luda 旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。
27年前“丽京花园”打开了京墅发展史，从天竺到中央别墅区，逐渐形成九大别墅区域。
2018年限竞房时代开启，别墅产品也迎来汹涌限价潮。
有人说，这是北京别墅离他最近的一次。
撰文/ 廖凯
编辑/ 缪凌云
1992年是求变的一年，这一年，促进经济发展成为头等大事；这一年，3‰印花税推出，上海股市暴涨至1429点，然后暴跌至386点才止住。
股市失意，楼市得意。
这一年，北京市制定了《北京市住房制度改革实施方案》，福利分房时代开始成为过去，商住房款款走来。
北京楼市开始了蓬勃之路。
01
京墅二十七年
这一年，北京第一墅“丽京花园”落户开售，该项目位于顺义天竺温榆河畔，开发商是保利，建造别墅热潮由此开启。
同年，位于昌平沙河镇北“北京玫瑰园”进入开发，始料未及的是，该楼盘遭受几度波折，一度成为北京最大烂尾楼盘，直到2000年才出现转机。
罗马不是一天建成的，第一个10年，北京别墅大致分布在5个区域——上风上水的天竺、香江，昌平南，市区东北的亚运村，远郊顺义马坡和海淀西山。作为第一批在北京置业别墅人群，这些区域，特别是西山别墅区住户们，非富即贵，甚至蒙上了一层神秘色彩。
又经历15年发展，北京别墅区版图由五大块逐步形成为分布均衡、功能清晰的九大别墅区，分别是：中央别墅区，昌平八达岭别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、亚奥京北别墅区、东部泛CBD别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区，以及新加入的燕西别墅区。
北京三环内城市中心区域，也有少量别墅产品，零星分布在高楼林立的繁华之中，静享一抹低密宁静。
例如位于东城二环内怡龙别墅和御京花园，西城二环观缘和朱雀门，位于朝阳二环广渠门旁富力山等项目。其中2008年建成的富力山，由12栋巴洛克式风格别墅组成，隐藏于富力公馆旁，栋栋过亿。
02
顺应时代
从出现那一天起，北京别墅发展之路就注定了一波三折。
“丽京花园”在1992年，以2000美元/㎡价格，4小时内清盘60套，掀起北京别墅建设潮。
狂欢仅仅维持了三年，1995年，一则通知出现：别墅原则上不再批准立项。
进入千禧年后，每隔几年，北京别墅项目建设条件就会收紧一次。
2003年，《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》出台，对别墅、高尔夫等项目进行限制；
2005年，“国八条”问世，从审批到银行贷款，全环节限制别墅项目；
2006年，停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理，“禁墅十年”愈演愈烈；
2008年，《关于促进节约集约用地的通知》下发，进一步明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，防止大套型商品房多占土地；
2010年发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严禁向别墅供地；
2012年，《禁止用地项目目录（2012年本）》发布，明确规定住宅项目容积率不得低于1.0，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外；
2016年，全国各地再度停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。
上有政策，下有对策。
开发商们穷尽人类智慧，从擦边球寻找突破口，催生了别墅产品变化。
随着政策变化，从0.5左右容积率的纯墅盘独栋项目，到1.0容积率的独栋、联排、双拼等多种业态组合，到1.5左右容积率的高低搭配的花园住宅、联排、叠拼、合院等一体，别墅产品在不断寻求改变。
自2009年以来，北京叠拼别墅产品市场占有率不断攀升，2017年达到50.54%，去年叠拼占比超过57%，加上合院（含联排）超过38%，合计超过95%，而双拼和独栋占比则供应极少，其中独栋供应占比不足1.3%。
别墅风格也在不断转变。
