luda 最近一段时间，房地产市场可谓风云诡谲。八九月份行业遇冷之后，高层近期又密集发声，向市场释放宽松信号。调控也是紧一时松一时，有的城市在努力“限涨”，有的城市却在积极“防跌”。这边金融政策始伊收紧，房企刚刚承受一点压力，债务陷入困境，打算降价卖房，那边就出现了地方火急火燎出手“救市”的景象。专家在评论楼市市场行情时，更是众说纷纭。今天这个专家说房价又上涨了，张口闭口“买房要趁早”，明天另一个专家又开始卖力渲染房价下降气氛，好心好意劝大家“再等等”。
此情此景，很多有购房需求的人，站在买房的十字路口，不知该作何打算。尤其是对房地产知之甚少的首套房刚需群体，更是在今明两年到底该买房，还是该观望之间来来回回纠结，始终拿不定主意：既担心买在高点，多花冤枉钱，又担心自己等待的时候房价会迅速反弹，未来更买不起。
诚然，2021年的房地产市场，一举一动都牵动着无数人的心，其中房价的涨跌，对于买房人来说是至关重要的，因为绝大多数城市买房都已经需要耗费一家三代人半生的积蓄。调控政策不断出击，市场也起伏不定，购房者自然要谨慎起来，因为谁也不想做出难以承受的错误决定。
那么今明两年，到底该不该买房呢？这个问题的本质其实是“今明两年房价会涨还是跌”，房价上涨，砸锅卖铁也要赶紧买房，房价下跌，大家都会急切地想知道“底部”在哪里，什么时候适合“抄底”。截止到2020年末，全国有687个城市，所以想准确地回答这个问题是不可能的，因为每个城市的基本面、地理位置和政策都不一样。所以我们只能宏观、系统地给大家一些参考意见。
首先，从最近这段时间央行、住建部、银保监等国家部门的表态来看，短期内调控依然是不可能松懈的，这一点非常清楚，其背后的逻辑依然是“房价不能大起大落”，也即是我们经常挂在嘴边的“稳”。尤其是上半年市场表现亮眼的城市，接下来到年底，甚至到明年中，调控都会保持紧绷或加码的态势。
调控保持不松，能让房价大幅回调吗？答案是否定的。事实上，从国家调控楼市的初衷来看，并不是为了降价，而是为了“三稳”。那么有人就会问了，那为什么9月份全国绝大多数城市的新二手房环比都下跌了？答案很简单：第一、一二线城市的成交量锐减，影响了房价的测算。不过，近期各大城市，购房者观望态度浓郁，这倒是事实；第二、三四线城市购买力下降，房企降价跑量，对市场构成降价预期，这也是事实。
基于此，今明两年该不该买房，归根结底还是要因城而异：大中城市，房价的涨跌本质上是受供求关系、经济发展程度、人口增量等因素影响，现阶段调控虽然压制了房价上涨，但中长期来看，房价上涨的压力仍然很大。所以，这些城市，买房还是要尽早；三四线小城市，我们认为买房可以等等。一方面，这些城市房价本身就虚高，尤其是靠棚改拉动涨起来的城市，现在进场无异于“高位接盘”；另一方面，不管是短期，还是中长期看，这类城市的房产都不具备大幅升值的潜力。今明两年，正赶上国家层面“治理房地产乱象”，对于这类城市实际上是有一定程度的“利空”。
其次，今明两年买房，购房需求要明确。如果是刚需，一二线城市这两年买房是窗口期，三四线城市可以继续观望。而如果是以投资为目的的购房，应该全部暂停。作为刚需来说，房地产市场无论怎么变，房子仍然是用来居住的，所以买房自住是头等大事。但作为投资来说，这两年买房，不仅很难获得巨额利润，而且很容易扭赢为亏——今明两年，房地产大概率会继续维持“稳定”态势，房价将以微涨、平稳为主旋律，这对于投资客来说，其实意味着“亏损”。
综上所述，今明两年，一二线大中城市的刚需购房者迎来了购房时机，那是否意味着可以放心大胆地买房呢？答案是否定的。在房产专家朱海斌看来，今明两年买房，买房人可能要迎来3个“坏消息”，对此买房人一定要有心理准备。
其一、部分城市买房难度会加大。体现在两个方面：一是金融信贷明年可能会继续收紧，受此影响，商业银行的利率可能上浮，放款额度也会收缩。所以，不管是新房，还是二手房，放贷的时间会拉长，如果是“卖旧换新”，周期会更长，存在的不确定性也就更多了；二是部分城市的政策底已经筑牢，今年底到明年一季度，受二手房指导价影响，二手房成交量会持续收缩，新房市场的需求会大涨，有些本身供应量就小的城市，购房需求在2022年一季度可能会迎来井喷。“供不应求”市场格局下，房价也可能迎来上涨。手握三成首付款的刚需，买房难度可能会加大。这对于有需求的家庭来说，是坏消息一个。
其二、我们将迎来房屋质量最差的几年，未来买到“问题房”、“豆腐渣房”，甚至是“烂尾楼”的概率大大增加。当前时期，受金融政策收紧影响，尤其是涉房“三道红线”和“贷款集中度管理”两个措施，已经几近把开发商逼到了绝境。根据天风证券首席分析师的分析，现在涉及违约或严重流动性困难的房企以小型房企为主，且这些企业多在业务扩张或管理上存在一定的问题。
