luda 都说63宗限竞房项目价格有三高，仨项目分别是89068元/平的永定府、79459元/平的佑安府、85373元/平的海淀四道口。
碍于四道口这块地还没定案名，所以，这次跑盘就先把永定府和佑安府现状梳理清楚。
永定府
价格：89068元/平（这限竞房项目政府限价8万9一平，最高不过9.3万/平）
位置：东城区永定门外地铁口，距离南二环距离400米
开发商：华润+招商+碧桂园
这个项目很低调，售楼处在西单附近（友情提示：大家也别甭凑脑袋进去了，反正也进不去，不如坐等地块售楼处正式开放）
1、还未取证，处在前期宣传阶段，正式的售楼处还未开放（置业顾问给我的感觉是很谨慎，啥都不敢说）
2、户型图还未公布，面积暂定88平两居，130平三居，执行70/90政策。（如果真的是这样，88平两居总价800万上下，单从总价就足以秒杀所有二手房）
3、据说是4-8层小板楼。（这让25F的紫御公馆情何以堪！）
关于项目自身的信息，我没有挖掘更多，因为置业顾问嘴很紧！不过，他们透露，正式售楼处可能8月份开放，项目开盘估计在第四季度。
聊配套
位于二环边的限竞房周边有啥配套，我在跑盘现场录了一段视频，视频里聊了附近的学校、医院还有商场。
说说“坏话”
配套极其丰富，交通极其便利，这是其他项目所无法比拟的，也是永定府饱受关注的原因之一。但是，凡事儿两看，比如说，永定府最大的硬伤：出门左拐200米，就是一火车轨道。影响好不好，您觉得呢，来往全国的高铁和火车整天在您家门口穿梭，权当是一道亮丽的风景线吧。
我觉得第二个不好的地方是永定府临近北京南站，著名的百荣商场太近了。车水马龙不敢说，但人流量很大带来的人员嘈杂问题，直接拉低这片区的逼格。
永定府这个项目为啥饱受关注？
第一：四环内土地供应稀缺。咱们先看数据，据某业内人士统计，2010年1月-2018年2月，这期间北京土地市场释放了458块地，但四环内只有区区26块。新房地块本身供应就不多，加上这几年的市场消化，以至于现在“幸存”的新房更是少之又少，简直凤毛麟角。（小编没有收广告费，有点可惜了）目前以永定府为圆心的片区内，新房几近没有，所以这里几乎是二手房的天下。
第二： 没有对比就没有伤害，永定府的价格优势是别人衬托出来的。
这里的二手房多以2000-2005年交房的为主，但也不乏像紫御公馆、一瓶兰亭、朱雀门等2008年出炉的高端豪宅。在价格方面，一瓶、朱雀门、中信城之类，价格在13-14万/平总价5千万往上的片区顶豪。也有单价低点的，6-7万/平，像天天家园、新奥洋房、富莱茵花园等等。并非我在此diss这些老式小区，小区品质、外墙立面、停车位问题真的是硬伤，陌生人员随意出入、小区垃圾成堆这些问题背后反映出物业的无能。所以，一些老式小区房价上不去确实有原因。再有就是东城区小区的通病就是学校。说实话，很多东城区的小区即便各方面都很优秀，但学校这关真的过不去。举个栗子，像朱雀门这种西城二手房能上育才，但是往南1公里的东城中海紫御公馆只能上革新里小学，这就是差距。
在这里，我想给大家简单介绍下附近两个具有代表性的二手房紫御公馆和新奥洋房。
中海紫御公馆
（1） 小区在2008年建成，大部分楼是精装交付，只有7栋楼，两梯三户或六户，面积上从61平左右一居到288平四居室复式都有，不过大户型居多。
（2） 各户型挂牌价格不一，小区均价10万/平左右，其中90平两居价格多在11万-12万，90平户型奉上。
（3） 物业是中海自己的，一平米3.28元。停车位可租可售，月租金1230元。
