luda 熟悉我们的朋友们应该记得，我们之前的《每座城市都欠我们一个浦东，图解30年浦东发展奇迹》文章中指出，由于发展顺序、土地资源、经济腹地等内在逻辑，接下来浦东的发展路线，将会一路向南。
浦东南部的板块因此则会在未来受益更多，同时我们也埋下了伏笔：如何才能抓住浦东下一个三十年的机遇，买到称心如意、好住增值的房子。
今天我们就来聊聊，在浦东重心南移的过程中，浦东南部哪些板块，更值得买。
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如果以中环作为浦东南部的起点，那么我们所要讨论的板块有很多，中外环有三林、御桥、孙桥，外环外有浦锦、康桥、周浦。
更远的还有浦江、川沙、航头、新场、宣桥、惠南、祝桥等，甚至临港新城也算浦东南部。但这些板块相对独立，受到中央活动区（CAZ）和主城副中心的辐射较弱，今天咱们暂按不表。
我们就主要来对比一下，三林、御桥、孙桥、浦锦、康桥、周浦这六个浦东南部板块，分别有哪些特色，我们在买房的时候又应该如何选择。
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首先来看看这些板块的区位与定位。
三林
我们这里所说的三林，指的是浦东中环外、外环内，济阳路至锦绣路的合围区域，大家熟悉的前滩、杨思，则都在中环内，不在本次讨论中。而济阳路以西的三林南目前还在起步初期，目前没有太多选择。
三林板块西接徐汇，东至御桥，北面为中环内的杨思前滩，南面则为闵行的浦锦街道。一句话来概述，三林就是浦东南部板块中离浦西主城最近、离浦东中央活动区最近的版块。
板块定位方面，三林是比较传统的居住配套板块，属于浦东中央活动区、副中心之后的21个地区中心之一。按照上海2035规划的定义，三林是以商业商贸为特色的综合型地区中心，主要围绕轨道交通11号线三林站及上南路沿线布局，作为前滩、世博、张江乃至浦西的“后花园”。
御桥
御桥则和三林很不一样，夹在三林和张江孙桥中间，被罗山路、中环、锦绣路、外环合围，主要服务北蔡镇南部地区及康桥镇北部地区，是一个商贸产业丰富、商办功能突出的产城融合板块。
御桥的西半边有汽车4S店、制造厂、百联红星美凯龙宜家为主的商场等，还有在建的陆家嘴御桥软件园，提供了丰富的就业岗位；东半边则以居住区、学校、社区商业为主。
孙桥
说到孙桥，大家可能不太熟悉，但一说到“张江南区”，可能就好理解一些。这个由华夏高架、外环、罗山高架合围起来的区域，刚好处于张江板块正南方向的延伸，外环内叫孙桥，外环外则属于康桥和迪士尼了。
孙桥是正宗“张江科学城”的组成部分，以申江路为界，西边为孙桥科创中心，东侧为居住区。
浦锦
接下来，则是一个神奇的板块。
很多人觉得，浦东浦东，黄浦江以东就是浦东，没想到，闵行区也在黄浦江东边插了一脚，形成了一块飞地——浦江镇。
而浦江镇更靠近市区和黄浦江的那一部分，就称之为浦锦。
浦锦街道，北至一品漫城和外环绿地，南至滨浦新苑和浦江郊野公园，济阳路以西的一大片居住社区说的就是这里。
作为闵行在浦东的飞地，浦锦在闵行区的定位不高，属于浦江-周浦-康桥-航头城镇圈的一部分，仅仅是一个非常普通的社区中心。
浦锦的实际状况也是如此，整个板块以居住为主，配套也不算丰富，交通动线单一，好在商品房的密度比较低，居住环境较好。
周浦 康桥
很多人把周浦、康桥合称为“周康板块”，三林、御桥、孙桥以南，外环外的一大片土地均属于周康，从体量上来说无疑是浦东南部板块中的王者，其中更靠近市区的是康桥，南侧则是周浦。
周浦、康桥板块的内涵比较丰富，既有产业，又有居住和配套，是浦江-周浦-康桥-航头整合提升型城镇圈的核心区，还是张江南区的一部分，同时也接受浦东市中心的外溢。在2035规划中，定义为“以商业、文化、办公、旅游和居住功能为特色的综合型服务中心”。
其中，板块东侧为张江南区，主打医疗服务、电子商务和时尚创意，中间为居住区，西侧则是产业和居住混合区。随着18号线即将开通，周浦、康桥板块也将成为市区上班客群的重点关注板块。
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其次，来看看各个板块的交通状况对比。
三林板块，地铁11号线横穿而过，北侧有6号线，西侧则有8号线，三轨辐射，加上中环、外环和在建的济阳路高架，三林板块的交通非常便利。
御桥板块的御桥站则是11号线和18号线的换乘站，往西走的话比三林去各个核心板块要多三站的距离，但往东去张江就近一些，而且多了一个往北进市区的选择。通过18号线，去花木龙阳副中心、陆家嘴、外滩都还算方便。
