luda 问答内容精选至 “深圳十三房”微信公众号, 请关注公众号进行提问
问：今天看了十三房老师的文章后果断加入星球！因为之前也没有像老师这样的人帮忙分析与指点，导致走了很多弯路了！ 本人马上进入不惑之年了，在深圳三套小产权没欠款共值380这样，一套自住二套出租租金有3.5点，另2016入手中骏四季阳光三期一套商品房有180货款，这套本是投资的但近年来都没升，现出租才2000多一点，很伤！这套有没有必要留，现想换房改善自住加小孩读书的，大的三年级小的没有上学，必须三房，现手上130，看过宏发世纪城，很新但觉得跟我现住的没有什么改善，鸿景园看得可以但面积太大总价太高，光明勤诚达正太城又觉得太偏，老师个有什么楼盘推荐？或我现阶段怎么做跑赢通胀？谢谢
答：你好，深圳一路向西的大趋势不变，所以近几年在龙岗买的盘，基本都没怎么涨。 1.宏发世纪城在石岩，板块本身没有什么规划，主要就是承接南山人口外溢，缺点在于周边盘太少，地也少，很难和周边楼盘形成联动。生活半径在附近可以入手，升值潜力还不如光明。 2.鸿景园，有大泳池和超高绿化，非常宜居，短板是学位和交通。 3.光明中心我们都是很推荐的，但勤诚达属于中心边缘，靠近老城区，不如选择光明一号，位置更好。 这几个板块排序： 光明>鸿景园>宏发世纪城
问：老师好，我们手上资金300万，无房有贷，属于二套标准，准备买一套总价600内的房纯投资（5成首付，还款压力小）持有5-7年。根据这个总价，选了以下1.碧海，富通城一期2房户型方正，富通城三期上下层3房或4房，但是富通城楼龄旧地铁远，幸福君湾2房是次新房，但是户型有点奇葩采光一般 ，而且很多人放盘2.红山，1866的2房 3.光明，玖龙台3房。因为带实验学校学位和双地铁，但玖龙台目前均价已经到了7万，我怕高位接盘。但我先生说只有带好学校的房子才值得买，他说买福田罗湖老破小学位房。 请问老师，作为纯投资，我应该选择哪个升值最多？究竟地段和学位哪个最大？600万以内5-7年期还有什么投资好盘？
答：你好，你好，深圳学位房改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利多，但是长远看学位政策的不确定性大。 学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。 深圳学位房，接下来如何挑选？ 1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多； 2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校； 3、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校； 4、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注； 如果没有孩子，建议买未来规划好的热门板块。 碧海 西乡 沙井 光明，龙华 上塘，南山中心 西丽这几个补涨板块，都是不错的选择。 这几个选项里，更倾向幸福珺湾挑正常户型。
问：大师，你好，我想给父母在地铁14号线沙田站附近的惠州，买一个养老房。离沙田站较近的地方，到时候方便照顾。请大师推荐楼盘。谢谢，投资+自住养老。
答：你好，惠州其实分析过很多次： 1.经济弱，没有产业支撑，本地购买力羸弱； 2.地太多，天量供应，一年卖出十几万套，投资客大多想玩击鼓传花的游戏； 3.惠州紧临坪山，坪山是深圳的弱区，坪山区开发力度弱，界面很差，自顾尚且不暇，哪有力量去辐射惠州，目前深圳的资金和发展都在西移，坪山崛起遥遥无期； 东莞也比惠州好很多，更好的方式是租房住，资金投到更有价值的地方。 实在要买惠州，龙光城和星河荣域关注下。
问：鲁总，西海明珠花园带南二外学府学位，有投资潜力吗？同样带学府小学，创世纪海滨花园，那个潜力大一些？
答：应该是同一个人提问的吧，创世纪滨海跟西海岸明珠同地段、同学区，涨幅理论上是一样的。
问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下
答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。 1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。 2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。 3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。 4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。
