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今天带来的是城南板桥楼盘测评——石林云城。
石林大公园二期，继10月13日首开小高层1#、2#、3#，官方去化7成后，12月23日再次开盘，首推22#、23#洋房产品。
均价从精装25000元/㎡到28000元/㎡，两次共加推420套房源，目前高层、洋房均有房源在售。
NO.1丨壹
石林云城是石林大公园二期，北邻凤舞路，西面龙飞路，南临凤集大道，东接宁芜公路（205国道）。
2005年8月，南京市雨花台区城镇建设综合开发公司便拿下石林大公园项目所在的A、B地块。B地块是石林大公园一期（前期13500元/m²)。
A地块是二期，即“石林云城”，总建筑面积72.9万㎡，楼面地价仅315.5元/m²。
石林云城体量大，规划是有高层和洋房，高层环绕洋房四周。整体又划分为南北两个地块，项目共计62栋住宅，其中北区8栋高层+8栋多层，南区高层19栋+多层27栋，共计3900多套房源。
项目距离已通车的宁和城际S3号线，1.5公里左右的路程。石林云城也是离该地铁线最近的一个楼盘。
从刘村站出来后，可以乘坐158路、138路接驳公交车，两站便能到达凤舞路东，售楼处附近。
如果是自驾，可走扬子江大道，通过大胜关大桥到达河西。
另外，连接河西南、板桥新城两个片区的秦淮新河大桥预计在元旦期间通车，届时到鱼嘴确实可以少走弯路，以龙藏大道→跨秦淮新河大桥→江东南路的方式从板桥到河西的时长将控制在10分钟以内（不出现新堵点的情况下）。
中兴路北延跨秦淮新河大桥项目，于2015年启动，工程全长2.19公里，道路等级为城市主干路，设计速度50公里/小时，双向6车道。
中兴路北延南侧连接龙藏大道，北与河西新城淮河路（龙王大街）相连，将成为板桥新城至河西的一条快速通道。目前河西南侧的龙王大街工程（建邺区的550m）接近完成道路修建工作，桥与路已实现连接。
NO.2丨贰
板桥片区新房房源的话，除了石林云城，区域内还有没有正式公开的项目——星叶欢乐城。
预计2019年年初首开，规划建设12栋30-33层高层住宅，2栋7层商办楼及配套用房，容积率3.3，楼面地价在8000+元/㎡，邻近板桥吾悦广场。
石林云城项目周边二手房有蓝光公园1号、和昌湾景、富力尚悦居、明发浦泰梦幻家等，挂牌价在2-2.6万/㎡不等，其中富力尚悦居链家上能查到成交，均价在2.3-2.4万/㎡左右。
NO.3丨叁
石林云城总建筑面积72.9万㎡，采用西方浪漫主义大都会风格，合围式布局，全人车分流。容积率1.8，绿化率约43%，自建约22万㎡滨河公园，相当于2个河西中央公园，1/3个绿博园，业主可沿滨河两岸慢跑一圈里程2.5公里。
项目建设一所幼儿园和小学。其中自建的幼儿园为12班制，小学已经确定是南京名校琅琊路小学分校。另外，琅小分校预计将于今年底竣工，最快将于2019年9月开办入学。
为了填补目前周边商业中心的空白，项目自身配建有2万方商业综合体。未来商业将全部自持，引进生鲜生活超市、咖啡餐饮、购物、休闲娱乐等方面的业态，丰富项目乃至周边生活配套。
NO.4丨肆
项目近期已开盘，二次加推楼栋为22、23号楼，6层洋房产品，销许均价2.8万/㎡。
其中2、3、4、5层为标准层，1层和顶层分别是底跃和顶跃，两栋楼都是四个单元，每个单元1梯2户。
建筑面积约91㎡、128㎡、131㎡、138㎡、168㎡，其中91㎡和131㎡为主打户型。
据介绍，洋房产品得房率超80%，加上赠送可达到90%以上。以131㎡户型计算，得房率超90%，套内面积接近120㎡。
91㎡↓
2+1房中间户，这个户型南北通透，南北双阳台，北阳台可改造，主次卧均带飘窗。
128㎡↓
跃层设计，一层预留了老人房、书房和卫生间，二层套房设计，南北双露台。
131㎡↓
3+1房边户，这个户型南北通透，三开间朝南，采光通风较佳。主卧套房设计，居住私密性较强。大面宽阳台，观景视野佳。