另外，11号线在御桥的陆家嘴软件园内还预留了一个地铁站——严御路，开通后将大大增加御桥板块的地铁覆盖面。
孙桥这边的交通状况就比较让人捉急了。首先严格来说板块内是没有地铁的，就算是未来的21号线也只经过板块西面的产业部分，和东面的住宅没有多大关系。
其次，孙桥北部的几个小区，比如申城佳苑、黄浦花园、圣御花苑，虽然可以勉强步行到13号线起点站张江路，但除了去张江双子塔和龙阳路还算方便外，去其他就业区域都需要坐很久的地铁或者多次换乘。
因此，孙桥的居民多是开车出行，外环高架、华夏高架、度假区高架等，去张江、前滩、金桥都还算快速。
浦锦的情况没有好到哪里去，自古华山一条路——济阳路是浦锦居民开车出行的唯一干道，这么多个小区居民出行的时候，堵车是完全无法避免的了。
地铁也一样，一条8号线根本无法满足浦锦的出行需求。地铁8号线只有6-7节C型车，虽然高峰期最短间隔为2分15秒，但由于列车太小，运力只有其他主要线路的三分之二，早晚高峰的拥挤程度可想而知。
周浦和康桥则主要依靠18号线和沪南公路出行，早晚高峰的车型拥堵程度不低，而且18号线并不经过主要核心区，基本都要经过换乘11号线、13号线、2号线等才能到达核心就业点，好处是全线开通后去杨浦会比较方便。
为了比较各个板块的地铁通达度，我做了一个各版块至各核心区的地铁站数表格，如果换乘次数过多或站数过多，则说明该板块去某一核心区的动线不合理，标记为“不方便”。
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之前在浦东定价逻辑中总结到，浦东的板块，产业和学区最重要。因此，每个板块的价值主要是由临近的产业能级和对口的学校决定。
先来说说产业。
作为居住为主的板块，三林、浦锦的板块本身没有太多产业分布。临近的前滩商务区的产业招商也一般，写字楼的租金和满租率均在全市排名靠后。
浦锦的情况略好一些，因为跨过济阳路，板块东边就是占地面积10.7平方公里的临港浦江国际科技城，在人工智能、高端装备制造、环保及新材料、生物医药大健康、新能源等领域形成了产业集聚优势，引进了超过2600家企业，年度营收达713亿元。
三林的优势则在于去浦西的徐家汇、徐汇滨江这两个重要就业点相对比较方便，往东去御桥、张江上班也挺近，部分小区走到6号线、8号线也比较近，去浦西市区和世博上班也不错。
未来，三林也会在11号线三林站周边建设三林中环商务区，总开发面积超过100万平方米，总投资规模超过100亿元人民币。改造后该区域将实现住宅、商业和办公为一体的功能定位，有利于跃升上南路景观以及提升三林地区的经济能级，加速改变前滩国际商务区腹地较落后的区域面貌。
御桥的产业属性更浓厚，一方面本身就是商贸及产业板块定位，以后陆家嘴御桥科创园投用后会吸引大量程序员，另一方面御桥更靠近张江和龙阳路，考虑到这两个副中心的产业能级，御桥的置业需求会比较强烈。
孙桥则彻彻底底的是张江科学城的配套居住区了，西侧的产业园区内，以飞机研发、生物医药、农业科技产业为主，目前中国商飞、复星医药、李政道研究所已入驻。
往北跨过中环，就是张江科学城中区，320米高的张江双子塔所在区域，产业能级更高，主要企业包括恒瑞医药、IBM、英飞凌、AMD、云从科技、霍尼韦尔、2345网络、阿里创新中心、百度、盛大游戏、博通等。
康桥本身也有一些产业，主要分布在康桥工业园区，但以造纸、汽车配件、电器制造业为主，附加值较低。未来，康桥的重大产业抓手就是张江科学城南拓，张江科学城的将跨过外环，延伸至康桥乃至周浦。
目前，张江科学城康桥部分已有浦东烟草科技园、美特斯邦威、开市客总部、临港康桥商务绿洲入驻，周浦则是张江科学城的下一个发展重心，主打上海国际医学园区，以医疗器械、生物医药为支柱。
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学校方面，每个板块的差异可就太大了。
三林的学区比较一般，最好的明珠小学C校区在中环内，并不在我们所讲的三林板块，而且初中目前是对口东林中学，非常一般的学校，好在周边有规划教育用地，可能会新建一所初中改变现状。
其次就是尚博实验小学了，这所学校在浦东其实还算不上二梯队，但是整个三林片区都没有有比较好的学校，所以在三林算是还不错的了，对口的是教育学院实验中学，也比较一般。
