【富通城一期】深圳楼市：这些房产短期可能贬值，请抛售

问答内容精选为“深圳13室”微信公众号。请注意公众号提问

问：你好，我家有三口人，孩子只有两岁。

答：你好，深圳不离婚也可以通过全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。 未来发展当然是深圳优于广州，但是广州房价确实比深圳便宜一半。 如果未来考虑去广州定居，可以考虑移民广州，广州的教育质量也不错。 广州总价300，比较推荐黄埔和番禺板块。 追求学位，可以关注黄埔花园。 当然可以考虑保留1张深圳户口，为孩子以后留个钩子。

问：我想在深圳置业供儿子以后结婚用（目前20岁）或投资，房子需带学位，有房票，有贷款记录（已还清），目前手上资金500万左右

答：你好，首付500，能选择的范围很大，但是总价超过1000万，深圳最有价值的只能在“福南宝”3个区域内选筹： 1.华润城打新（买到就是赚到） 2.深圳湾：太古城，深圳湾学校更注重素质教育，所以人们普遍期待不高，但是没关系，学校只是锦上添花，深圳最豪宅片区最低上车门槛兜底。 3.前海+学位：诺德我们一路看着涨过来的，其次可以关注鼎太丰华四期，阳光玫瑰园 4.宝中：西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，已经高位了，需要淘笋 5.再加一个龙华：深高北，中部能够兼顾品质和学位。

问：你好！十三房，刚才问的问题自己撤回了，打赏过。请问，南山前海花园三期和西乡山海上城哪个更有潜力？我二处都有房。另外，我在南头关口村有一套老破小80平的红本房，对面的大新村已经在拆迁，我们是处于征询意见阶段，建不建议卖掉去贷款买房来投资呢？现在卖有400w吧，如果拆迁就有差不多1000w了。

答：你好，从投资来看，前海北也就是桂庙路北这一带，我认为是前海辐射的区域中普涨的板块，整个板块在深圳来说，是可以跑赢大盘的。 山海上城 是西乡北的三个标杆盘，整个西乡北最大的问题在轨道交通；城市界面也不如碧海附近好；但是这也都体现在价格上，因此我把这个盘划为第二梯队，当碧海次新完成涨幅，必然也会带动涨幅； A是潜力板块内的普通盘，B是普通板块内标杆盘。都可以持有。 等拆迁的机会成本太高，投资角度看，建议出手南头关口村老破小，置换更有潜力的盘。

问：你好，请问龙华红山的6979红山府公寓作为投资，可以入手吗？

答：你好，公寓涨幅不如住宅，红山府资源并不稀缺 如果有房票，建议入手住宅产品

问：十三老师您好，我在布吉康桥花园二期有套三房，卖了后加上手里的钱，有个270+，考虑换置换一套关内的三房自住（6\/7百，福田为主，其他有合适的也可以，要求学位中上），小孩三岁了，考虑到要读小学，也要提前买房了 请问： 1.我康桥的房子什么时候卖合适，现在卖，还是等这一波的轮动补涨，或者等地铁开通再卖？因为暂时不卖换房钱也不够 2.暂时不卖的话，有其他好的融资方法么？ 谢谢老师！

答：您好，感谢赞赏！ 布吉的大部分楼盘都跑输了大势，康桥花园还算好一点，不排除今年会补涨，但是福田如果有合适的楼盘，也可以加杠杆拿下。买卖同时操作，防止踏空。 说说常规的融资渠道： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些红包费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为第一级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的升值资产，是普通人积累财富的最佳道路。

问：请问老师，想买个总价200多万的一房一厅，纯投资，南山大学城的德意名居，蛇口的栖游家园，以及碧海的的广兴源圣拿威，宝中的花样年花郡，哪个比较好呢？谢谢！

答：是200w单间了吧，同样总价，买地段最好的单间，租售比和接盘人群最多，这个选筹逻辑可以参照酒店选址

问：您好，老师。感谢您上次的建议。我想细化一下。1.我和先生的名下两套房，一套第五大道三期160的自住中，一套桑达新村93平的，2015年购入，当时买的时候580，想求拆迁。2.用了母亲的名义2017年购入了第五大道三期180的，当时购入价1500。3.然后2014年在宝安中洲购入了一套880的店铺，失败，感觉看不到未来。 我们现在手上现金600W，想优化下名下的房产配置。目前我们的打算是： 1.把店铺低价出手，然后桑达新村的房子出手，+600的现金，去打新，深业中城。或者去后海置换一套2500w左右的房子。2.把桑达出手，加现金，去华润打新。3.两套房子在第五大道，会不会没有增值空间了

