鲁达 拆除的旧改革分为三类。
棚子改革(政府主导)
综合改善(政府主导)
商业改革(开发商主导)
棚子改革和综合整治都是政府主导的，棚子改造是征收建设，一般都是建设安置室、人才室等，要赔偿房子要求比较严格。综合整治不征收，而是对城中村及周边交通道路环境的优化。
今天我们主要来说说第三种，商业旧改，开发商主导的拆迁房。
1、什么是拆迁房？ 答：开发商征收村民的房子（也称农民房,回迁房），根据法定图则为基础，经过国家申报立项后拆除重建，建成之后的独立红本物业。
2、有没有产权的，多少年？ 答：有独立产权，70 年红本商品房。
3、多久能交房？ 答：3-5 年，与开发商签署的回迁补偿协议上有体现。
4、有什么风险问题？ 答：没有风险，直接跟开发商签署拆迁补偿协议的，合同上有盖开发商的公章，法人章。
5、买这种房子有什么保障？ 答：因为是直接跟开发商签署回迁协议，在国土局、村委、街道办开发商总部等都要备案的，回迁协议是一式七份（也有一式八份和十份的具体的看开发商公司）。
6、万一有人不同意拆，钉子户怎么办？ 答：首先，开发商需要召集全村村民召开股东大会，全员通过后开发商打保证金给到村委，然后再申报立项。并且现在深圳市拆迁有规定签约率达到 80%就可以开始动工拆除，签约率达到 95%是可以进行强行拆除的。
7、有哪些补偿的？ 答：有过渡租金（安置费）10元——40元/平方。具体的以每个开发商与村民、股份公司的协商为准。
8、租金怎么结算，是毛胚还是装修交楼？ 答：从签署回迁补偿协议之日起开始算，由于开发商不同，按照季度或者半年打一次款，由开发商直接打款到回迁指标业主指定的账户，直到交楼给业主为止。
9、这种房子怎么交易？ 答：直接与业主交易，确定好价格先跟卖方签署转让协议，付 20%的定金，定金直接打给卖方，双方准备好身份资料，约定好时间后业主协同客户直接去开发商处签署拆迁补偿协议确权书，在签署拆迁补偿协议前（含签约当天）买方需把剩余的 80%尾款项转给卖方。及中介方的服务费。大约 2 周-1 个月领取开发商总部盖好章的回迁协议。交易结束。
10、买这种房子的户型、楼层是不是会很差？ 答：买了拆迁房你就是拆迁户，可以直接享受拆迁户的福利，包括到时候选房也是在开盘前优先选择，具体户型是根据你买的面积来定，楼层是摇号抽签来定，所抽取到的户型与该楼盘的其他户型，同质，同价。
11、买这种房子首付是多少？ 答：必须要一次性付款的。
12、整个交易时间大概需要多久？ 答：约 1-2 个月所有手续流程办理结束。如需更名的指标，时间会稍微延长1--3个月左右。
13、万一开发商开发不下去怎么办？ 答：城市更新是由政府主导，开发商开发，首先开发商同政府签订合同再公示，还要交纳保障金，没有实力的开发商是无法开发的，万一出现开发不下去，则由政府兜底，不用担心。
14、买这种物业的优势在哪里？ 答：不需在深圳有社保、深户，只要你有钱就可以购买，不限国籍，不用考虑名额这个问题。并且拆迁房目前的价格只有周边商品房市场价的一半，买过来不管是投资还是自己住皆适宜，回报率超过 200%。
15、买拆迁房要交税费吗？ 答：开发商在拿这块地进行旧改的时候是已经补了地价的，具体要交的费用要根据每个开发商的拆迁补偿协议规定，最多就交一个契税（根据你买的面积来定）。
16、之前登记好的名字中途能不能改他人的名字呢? 答：看开发商的项目进度，开发商的施工许可证未办理下来实施主体之前可以，办理下来之后就不能了，这个买过来之后是有拆迁补偿合同的，这个合同递交到国土局、街道办、村委、开发商总部都要备案，还要进行登报公示，所以是不可以再进行更名的，但是在你拿到房子后是可以直接上市交易的。不受深圳的限购、限售政策的影响。
17、说拆迁房不要名额。那么拿到房产证后.是算占用了名下名额吗？ 答：占名额，因为你拿到的房子是不动产权证的商品房，在国土局可查档，在你赔到房子前是不占名额，在这期间你有名额完全不影响你购买商品房。
18、怎么保障我赔到的房子是红本商品房？ 答：这个完全可以放心，在你跟开发商签署的拆迁补偿协议中有明确的体现，所赔付的房子是需要你配合开发商办理不动产权证。
19、假如我买了 100 平，但是开发商又没建这个面积该怎么处理？ 答：在拆迁补偿协议中是有体现的，是可以上下浮动 5 个平方选择，多的面积开发商以开盘价的 9.5 折补偿给你，少的也是以开盘价的 9.5 折向开发商购买（具体根据每个开发商的规定来确定浮动面积及折算价格）。
20、这种拆迁房有哪些面积户型的房子？ 答：有 65 平（两房）75 平（两房）85 平（三房）105 平（三房）120平（四房）140 平（五房）。具体的户型以开发商专项规划所出的户型图为准。
开发商的项目流程：