%，该小区位于松园南路18号，小区内建有32栋多层和小高层，总户数1349户。
Number8
江宁：0.17% ↓
江宁10月二手房均价 25840 元/m²
江宁9月二手房均价 25884 元/m²
环比上月下跌 0.17% ↓，同比去年同期上涨 1.11% ↑
从整体的数据来看，江宁区10月二手房均价25840 元/m²，环比上月下跌 0.17%。
从各个小区的跌幅来看，江宁区跌幅最高的是颐和南园，为6.86%，小区位于九龙湖路1号，内部由109栋多层洋房、住宅楼组成，总户数998户，算是九龙湖畔低密的居住小区，小区距离3号线九龙湖站仅600米。
整体来看，江宁区10月份整体二手房价波动不大。
总结：
整体来看，10月份南京二手房价格上升幅度有限，而下探幅度却比9月份要大了不少，政策调控预期仍然给了二手房交易市场不小的压力，尤其是传统的学区房房源未来可能还会出现较大跌幅，反而是一些刚需片区、缺新房房源供给的区域，二手房价却有小幅上涨。此外，10月份南京豪宅二手房市场整体表现不佳。
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文章来源:乐居买房
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