（4）小区内部有幼儿园、花园，整个小区是地下停车人车分流，毕竟是2008年前后的小区。
（5）距离14号线永定门外站1公里左右（亲测），距离4号线北京南站约1.5公里，有公交站牌，出门就能上二环、三环。
（6）小学能上革新里小学，中学是11中（分校）
小区不足：南边就是火车轨道，距离个别楼栋大约300来米，据说有噪音。其次，常有业主吐槽门口的陶然亭桥附近早高峰略堵，虽然我感受不到。
新奥洋房
这2005年的小区，距离永定府很近，大概1.3公里。如果单从小区外立面、园区绿化、物业方面来看：在周边小区里，小区品质还算不错。
（1） 小区含10栋楼，为6、9、11层的小高层板楼，一梯两户，户型面积从41平-244平的一居到四居（顶层复式），主力户型是两居或者三居，单价多在7万-7.5万左右，物业费2.4元/平/月，停车位月租金380元。
（2） 离景泰地铁站300米左右，离蒲黄榆也不远，约莫1.2公里左右。周边的大商场小超市不少，这配套没得说，二环边毕竟是二环边。
（3） 学校方面也是硬伤。据中介说，小学是定安里小学，中学派位的话是11中分校，也有114中。
不足之处：很多人吐槽116平竟然做成了两居室，但10年前的人们追求居住舒适度，这也无可厚非。现在116平能做成四居室，也只是时代发展的需要。不过老实说呢，这户型出手确实有点难度，毕竟“住的人少还傻贵”。在踩盘期间，还发现停车位也是一大问题。由于新奥洋房的停车位是只租不售的，再加上数量只有800个左右，导致很多业主的车没地儿停，于是西门的大马路就遭了殃。
好，关于永定府这项目，我暂表到此，要是漏掉哪些精彩“内幕”，欢迎知情人士补充打脸。
接下来，开聊佑安府。
佑安府
价格：79459元/平，最高不过8.3万/平，开发商自持54%
位置：西铁营万达西边，西南二环菜户营桥东南边
开发商：金茂+世茂+国瑞
目前进度：目前处在登记信息阶段，坊间传言8月份开盘，记住这是小道消息，小道消息。地块附近有一售楼处，但是目前不接待。
关于项目信息，置业顾问以“报建暂未审批”为由温柔的搪塞了我（心痛）。但是网上却有铺天盖地的“小道消息“：主推独门叠院的类别墅产品，另有少量小高层产品，主力户型为90平米。
细聊项目配套
医院：佑安医院、博爱医院、宣武医院等等，就像他们项目广为流传的“5公里内坐落7家三甲医院”；
学校呢，丰台万柳园小学、洋桥小学、十五中、玉林小学等等；
说个跑盘感受不知道大家是否认可，就是这里适合只出门开车，因为地铁站也好公交站牌也好，几乎没有。不过话又说回来，就算是有地铁或者公交，对这附近的居民来说，影响应该不大，就是苦了西铁营万达吧。
关于项目的基础信息，先说到这。要是大家兜里有糖，欢迎拿出来一起吃。
佑安府之外，还有中国玺、昆仑域这俩项目，两相对比之下，可以明显感觉到佑安府价格大让利。
招商中国玺
现在项目处在待售阶段，开盘日期暂时不确定，价格不确定，可以预约看样板间，将推出42套平墅和叠拼两种产品，销售面积区间为230-260平米左右，送花园和部分地下
华润昆仑域
项目目前待售，开盘日期不确定，价格不确定，这期将推出叠拼产品，面积在 240-270平左右，据说非毛坯交付。
从户型、开发商、价格这几个方面看，这俩项目处处兄弟。有段历史很有意思。在整个2016年和2017年，昆仑域和中国玺这俩项目几次三番的赶上政策调控，价格被越调越低，像中国玺一12万/平的盘生生的撸到8万/平，造成前所未有的“疯抢”。随后开盘的昆仑域同样日光，也彰显了它强大的号召力。