样板间实图
131㎡↓
3+1房中间户，这个户型南北通透，三开间朝南，采光通风较佳。主卧套房设计，居住私密性较强。大面宽阳台，观景视野佳。
138㎡↓
这个户型为底跃设计，带入户花园，三开间朝南，一层大面积阳台，二层主卧套房，超大露台设计。
168㎡↓
NO.5丨伍
此外，石林云城在售精装小高层，精装均价约25000元/㎡，主力户型面积为73㎡（中间户）、93㎡（西边户）、106㎡（东边户）。两梯六户。
其中，73㎡户型总价180万左右，刚需首次置业三成首付约55万元，比较受欢迎。一来总价低，二来小两房的户型还算方正，做到了2+1房，对比目前南京市面上小户型面积多为85㎡-90㎡左右，性价比较高。
73㎡2+1房2厅1卫↓
这个户型套内面积约60㎡，三开间朝南，全明通透设计，进门设置玄关，明厨明卫，客餐厅分离，厨房超3米长台面，卫生间做到干湿分离，次卧带飘窗。
双阳台设计，实际使用面积约8㎡（赠送面积约4㎡），便于晾晒，私密性好。主卧自带阳台，后期业主可以根据自身需求进行改造，做小书房或是梳妆间都可以。
样板间实图
93㎡2+1房2厅1卫↓
这个户型主次卧朝南，全明户型，进门设置玄关，卫生间做到干湿分离，双阳台设计，提高了私密性。客厅西向阳台，主卧带飘窗。不足：卫生间对着餐厅。
106㎡2+1房2厅2卫↓
这个户型套内面积约86㎡，主次卧朝南，全明户型，动静分区。进门设置玄关，客厅开间约4.2m，卫生间做到干湿分离，双卫双阳台设计，提高了私密性。
客厅东向观景阳台约6㎡。主卧带飘窗，次卧带超大阳台，北向阳台约5㎡可自由改造空间。不足：2房半设计，卫生间对着餐厅。
样板间实图
NO.6丨陆
石林云城精装交付，包含地暖、新风、中央空调。品牌上，使用开来、恩仕、万里、松霖、方太、金牛、美的、立邦……或同等品牌。
从交付标准上来看，使用的不是一线大牌，部分定制。且部分细节以实际交付为准。
NO.7丨柒
在市场购买力还没有做好准备的时候，刚需板块要卖出改善的价格，石林云城调子可能起得有点高。
从项目本身产品设计上看，高层户型73㎡、洋房户型91㎡均是两房半设计，顶跃168㎡做到三房半，主打刚需和刚改，131㎡三开间朝南舒适性较高。
石林云城在户型设计上，并非南京人喜爱的“户型方正”概念，高层户型均2房半设计，阳台及改造空间多一些。但是基本上都会做到南北通透，全明空间，室内采光最大化。
从周边配套上看，缺地铁、缺商业、缺高端住宅、缺重磅规划……一直以来板桥的地段都作为刚需形象出现，而且也不是雨花十三五重点发展区域，用板桥老业主的话说“十几年前买的板桥，当时40多万买下，现在都涨到2.8万元/㎡了，可惜配套还是没起来。”
目前周边最主要商业配套为红太阳装饰城，一些基本生活配套全要靠小区内部自建自给自足，靠河西南的辐射怕是远水难解近渴。项目并不能算真正的地铁盘，2-3站公交离得不算近，但也不太远。
需要注意的是项目靠近国道、铁路，对于想要自住的买房人来说，噪音、灰尘的影响不能忽略。
产权缩水13年，根据项目领取的商品房预售许可证信息显示，石林云城的土地使用年限为2005年11月2日至2075年11月1日，共70年，至今产权已只剩57年。这个目前来说影响不大，住宅产权到期可以自动续期。
但是交付时间晚，预计交付时间在2020年底整体交付。
从价格上看，2.5-2.8万的新房价格目前来说是板桥价格高地了。石林云城目前比一期价格高太多，涨了一倍。买房人需要较长的适应期，而且周边二手房价格已比新房低，距离最近的蓝光公园一号二手房价格在2.5万/㎡以下，新房价格根本不占据优势。
对比整个主城，现在2.8万/㎡精装房可供选择的太多。所以目前入手石林云城的，自住占了大多数，且以地缘客为主。总地来说，适合首套房，手里又没有太多资金，在河西的上班族。
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