御桥板块则是最近的热门，因为随着民办初中摇号，一个片区如果有好的公办初中，就会受到热捧。板块内的小学是普通的御桥小学，但对口的建平实验地杰校区还不错，虽然比不过建平总校，但对于就近居住的家长来说至少有了个“名校初中”读读。
孙桥这边一共有两所小学，一个是镇上的孙桥小学，另一个是新开的浦东二中心小学申江校区，其中后者主要是对口华发四季和三湘海尚这两个商品房小区和日后交付的张江集团租赁房。两所小学均对口孙桥中学，没太多亮点。
浦锦的学校非常多，其中比较不错的有上师大附属闵行三小和上师大附属闵行三中，但也是新学校，没有毕业生数据可以证明实力。校长沈珺来自于明星学校蔷薇小学，有一定号召力。其余的浦江一小、黄浦一中心世博小学就相对一般了。
康桥这边唯一较好的是康桥实验小学，属于明珠托管学校，而且是真托管，直接从明珠总校派师资过来，课程设计和进度也一样。考桥实验对口的中学还在建设当中，目前毕业生统筹去吴迅中学，比较一般。
而周浦没有在浦东属于一二梯队的学校，在整个板块内，澧溪小学+中学和傅雷小学+中学的组合还不错，需要学区的，可以优先考虑这两所学校。
总体而言，三林、孙桥、康桥、周浦是浦东整体教育资源较贫乏的区域，个人认为御桥的小学+初中以及浦锦的上师大组合还是相对比较有亮点的选择。
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讲了那么多，浦东南部这六大板块应该怎么选呢？
从交通动线上来说，如果你是浦东浦西两边跑的，那三林和浦锦更适合你，无论是地铁的走向还是和浦西的距离，两夫妻一东一西都能兼顾到。
如果你在浦东上班，则周浦、康桥、御桥都比较方便，依靠18号线和中环高架，陆家嘴、世纪大道、龙阳路、世博、张江等浦东几大核心区基本都能覆盖到。
而孙桥的客群，大部分仅仅在张江或者临近的御桥、金桥上班，并且习惯开车出行。
再来讲讲板块本身。
三林板块非常大，东西跨越4个地铁站的长度，南北也覆盖了中外环的距离，并且由于开发时间比较持续，因此有着不同年代、不同特征的产品类型。从两三百万的老破小，三五百万的楼梯房、动迁房，到六七百万的中产社区次新房，到一两千万的大平层、洋房、联排甚至别墅均可以选择。
三林的配套也比较齐全，三林印象城、中房金谊广场、东方医院南院、沿河绿地等，无论是购物、看病、休闲都比较方便，整体城市界面也比较清爽，特别是城中村拆完之后，社区面貌会更上一层楼。
浦锦板块也非常有特色，北面一品漫城、浦江华侨城为主的商品房区域主打低密度住宅社区，居住舒适度非常高，但代价就是商业的人气一般，出行依赖开车。产品类型也比较丰富，有小高层、洋房、联排、别墅等，价格基本都在500万以上。
南侧的浦江世博家园则胜在配套丰富，浦江绿地乐和城、仁济医院南院、复旦耳鼻喉浦江院区提供了各项便利，房源价格则多在500万以下。
御桥由于板块较小，选择面不多，容积率偏高，因此都是多层、高层的产品，以三百多万的老破小和500-800万次新高层为主。作为商贸特色的板块，御桥的商业配套也非常丰富，万科、复地、百联的购物中心，宜家、红星美凯龙的家居建材，甚至汽车4S店都能帮你覆盖到。
御桥最大的问题，一是众多商贸、制造企业造成的城市界面问题，会比别的板块嘈杂一些，另外就是在板块西北角有一个垃圾焚烧厂，让人不禁对空气质量有所担心。
孙桥目前还处于起步阶段，无论是交通还是配套均相对初级，尤其是几个商品房社区，周边处于近乎完全荒芜的状态，连去沙县吃个饭的机会都没有。产品的选择也比较少，三四百万的楼梯房，七八百万的次新商品房，然后就是两三千万的别墅了。
周浦和康桥则跟三林比较像，配套丰富，自成一体，而且由于位置的原因，总体价格会比三林便宜不少，因此可以把周浦康桥理解成“低配版三林”。
这两个板块的产品的选择也非常广，仅仅是别墅就有1000万的经济型康桥半岛到3000万的豪华型绿宝园可供选择，另外还有老破小、次新楼梯、次新电梯、大平层、顶复豪宅等，基本上所有预算范围内的都可以在周浦康桥选到合适的房源。
总的来说，浦东南部六大板块中：对地段、配套有所要求的，三林是一个性价比非常高的选择；预算高，喜欢低密度住宅，适当考虑学区，则可以考虑浦锦；如果对学区和商业配套有所要求，那么可以考虑下御桥；预算稍低，对通勤也能接受，就选周浦、康桥；对目前居住状态不是很在意，重视未来发展空间，则可以考虑孙桥。
六大板块各有特色，如果是你，会如何选择，欢迎留言探讨。
以上是正文，来自于魔都财观合伙人纪强。
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