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【水泥费用是多少】沙子涨,人工涨,钢筋水泥也涨,为何还有不少人说房价会跌?

随着通胀的加深,目前房地产行业的建安成本一直在不断上涨,比如沙子,十年前一车一两百元,现在一车七八百元,有时还拿不到货;再比如人工,十年前一个泥瓦工师傅250元/天,普工100元/天,现在泥瓦工基本不低于500元/天,而普工普遍也在200元/天;其他的钢筋、水泥等等价格同样也在上涨,如果单看建安成本,房价确实没有下降的空间。

房价的构成

目前市面上的商品房房价构成主要包括五个方面:地价(楼面价)、建安成本、税费、营运成本(比如贷款的财务费用、营销人员的薪酬收入、提成等)以及开发商的利润。

建安成本对于房价的影响大小取决于当地的整体房价水平,一般而言,建安成本的按照材料以及不同城市的人工区分,目前普遍在1000元-3000元/平方之间(高层建筑成本会比我们自建房的成本高),我们取中间值2000元/平,在一个房价1万元左右的城市里,建安成本可以占比达到20%左右;但是在一个房价四五万的城市里,建安成本的占比可能就5%。不论是20%还是5%,其实对房价的整体影响并不算太大,所以说沙子、人工、水泥及钢筋等价格的上涨有可能导致房价也有提升,但是这个提升的幅度一般都很小,甚至可以忽略不计。

影响房价的关键性因素

对于房价影响最为关键性的因为无疑是地价(也就是楼面价),楼面价往往占据房价的40%-50%,部分城市甚至达到70%以上,我们以厦门为例,2019年厦门岛外的土拍楼面价格从18000-35000元之间,均价大概在25000元左右/平方米。

PS:楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法:出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。比如A地块出让价为10个亿,最高的可建面积12万平方米,那么楼面价就是:10亿元/12万平方米=8333.33元/平方米。

2019年土拍的土地,一般都在2020年-2021年入市,目前厦门岛外(不包含湖里区及思明区),房价均在在32000元左右,则楼面价占据了房价75%以上,可见楼面价对于房价的影响才是最大的(当然厦门这些热门城市比较特殊,如果是一般的城市,大部分楼面价占房价的40%-50%左右)。

所以说,地价不下降的话,其实房价要下降也很难,因为税费及营运成本基本不会变,没有多大的操作空间,而建安成本又整体是处于上升的趋势的,这种情况下,要房价下降,只能是压缩开发商利润,但让开发商砍自己的利润给民众让利,基本不可能,这就是房价一直难以下降的原因!

为什么有人认为会下降?

通过上述分析,我们知道,目前的房价其实没有多少下降空间,但依然有人坚持认为房价会下降,这里面主要基于市场需求的判断,具体而言有两个方面因素:(1)虽然我国已全面放开三胎政策,但是大部分人员并没有选择真的三胎,甚至是二胎都没有(养孩成本太高,不敢生),所以往后我国的刚需一族只会越来越小;(2)最近几年经济形势较低迷,很多人的收入不增反降,拼多多兴起,就是一个佐证。收入减少,资金不足,市场需求进一步下降,房价必然下跌。

上述分析分析其实是没错的,毕竟供需决定了市场价格的走势,如果后续市面上真的出现这种情况,那么房价必然下跌,开发商就可能会出现亏损的局面。但开发商不傻,即使是亏损也是短暂的,甚至都不会亏损,因为开发商都有专门的调研机构在研究整个房地产市场情况的,在市场需求不断萎缩的情况下,开发商也会逐渐减少拿地,以控制市面上的供房量,维持价格,保证盈利。

而随着开发商拿地减少,土拍激烈程度下降,地价就会出现下降,在拿地成本下降的情况下,开发商就有可能下降销售,这时房价就会下降,这就是为什么有人在建安成本不断上涨的情况下,依然坚持认为房价会下降的原因(当然,开发商也可能联合起来,继续维持在一个高价,以获得更多的利润)。

总结

整体上而言,无论是沙子、人工还是钢筋水泥,即使它们都涨价了,以后的房子并不一定就会跟着越来越贵,因为这部分占房价的比重并不算高,房价下跌上涨的关键性因素还是在于地价,只有地价降了,房价才有较大的概率下跌。

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