答：您好，感谢大额赞赏！ 店铺出售思路正确，但是不需要低价，可以把我在星球内发的卖房技巧用上，如果能配合下家结离婚过户，可以完全省税，出手周期会缩短。 店铺和桑达新村出手后买深业中城没有问题 第五大道建议继续持有，未来持续看好宝中，利好还有很多没有兑现。 如果想置换后海自住，可以考虑申请银行加按揭融资，继续买入，当然前提是可以淘到8-9折笋，坐等破产甩卖。

问：老师您好 ！ 我的情况：手里300万首付 ，月入五万左右。可以贷款七成。目前租住在后海，不考虑学位，注重投资回报。请问 是在后海 蛇口片区买一个八九百万的老破小自住，还是去南油买一套房子等拆迁好呢？有合适的推荐吗？

答：南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾 预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\/学区有待加强。 2，后海片区，优势\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵 山语海可以关注，优势\/房龄新，靠太子港，不足\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善 不建议去南油博拆迁，机会成本太大。

问：十三老师好，目前我手头有自住深圳一套住宅，2017年又在龙岗区横岗地铁站附近买了一套地铁上盖综合体的商办公寓，不是真公寓，是办公改的，复式4.5米层高，2层，58平，3房2厅2卫，成本260万左右，自己现在也觉得这个房子买错了，不应该买公寓，尤其是商办类公寓，感觉不好流通，也不容易增值。目前空房出租，月收租金4200。请问这个公寓将来要怎么处理比较好呢？谢谢

答：还好不是去年731之后买的，五年限售，没什么好办法，尽早出掉吧，回流的资金去买增值更快的标的

问：创业二村，宝中学位，98平方4楼不带电梯总价530万，老师觉得怎么样，因为在宝安区人民医院上班，想买宝安区，首付只有200万，首套房，有更好的房源推荐吗或者创业二村这个还可以，刚需首套自住

答：同一个板块，所有的优劣都体现在价格里了，多看几套房多看几个小区心中自然有了答案，自住不用纠结太多，买便利买喜欢买内心所需，各种村虽然老，但是有宝中学位这个尚方宝剑在手，成绩也很稳定，不用担心选错。

问：十三大大，我700万预算，纯投资且长持，选深圳北站红山华业玫瑰四季89方三房户型可以吗（8万单价左右）？或者其他板块有合适帮我推荐一下。

答：你好，感谢赞赏！ 华业四季玫瑰： 优势: 1.网红片区、红山地铁口，周围利好不断； 2.2018年刚交房次新两房 3.有地面花园，租金6000+； 4.对面是九方购物中心，红山6979大型商业，距离地铁4号线红山站和地铁6号线500米 5.自带幼儿园，九年制龙华实验学校，人车分流。 劣势: 1.单价略贵，论潜力，论舒适性不如港铁天颂附近几个盘； 2.只能出租，套内很小； 3.大面积都很吵，小区呈半包围状花园较小，容积率高 买700万的楼盘，可选择面比较广，推荐购买区域宝安碧海三房、南山前海小户型两房，龙华红山三房。 底仓少优先前海，底仓多优先碧海。 宝安重点关注以下楼盘： 万象新天 大花园、近地铁、高赠送、楼龄新、小三房 缺点是单价高、每天早上地铁口排队500-2000米不等； 富通v都会 高赠送、单价低、楼龄新、近地铁、大三房 缺点是花园小； 富通城一期 大花园、户型好 缺点是地铁远 幸福珺湾 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是赠送少、梯户比低 圣拿威 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是没赠送、单价高 西城雅筑 楼龄新、高赠送、地铁近、近宝中 缺点是单价高、花园小 这几个小区具备的优势有: 1.都能做到7.5成左右的杠杆； 2.租金都不错。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

请关注“深圳十三房”微信公众号，进入知识星球提问，一对一交流，为你的买房之路扫清障碍。