从“丽京花园”红瓦白墙、回廊穿堂地中海风格，到建筑线条鲜明、凹凸有致、推崇优雅、高贵和浪漫法式风格“北京东方普罗旺斯”，别墅风格一直处在不断变化当中。
早期北京别墅产品风格单一，粗放发展，品质平平。在第一批别墅直接照搬国外建筑风格后，随着市场发展，不同风格的欧美风别墅，在京墅产品中流行起来，一度风靡，直到迎来新中式风格，三代别墅北方合院派开始成为主流。
合院产品孕育于不断限制的别墅容积率，以及回归的中式建筑文化。位于望京北的观唐别墅项目就是一次中西合璧中式宅院。现在北京别墅市面上，就大多以合院别墅为主，不论是四环内少量的佑安府，还是万科在北京第一个别墅，都选择了合院风格。
03
从观望到选择
保利在北京第一个开盘的别墅项目，销售主战场并不是本地客户，大多由香港和新加坡客户购买，国内客户即便有购买能力，也更多处于观望状态。
1997年之前，持有外国护照的别墅购买客户占比达70%，其中港澳台占到50%，东南亚和欧美等客户占到20%，多数为机构客户。亚洲金融危机之后，北京别墅市场一度萎靡。
随着中国经济快速发展，购买人群才逐渐本土化，目前来看自用型本地客户占到80%，而且还在不断增长中。
而外籍购买客户，大多集中在天竺、香江中央别墅区，这里也成为拥有北京70%国际学校，多达16座高尔夫俱乐部、6大马术俱乐部的别墅区。
随着国内经济水平提升和别墅产品得到认可，本土别墅用户则在昌平、亚运村北和西山等别墅区域聚合，购买人群也主要由传统产业城市新贵和中关村新贵组成。
在购买北京别墅的客户中，外籍客户多以投资和租赁为主，本土用户则主要用于自住。且随着道路交通不断完善，通勤时间缩短，处于远郊的别墅，也由周末小憩，放松心情临时居所，逐渐转变为主要居住地。
2001年，北京四环路连接打通；2003年，北京五环路完工；2009年，北京六环路（绕城高速）全线贯通；至此，北京九大别墅区基本都可以快速通达。
随着北京城市区域扩张，与位于城市中心大平层平墅相比，别墅区不那么完善的商业生活等配套设施，也得到了解决。别墅产品，越来越成为很多改善置业家庭的选择。
例如历经27年发展的中央别墅区，近有区域内赛特奥莱、中粮祥云小镇，远一点有望京CBD和顺义新城，享受着中间区域的安静和两边的繁华。
04
飞入寻常百姓家
从高不可攀，到改善人群的首选，进入别墅区的吊桥已经放下。
随着北京房价节节攀升，城市中心区域住宅逐渐失去吸引力，中心区域小户型和郊区别墅产品，很多人选择后者。
别墅产品市场成交占有率提高明显，2016年首次突破10%，达到北京整体楼市成交的17.6%，环比直接飙升10.6个百分点。这一数字2017年进一步提升至18.4%。
近三年看，别墅产品自2016年达到成交7377套供不应求局面后，2017年和2018年成交逐渐下滑。
风云地产界认为，一方面受整体楼市放缓影响；另一方面因为别墅供应量不断增大，以致更多购房者选择持币观望。
2018年6月限竞房集中入市，在70/90政策和限价下，开发商们希望通过别墅产品规划，来提高产品溢价，增加利润，因此很多限价房项目便组合成“高低配”产品形式，从而增加了别墅供应。
虽然成交均价有所提高，但与中心区域普通住宅比起来，涨幅差距甚远。
例如1000万放在北京东西城区，仅能购买90-100㎡刚需小户。而2018年北京别墅成交中，1000万以内成交别墅就有1498套，1000-2000万别墅有1319套，分别占到别墅全年成交42.79%、37.67%，共占比达到80.46%。
从丽兹行公布的2019年一季度北京别墅成交来看，位于2000万以下新房别墅占比54%，产品面积200㎡以下别墅户型占比3%，200-300㎡户型占比51%，新房别墅市场成交主要以300㎡以下的户型为主，共占比达到了54%，超过一半。
二手房别墅市场2000万以下占比则只有34%，产品面积在200-300㎡别墅户型也仅有33%。二手房别墅以300-400㎡户型为主，占比达到了36%，而400-500㎡和500-800㎡的户型，占比达14%。
2019年一季度成交的别墅，主要集中在北京院子二期，总价950-1200万元之间，该项目为中央别墅区孙河版块限价房。
无论是政策客观限制，还是开发商主动选择，从别墅新房和二手房成交形势，对于很多改善房置业者来讲，限竞房时代，北京别墅正离他们越来越近。