luda 十年前，房子对我们来说是“自住消费品”，现在，房子是身份、投资、升值的“必需品”。
有个段子很能说明问题：月薪一万和月薪十万的真实差距有多大？
有人认为，两者之间实际收入可能有100倍。
因为有生存的成本，月薪10万的人能够更快买房，省下房租成本的同时，也能凭借房产实现资本增值，而那个月入1万的人，除去吃喝用度之外，还是一无所有。
两者的差距，因为房子的存在越拉越大，由此可见，对现在的人们来说，一套住房有多么重要。
对每个父母来说更是如此，辛辛苦苦掏空家庭积蓄，借遍亲戚朋友，图的是什么？当然是要给子女提供更好的生活，给他们留下流动性最好的资产，希望儿女们能够衣食无忧。
问题在于，房子作为“不动产”，不像是其他商品那样随便就能赠送，方式不同，所付出的成本也大相径庭，如果没有经验，恐怕是既费钱，也没有让子女享受到“实惠”。
因此，本文为大家总结一下，把房子留给儿女，什么方式最划算？趁“活着”还是等“离世”后？
我们先来看看都有哪些途径，再来做个总结。
第一种，以买卖的方式办理过户。
顾名思义，通过买卖的方式给子女，必须要按照交易的程序去办理过户，也就是正常的二手房交易，按正常流程走就行。
如此一来，就需要交个税、契税和增值税，如果房产满两年，可以免增值税，如果房产是直系亲属家庭唯一住房且满五年，还可以免个税。
第一种情况相信大部分家庭都符合，房产证满两年这个条件很容易达到，第二种免个税的情况就因人而异了，毕竟很多家庭不止有一套房子。
假设你现在有三套房子，都想通过买卖的方式给子女，按照现行规定，这三套房不管面积多少，契税统一为3%，个人为1%，总共需要承担4%的税费。
值得注意的是，通过买卖房产方式，未来子女再转让房子，就不必收取差额个税，这个税率高达20%，可以说省下了一大笔钱。
第二种，以赠与方式过户。
什么叫赠与？我愿意给，你愿意收，这就是典型的赠与，如果房产赠与过户，就需要去公证处办理赠与公证书，赠与公证的费用每个地方存在差异，有的可能不到评估价值的1%，有的则可能达到评估价值的2%。
说到这里，大家应该能看出来了，通过赠与的方式给子女房子，最重要的是这个“房产评估价”，更重要的是，赠与房子虽然不用交个税和增值税，契税却少不了，按照3%的税率计算，再加上动辄高达2%的评估费用，成本可能会高达房产价值的5%，还要加上公证、来回奔波的麻烦。
其实，这些“成本”都不重要，这种方式最大的影响在于，未来子女如果要卖掉“非唯一自住”的房产，会收取差价的20%个人所得税，举个例子，现在赠与子女房产的价值是100万，10年之后，你儿子要把房子卖了，彼时房产价值为200万，中间的100万差价，就要交20万的个人所得税。
第三种，以继承方式过户。
所谓继承，指的就是房主离世后，房子由直系亲属过户，单从费用角度来看，这种方式花费最小，只需要交继承的公证费用。这个费用根据地方不同有所差异，一般来说都很便宜。而且，不管是契税、个税还是增值税，都不用交。
有的人会说，这么看，是不是等离世了再把房子留给子女继承最好？
答案没这么简单，正如第二种“赠与”方式一样，继承过户的劣势，在于未来转让出售时要征收差额20%的个税，除非房子是满屋唯一的自住房，否则父母的多套房产，落到子女手里以后，想再卖出去，依然要交出差额部分的个税。
通过以上的描述，我们可以得出以下的结论，也可以回答上文提出的两个问题。
第一，从费用多少的角度来看，“买卖”方式最划算。
买卖房产过户给子女，最大的优势是不收差额个税，相比之下，尽管赠与的方式少了个税和增值税，但公证费用和差额个税跑不了，继承的方式不用多说，相信绝大部分家庭都不会考虑，尽管有的父母很有“远见”，生前就会立遗嘱，但是，和赠与方式相同，都免不了差额个税的“束缚”。
要知道，房子作为“不动产”，尽管未来楼市会步入“稳中有降”的下行通道，但是用动辄20-30年的眼光去看，中心城区、人口流入地的房产依然存在长期升值可能，一旦涨幅超过30%以上，这样的差价对比增值税、契税等费用，显然不可同日而语。
第二，从时间限制的角度看，差价巨大，要早作准备。
以五年为界，假如你给子女的房产还没满五年，用“赠与”的方式更省钱。
根据政策，父母把房产赠与子女是免征增值税和个人所得税的，如果用买卖的方式，在“营改增”之后，不满两年，既要承担数额不小的增值税，又要承担个税。
不过，对于产证已经满五年以上的房产，“买卖过户”更省钱。
此时免征增值税和个人所得税，只需缴纳契税，比赠与过户少缴纳一个公证的费用，当然，如果是“满五不唯一”的房子，个人所得税还是必须要缴纳的。
两相比较，各位父母可以看看自己的房产证，有没有超过五年的时间，简单的一个数字，却意味着成本的巨大不同，早作打算比较好。
第三，“活着”做准备，比“离世”后更省钱。
有专家指出，虽然“继承”是最经济快捷的途径，因为我国还没有开征遗产税，办理继承过户只需缴纳公证费，其他税费全免，但是，一来很多家庭比较抵触生前立遗嘱，二来也逃不过未来出手的差额个税，还不如趁“活着”的时候多比较，选择适合自己“最省钱”的方式。
更何况，楼市的形势“瞬息万变”，拿现在的眼光，去为几十年后子女的生活做打算，难免有点“杞人忧天”。
还不如趁着趋势明朗，对各项规定熟悉的情况下做出决断，这样一来，就能及时避免以后可能会出现的房产税、空置税、遗产税以及各类限购、限售政策的“束缚”。