房企有财务隐忧，轻则会导致资金紧张，重则可能资金链断裂，这种局势如果再持续一段时间，可能会有更多开发商加速破产。一边是资金问题日益紧张，一边却是各种融资渠道的“关闭”，房地产企业面临着双面夹击，导致生存的压力越来越大。即便有些开发商能挺过来，但也会想方设法节约资金——偷工减料自然就成为开发商“省钱”的手段之一。事实上，从2018年以来，市场上已经出现了太多的质量有问题的楼盘，诸如人造纸假山、墙用纸板糊、房屋面积缩小、公摊面积系数莫名变大等，无论是那种情况出现，对于购房者来说，都是最坏的消息。
其三、改善型群体的购房成本可能增加，换房周期也会拉长。下半年以来，热点城市的二手房市场挂牌量都出现了明显增加，但是成交量却未增反降，主要是受信贷收紧影响，购房者预期严重不足所致。此外，受“二手房指导价”政策和“贷款集中度管理”政策影响，今年底到明年，二手房市场的贷款额度可能会出现进一步紧张的情况，这意味着二手房放款周期会拉长。从过去两年的经历看，从卖房到拿到尾款，卖房人等半年以上都是常态。卖房拿钱周期如此之长，也给买新房制造了不确定性。毫无疑问，这对于未来两年想换房的人楼市，也是好消息一个。
基于此，房产专家朱海斌给准备购房的人，提出了“3个忠告”，总结来说就是“一要两不要”：要选择大开发商、不要追求一步到位、不要购买精装房。今明两年，准备购房的人，建议先看看专家的这“3个忠告”。
第一、买房一定要选择靠谱的大开发商，央企、国企开发商可视为“首选”
我们先说一组数据，据人民法院公告网显示，截至11月4日，房地产开发商的破产数量已经高达336家。其中多数为三四线城市的中小房企，当然，也有昔日的百强房企。房企破产的原因无非就是资金链断裂，资不抵债了。毫无疑问，对于房企而言，2021年的冬天早就开始了。
破产，对于企业而言，可能只是创业的失败，但对于购房者而言，却是千千万万个家庭“钱房两空”——根据经验来看，绝大多数宣布破产的房企，遗留的楼盘项目，都很可能烂尾。虽然今年以来，国家出台了多个政策，保交楼、维护购房者的合法权益。但是在我们看来，作为购房者杜绝楼盘烂尾事件发生的最好方式就是避开那些资金实力差的小开发商。换句话说，买房应该选择有品牌知名度、有资金实力的大开发商，所以央企、国企开发商可视为“首选”：一方面，这些房企背景都比较雄厚，即使出现债务危机，也会有国家托底，几乎不可能出现楼盘烂尾的现象；另一方面，这类房企受调控政策影响较小，比如融资，中小房企这两年的融资规模大减，融资成本也高居不下，但是央企、国企开发商的融资规模和融资成本都仍然具有一定优势。
此外，买房选大开发商的另一个不可忽视的因素就是，大开发商一般在房子的设计上比较合理，包括户型、楼间距等，客户的入住体验比较好，而且大开发商一般会有自己的配套物业公司，在对小区的管理以及服务方面都是可圈可点的。
第二、大城市买房，不要盲目追求一步到位
这个很好理解，一方面是保证“先上车”，尤其是北上广深这样的大城市，动辄一套房子的总价都在七八百万，如果一味追求买大、买优质地段、买顶级产品，可能永远也买不了房子；另一方面，强行一步到位，意味着要承担更大的经济压力，在全球经济下滑的今天，在全球通胀来袭的今天，保持合理充裕的现金流，对家庭对自己都十分重要。
尤其是对于90后、00后，买房仍然需要靠“六个钱包”的年轻人来说，更要量力而行，更不能盲目追求一步到位。因为盲目负债，意味着给自己施加更大的压力，这势必会影响日后的正常生活，降低生活幸福感。最最重要的是，盲目追求一步到位，很可能给家庭资金链造成负担，最坏的结果就是可能会导致“断供”的出现。
第三、尽量不要购买精装房
这个“忠告”完全是基于过来人的惨痛教训。在地产圈有一句经典名言，买房之初你有多喜欢精装房，入住后你就有多恨精装房。这句话无疑道出了精装房的本质：精装房就是开发商赚取更多利润的工具，是智商税。知名房产专栏作者卢俊曾经专门发文章揭露过精装房的“坑”，他直言，“有的精装房好坑啊，几乎要打掉重装。”
未来如果全国都能实现现房销售了，那么你大可以放心购买精装房，但是预售制下，我们建议大家尽量不要购买精装房。精装房总结有三大弊端：第一、价格会比同地段、同品质的毛坯房贵2000-5000元/平，一套100平的房子，购房总成本就高了20-50万；第二、精装房质量难以保障，据业内人士透露，开发商公布的精装房标准，一般真实交房时，可能连一半的标准都达不到；第三、精装房容易掩盖房屋的缺陷，比如裂缝、起鼓、防水未做到位等等，这些问题一旦发生在你身上，事后维修处理，都会非常麻烦。有机构曾发布过一个调查统计，购买精装房的300个家庭中，入住5年后，有45%都砸掉重新装修了。