问：十三老师，您好！ 想请教一下学位房换次新房的问题。本人自住百花长城大厦学位房，中介说现在市场价在1250左右，我想把长城的老房子卖了换次新的房子如星河盛世，价格相对学位房低，而且房子品质也不错，想改善居住环境。但老婆说学位房可以留着给孙子……我小孩今年高考，等到他结婚生子可能是15年后的事，以此来看，换还是不换好？ 哪里升值潜力更大？请指教 ，谢谢！
答：你好，星河盛世还不错，考虑自住可以置换。 北站 宇宙中心利好不断，可以跑赢大盘
问：在深圳有一套自住房，现在手头有少量闲置资金80万，想投资一房，罗湖，沙井，宝安该如何排序，持有时间中等。
答：一房的选筹，第一看学位，第二，看位置，第三看品质，所以排除学位因素，肯定宝安好于罗湖优于沙井。学位的重要性不言而喻了，位置好的一房租售比高，接盘人群广，以距离换空间的前提是有更大的空间，更多的功能，否则谁也不会舍近求远，位置+品质的一房在熊市多少能涨点，其他都偃旗息鼓。
问：十三老师您好，关注您有两个月了，每天上星球是成了我必打卡的作业，受益匪浅！ （1）福田竹子林片区有个三房自住，有贷款，安静环境不错交通便利，但初中学位一般，两孩子，大的上小学，小的刚出生 （2）手头子弹200，想入手一套总价400到600的初中学位房，自用加投资，奈何这个总价比较尴尬，只能买个小户型，您有什么片区或者小区建议
答：你好，感谢赞赏和支持！ 你考虑学区是为了小孩教育，那就要关注深圳的学校排名，目前以南山、福田的教育最优。 深圳初中里的四大和南二外等名校必须提前三年就买入学区房，并且将户口落在房子上。 你们现在老大和老二都要考虑学位，你需要自用周期还长，买传统强校就好，掉下来的可能性很小。 如果是考虑性价比，比较推荐九年制学校。 小户型可以关注： 金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。
问：目前手上有宝中学位房二套（贷款300万），还有一个指标是家里老人（70岁）算二套（要七成）或者全款了。目前手上只有180万。想投资一套小户型的。是不是还应该选宝中学区房？
答：开发房票的3种方案： 1.离婚后腾出另一个人的2张房票，继续首付3成买入。 2.把你名下的全款房（或者尾款少的一套还清）过户给老人，腾出一张房票，全款抵押的方式买入。 3.换其它人代持。 180万如果可以操作成3成首付，可以入手总价500-600万左右的房产，继续加仓宝中学区没有问题，也可以关注南山和福田热门板块。
问：罗湖的湖贝片区还有价值吗，如华隆园的二手房
答：湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。 但存在几个大问题： 一、旧改周期超长 二、螺岭系生员超载 三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学 四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限 短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。
问：我和老婆均是深户，年收入在50万左右。目前在深圳坪山万科已有一套4房，但购置首套房时操作不当，使用了两人的购房资格且共同贷款。询问多个中介，目前是7成首付购房。目前手头有150万左右（未借信用贷等），想购置二套房作为投资，预计可以买220-230万左右的房子，选来选去，看中了大运边缘的“中海康城国际”（两房，48平，学位差，地铁2年后开通），或是“乐城the town”（两房48平，近地铁，学位好、噪音大）。也有人推荐，咬牙上一套坪山万科金域东郡的小三房（270万）。麻烦老师看下哪个相对较好，或是还有什么更好的建议。谢谢
答：只有一套深房的话，你们应该还有个三成或者五成名额的。上车房噪音学位都不是问题，地铁很关键，能够买中心区就不要买边缘位置，万科>乐城>康城，不过270这个总价买三房怕是买不到了，坪山实验涨了不少，二期75三房成交到350了。
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