luda 昨天有人问我，听说有开发商搞“空指标”套现，你怎么看？
老实说，听到这个说法我直接懵逼了，还有这样的事儿？我反问到，什么是空指标，回答说：没有对应标的物业，没有过渡租金的拆赔合同。
暂且不评论事儿的真假及弊利，我们先来聊聊这个“指标”是怎么样产生的，是如何转换的。简单粗暴，我们直接开始！
指标是什么？
按照百科的解释：指标是预期中打算达到的指数、规格、标准。这是统计学里的一个名词。那么由此可见“拆迁指标房”可以理解为，已经列入拆迁产权调换统计数据里的的一分子。
这样的解释可能还是模糊的，那我们来聊一下这个指标的产生。
众所周知，旧改伊始，早在拓地阶段，开发商便对土地及建筑已经有一个准确的摸底，都会做一个叫经济可行性测算的东西，直白点说就是，在决定进入项目前，先算算帐，看下能不能搞，有没有钱赚的意思。
也就是说在，在项目开始之前，开发商就已经了解，更新范围的土地权属，建筑物数量以及我最大量能建多少面积，大概要赔多少面积，贡献多少面积等等之类的数据。
大概要赔多少面积，这便是指标数。
指标是怎么产生的？
通过城市更新条例及立项需提供的资料来看，指标主要通过《地块现状详细信息一览表》、《土地及建筑物权属证明材料》确权产生的。
其中现状权属图、现状权属一览表、土地和建筑物权属证明材料，是在意愿征集前完成并随意愿征集结果一起公示。
现状权属图
现状权属图能非常直观地看到更新范围内各地块的权属类别及分布位置。
现在权属情况一览表，则是非常细致的用地情况，用地单位及权利人数等等细节情况。
权属情况一览表内容
公示到这一步，初始指标数量（拆迁建筑的总面积）就基本已经确定了。而意愿征集汇总公示则是初始权利人的确定。
至此，基础指标数量及权利人都基本上确定下来了。由此可见，所有的基础指标都源自于最初的拆迁建筑面积统计，有一一对应的标的物的，不会存在空指标这个说法！
关于合法用地指标与合法外用地指标
意愿征集公示的是全部的权利人，不管是合法用地，还是合法外的都会公示。《土地与建筑物权属证明材料》公示的全部都是合法用地的土地及建筑，不包括合法外用地及建筑物。
直白地说：整个项目的指标有两种，一是合法用地的，另一个合法外用地的。合法用地因为有正式的权属证明，无论是面积或是权利人都是固定的，基本没什么变的了。而合法外用地的，因为没有正式的权属证明，处于无权属的状态，且在过去的城市更新条例里面，可以采用后置确权的形式来确实指标权利人（自2021年3月1号起，新的更新条例实行之后，未来新增的旧改，在意愿征集之前就会要求先确权，开发商也只能和确权后权利人签约），灵活性比较强，而我们能参与的大部分都在是这一部分的指标。
写在最后的话
回到开始的问题：没有对应的标的建筑物和过渡租金的就是空指标吗？
1、会不会有那种没有对应建筑物的指标存在呢？这个是不大存在，即使有也不是你能花钱买得到的。
2、没有过渡金是什么问题呢？这个问题有两种，一是原来标的是个业主，在和开发商谈判的时候，部分物业的过渡金和装修补贴一次性买断，所以后面的时候就是一个单纯的指标，并不会过渡金和装修补贴。（这一种指标多为早期投资公司扫的货）
第二种情况是，在项目初期开发商进场前自行收的面积，或者有一些放弃产权调换只要货补偿的面积。这部分如果有流到市面的话，也一样是没有过渡金的。
3、像这种“空指标”后期是赔不到房子的，开发商可以随时不承认？
这个问题听着都想笑，一个上市公司签字盖章的合同居然还有不承认的？
只要签了正式拆赔的都会有补偿，且不说开发商如何，一般的拆赔合同都是一式6~8份，街道和相关部分都会有留档或签核的，这个如何作假？城市更新的项目，在拿预售证前，是要先锁定回迁房号之后才会出预售证的。
关于回迁房空指标的问题，我们先聊到这，我是阿均，有关于深圳城市更新的问题，欢迎评论区交流，谢谢!
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