luda 作者 | 宋辉
来源 | 蓝经财经（ID：jrzxnet）
近日深圳的学区房房价问题再次成为市民议论的焦点，因为央视财经2频道爆料，深圳两个小区仅隔着一条街，房价却相差8万/平米。
仅隔一条街，房价翻一倍
一直以来重视教育的中国父母，为了小孩能够获得更好的教育，不管有钱没钱，都要设法将孩子送进名校。
在小孩一岁多时，叶先生在荔园小学北校区附近租了一个六十多平米的学区房，每个月租金在八千元左右，租金远高于其它的地方。
而且租房合约一签就是5年，目的就是为孩子多存一点积分，以便未来让小孩有更大的机会进入这一深圳名校。
能付得起每月8000多的房租，叶先生的收入应该还可以，但这并不足以让他能够直接通过买房的方式让小孩直接获上名校资格，这是因为附近的学区房超级贵。
在深圳，学区房，特别是名校的学区房，是相当稀缺的，其价格甚至比普通学区房贵一半甚至一倍。
属园岭街道百花园社区管辖的百花园二期，由于背靠深圳福田区著名小学荔园小学，其房价达到每平方米16.37万元；
而隔着上步中路，属园岭新村大社区管辖的园中花园小区，对应小学为园岭外国语小学，这所小学的名气、师资力量、升学率远落后荔园小学，因此每平米单价才8万出头。
而这种房价悬殊的情况不仅出现在不同的社区，同一社区不同小学的的学区房房价也是相差十分巨大。
与百花园二期、南天二花园（实验小学学区房范围）同为百花园社区的长怡花园属于百花小学的学区房，然而其价格比前两者要便宜6万元以上。
而百花这个片区，因为是名校众多的原因，近1年内房价大概涨了20%左右，平均价格在10万元-20万元/平方米。
可以说，稀缺的教育资源，让深圳各地重点学校学位的学区房价格一路飙升。
然而，有时候房价成也学区房，败也学区房。
近日，福田区车公庙附近的5个小区（财富广场、泰然公寓、安华小区、杭钢大厦、有色大厦）的学区房等级从第一级直接掉到第三级。
根据《福田区义务教育阶段要点入学办法》，这8个小区中的部分房屋的产权证上登记是是单人公寓，单人宿舍等，这类公寓的按照积分入学政策基本得分为70分，而非第一类住宅的80分。
而降级事件出现后，立刻反应到房屋价格之上。
泰然公寓过去几年单价从每平米8万左右一路上涨到11万，而在消息公布之后，如今泰然公寓在安居客上的均价立马跌至8万以下；而链家APP显示， 5月平均成交价从的10.6万/平米的财富广场如今在多套房屋的单价已跌至9万上下。
学位增加，适龄儿童也激增
当然，这种通过下调学区房等级的方法，只能让部分学区房价格下降，不能解决深圳名校学区房价格高企的这一问题。
想要从根源上解决学区房价格高企，深圳得分两步走，第一步就得增加学校、学位的数量，因为学校、学位的稀少是学区房房价高企的根源。
2015年深圳小学总计只有334所，而按照“城市居住区规划设计规范”的要求至少要有719所，不到目标数量一半。
学校不够，自然容纳不了那么多学生，于是最近这几年，深圳不断地新建学校，增加中小学学位数量。2016年新增近3万个义务教育学位，2017年新增公办中小学学位4.7万个，2018年新增5万公办中小学位，2019年新增5万学位。
然而学位在增加，但是学位需求量也在增加。
因为外来人口源源不断涌入深圳，常住人口以年均50万的速度增加，带来的随迁子女占据深圳新增适龄学生的6-7成，加上二孩、港澳籍适龄儿童放开入学等政策实施，深圳近年适龄儿童出现井喷现象。
如今的深圳，平均每个学校要装下2000名学生，而北上广才800到1000。
因此，尽管最近4年深圳新增学位近18万，但学位缺口仍然有很大。
2019年深圳发布的学位预警显示，预计到2020年，深圳小一学位缺口将最少5.63万个，初一学位至少缺口1.97万个，义务教育学位缺口7.6万个，其中龙岗区的缺口最为严重。
中小学学位资源依旧稀缺下，老百姓对于学区房的追捧热情自然经久不衰。
为此深圳计划在2020年将新改扩建30所公办普通高中，新增学位6万个，未来3年新增21万个公办义务教育学位。
当然，只增加了学位的供应，虽然能满足需求，但是依旧不能解决学位局部失衡、名校学区房房价高企这一问题。
深圳需要走出第二步，那就是北京西城区近期公布的“多校划片”制度。
深圳版“多校划片”进展缓慢
今年4月30日，北京西城区宣布7月31日后，新购房家庭子女入学，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学，而且一套学区房原则上6年内只提供一个学位。
所谓“多校划片”，即周边几所划片的学校的学位由电脑随机派位。因此购买原先的名校学区房，可能抽中传统的“名校”学位，也可能是一般学校学位。
这一政策实施后，名校学区房的“抽水效应”立马消失，其房价自然得下滑。
2018年6月北京东城宣布“多校划片”政策后，辖区内的名校学区房房价纷纷暴跌，短期内跌去2万多；而今年北京西城区政策出台后，目前6月二手房就已经比5月下跌 2.96%，预计未来将跌的更多。
而类似北京“多校划片”的政策深圳早就有了，深圳2015年就已经开始探索试行社区、街道等为片区的“大学区”招生制度，家长可自愿在学区内为孩子报读2-3所学校。
第一个进行试点的是福田南最大的公务员社区—益田村。即原福强小学（1-43栋 101栋 102栋）、全海小学（44-82栋 高层119栋 121栋）、益田小学（103-118栋 120栋）三所学校招生区域设为大学区。
随后龙华，罗湖，盐田，南山、坪山相继进行大学区试点，但是到目前为止试点范围没有进一步扩大了，教育部门在推行大学区的态度偏向谨慎。
这是因为与北京电脑随机派位不同的是，深圳“大学区”按积分高低依次录取，但选择报读原地段所属学校，积分可以增加5-20分，打开学校大门后又在大门前设了一道高高的门槛。
因此，在进行大学区制试点之后，不同学区房之间的隔阂依旧存在，因此造成制度出台后难以推进，而名校学区房依旧抢手，价格依旧高高在上。