luda 上周去丰台替粉丝踩盘，完成了南四环南庭新苑的深度评测，不少朋友问我，能不能做一期东四环同价位的小区，于是我翻了一天私信，看了看大家的问题，最终决定到被提及次数最多的石佛营板块去看一看，踩了踩近期大家关注度比较高的刚需上车盘，它就是炫特嘉园。
1.炫特嘉园是什么样的小区？
我先梳理下踩盘过程中了解到的小区基本信息（今天又不按套路出牌了，泼冷水环节不在第一段~）：
炫特嘉园又叫炫特区，04-06年建成的商品房小区，07年热播剧《奋斗》的取景地，因为当年青年公寓的定位，所以小区业主绝大部分都是年轻人，也有不少网红和刚刚踏入娱乐圈的小明星，踩盘时看了一套原始业主售卖的房源，房主大哥说当年新房售价特别便宜，5000多一平，还送精装修和四样家电。
炫特嘉园社区共12栋楼，3500多户，板塔都有，都带电梯，共三期房源都在一个院，挺好记我一说你就记住了，楼号是倒着来的，四栋为一期，1-4号楼为三期，位于小区北侧，5-8号楼为二期，位于小区中部，有大户型，9-12号为一期，位于小区南侧。户型面积为33-120的开间到三居都有，这有28层4梯15户大塔，也有18层2梯6户板塔，还有9层1梯2户的板楼，值得一提的是小区最小户型集中在11号楼，为33平的带燃气开间，大户型集中在板楼楼栋，如4号楼和5号楼，1梯2户，也是小区的中心位置，这个小区户型很多（稍后写到价格再做介绍），开间和一居占据主导，各种朝向的小户型在这都能得到满足，除了面积区间，户型产品设计也都不太相同，我印象中比较有特点的房源可以跟大家分享下，比如三期40平左右的北向开间，有一种是北侧双落地窗设计，没有遮挡，可以改成一室一厅或两居使用，一期33平西向开间，麻雀虽小，五脏俱全，同样是落地窗设计，也是炫特开间产品里为数不多带燃气的房子，有卖家把厨房和卧室之间的非承重墙打了换成了帘子，做了个吧台或餐桌，增加了卧室的面积，稍显没那么拥挤。
2.小区环境和物业车位等信息
炫特的物业费2块4毛5到3块钱，用的长城物业，目测门口都有保安，大门有门禁，正常使用，需要刷卡，但单元门可以看到曾经安过门禁系统，现在都没有使用，小区给我的感觉是门真多，北边一个大门，东边酷特区那一个，西边目测至少三个小门，小区采用集中供暖，暖气片，小区不是人车分流，但除了搬家或者有事儿需要开进地面临时停一下，大部分车都停车在小区地库或社区北门和西门外面的地上停车场了，地库租金650一个月，为固定车位，也有部分产权车位15-17万一个，小区外面地上停车场是月租，不固定车位，月租金400元。作为刚需小户型主导的，租户较多的小区，而且经历了至少15年的风霜，从我看到的现在的情况，客观讲环境尚可，春暖花开这会儿小区景色还可以，以至于在微博上当天我们分享了小区的踩盘实景照片，大家都没有猜到是这个小区。
3.社区内部和外部配套
你能想到的和想不到的配套小区内部都有，底商前几年我来的时候还是养生一类占比大，比如会所，按摩，美发，现在这些传统项目还保留着，但宠物店，健身房，充电桩，超市，菜站，洗衣房，当然还有黄绿中介门店等等逐渐占据了主导，社区活动场地做的还是比较充足，西侧位置还专门弄了运动区域，除了健身房，还有室外健身器材，乒乓球案子，我在小区里买了瓶饮料，在广场休息喝口水的功夫，看了会儿小姐姐打乒乓。
周边配套的话，西门出来那条小街两侧有不少饭馆，小区南边还有卜蜂莲花超市，想去大商场往东2公里是朝阳大悦城，看病就医5公里范围内有民航总医院和朝阳医院。考虑孩子上学问题，公立幼儿园为西门60米处的蓓蕾幼儿园，小学和中学在小区南侧约1公里，为日坛中学实验学校，小区西南约900米为地铁六号线十里堡站，未来西北方向姚家园还有三号线设站石佛营站，大约距离小区北门800米，预计今明两年开通，将来能直达三里屯工体等地，平常要是想逛个公园，跑跑步，往西走900米红领巾公园也算是朝阳的老牌公园了，在没朝阳公园之前很多人来这，我小时候不少孩子来这学游泳。
4.价格介绍
炫特嘉园小区目前整体均价6-7万，和去年年底相比，有着5%左右的涨幅，245万左右为小开间起步价，刚需上车首选；如果预算在360万以里一居选择多为东西北这种朝向，且楼层相对一般，如果预算在400万往上，东南，西南，南北60多平一居且楼层可以挑挑；预算在500万左右能拿下70平两居，但大部分朝向楼层一般，不过有南北通透，但客厅朝北的户型能看看，如果两居预算在580万左右，两居房源更容易选一些，因为相对来说这边80-90平大几的两居房源朝向好一些，大概是这个价位。小区租金方面，开间一居4600-5000，两居7000-7500。
5.小区优点优势：
1）十里堡石佛营板块流量小区。
2）总价低，小户型多。
3）板块房龄较新，配套全
4）换手率有保证，促进物业管理。
5)新增地铁，好出租
6.泼冷水环节
因为两年前差不多也是这个时候，我在这里做过评测，所以这次泼冷水环节，我做了内容升级，除了说不足，还想说说两年前在这泼的五盆冷水，现在改善了没有，先来回顾下两年前，我指出了这个小区存在那些不足？
1)从物业管理和小区楼道环境来看，物业费有点贵，没一栋楼安门禁，楼道小广告堪比老旧小区。（有改善，楼道干净了）
2)内部商业配套多也导致小区不好管理，虽然有保安巡逻，但什么人都能进，租客多，环境一般。（有人管，依然维持现状，环境一般）
3)虽说全部地下停车位，人车分流，但路面仍有不少车停放。（有改善，地面无私家车）
4)东侧三期楼栋挨着铁路，规避噪音。（改善了，过车频次目前不高了）
5)学校一般，距离不是很近。（距离改变不了，日坛实验中学去年中考成绩有提升，需看能否保持）
除以上几点外，大家给我的留言中，对于这个小区的居住人群比较关注。
5）居住人群复杂（年轻人为主的社区，近几年内部置换改善，老人孩子明显多了，但户型面积决定年轻人和租户为主的构成很难改变）
7.适合人群及踩盘总结：
如果在东边上班，不想选择老旧小区，且预算有限（240-500万的开间，1居，2居好流通），我认为炫特嘉园可以作为上车选项，和周边壹线国际，爱这城，青年汇，华纺易城，还有大悦城的几个热门小区小户型相比价格有优势，同预算能买到更大的面积，房源选择也较多，且比周边老社区房龄新有物业管理，另外比较容易出手，适合年轻人和三口之家过渡置业，将来内部置换或其他区域换房易操作。
所以对于炫特嘉园这类刚需小区，我认为居住舒适度预期上限别太高，而对于他的缺点要看能容忍的下限，再结合预算，地段，面积，流通等因素综合斟酌，就知道这个小区到底适合不适合你了。