luda 法律咨询：
半年前，客户购买了一套一室一厅的房子，他打算把房子出租出去并收取租金。
不料，房屋交付使用半年后，他就发现卫生间的管道存在严重的渗漏问题。
他希望开发商对此负责，但是他并不清楚是否已经超过了保修期。那么，商品房的质量保修期是多久?
答疑：商品房同其他商品一样，也有自己的保修期。我国法律对商品房的质量保修期作了明确的规定，开发商规定的保修期不能短于国家制定的标准，但可以延长。
商品房质量保修期从开发商将验收合格的房屋交付购房者使用之日起开始计算，如果在保修期内发生了属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期为∶
屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；
供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;
灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
同时需要注意的是，《房屋建筑工程质量保修办法》和《建设工程质量管理条例》规定的保修期为∶地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;
供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期;
电气管线、给排水管道、设备安装为2年;
装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
此处的保修期从工程竣工验收合格之日起计算，而《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的保修期是从交房之日起计算，当适用上述条文的结果不一致时，应以保修期较长的为准进行约定。
法律咨询：因为贷款政策变化导致购买方贷款无法获批准或者无法获得全额贷款的，购买方是否有权解除房屋买卖合同?
客户与出售方签订了房地产买卖合同，合同中约定，"若购买方获得贷款低于合同约定的数额，则应以现金补足贷款"，
后由于贷款政策变化，客户无法获得合同约定数额的贷款，此时购买方是否有权解除房屋买卖合同?
答疑：在购买方受限贷政策影响无法获得足额贷款又无法现金补足时，能否解除合同主要看当事人之间的合同约定。
若合同中只是简单约定"若购买方获得贷款低于合同约定的数额，则应以现金补足贷款"，则不论什么原因，购买方都应当补足贷款，按约定支付房款。
同时，出卖方除有权要求购买方履行给付义务外，还可以要求其承担未依约支付房款的违约责任。
若约定"因限贷政策的变化导致无法获得足够的贷款时，购买方无须承担责任"，则购买方可以免于承担责任，还可以就合同履行不能、无法实现合同目的请求解除合同。
所以合同约定很重要！