luda 本报记者 詹方歌 卢志坤 北京报道
“房住不炒”的大背景下，如何在“稳房价”与激发市场活力之间做出平衡，成为摆在各地方政府面前的课题。
近日，北京规自委挂出三宗居住用地出让补充公告，该公告中出让条款与此前皆有不同，可简略表述为“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”，市场将之看做限竞房及共有产权房政策相结合的新尝试。
多位专家表示，此番新政可看作对现有住房制度的完善，政府向共有产权房的购买者让渡了不少权益，也为开发商留出一定利润空间，且对政府而言也并没有损失，而是获得了一定份额的共有产权商品房。
未明确限制销售价格
贝壳研究院高级分析师潘浩告诉《中国经营报》记者，新的出让条件与限竞房政策相比，二者最显而易见的共同点为“竞地价”，这在一定程度上保证了较好的土地出让收益。其次，二者的相似点是“稳房价”。限竞房的“限房价”是通过对于未来房产销售价格的限制起到稳房价的作用；而新共有产权房是通过产权分割的方式，使得首期支付的房价较低，从而拉低整体市场的成交均价，起到暂时稳定房价的作用，但未来随着再次交易的进行，房价还会回到原价的水平上。
此前，限竞房由于利润空间较小，出现土地流拍现象，而新政中并未确定住房销售价格，为开发商留有一定的利润空间。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉记者，此次新政虽然没有了商品房销售价格限制，但房价仍然不能明显高于周边在售项目价格和项目前期成交价格。目前共有产权房新政是否会伴有相同风险，还要看各开发商竞标的情况。如果企业拿地时竞政府持有的共有产权商品房权益较多，也会出现开发商利润空间变窄，伤害开发商拿地的积极性。
上述三宗住宅地块分别为北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地、北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块R2二类居住用地及北京市朝阳区金盏乡小店村3005-08地块R2二类居住用地，皆位于主城区。
赵秀池表示，海淀区与朝阳区有较好的区位优势，教育医疗产业交通等基础设施和社会设施配套较好，购房人对这些区域的住房有较好的预期，需求量较大，市场环境较好，新政策以此作为试点更易成功。
共有产权房政策不断完善
同时，此次出让条件中，对已有的共有产权房政策做出了调整。自房改以来，北京保障性住房种类不断更迭，经济适用房、限价商品房、自住商品房、共有产权房接连入市，住房制度也不断完善。
赵秀池表示，经济适用房、限价商品房与自住型商品房的弊病皆是因房屋5年后能够上市变成商品房，获得巨大的盈利空间，使得购房者出现较多的寻租行为，而准入环节、退出环节又管理不够严格，导致出现转租，或者“开着宝马车住着保障房”，使真正的低收人被保对象不能覆盖进来，保障房没有封闭循环，造成保障房供不应求、轮候家庭较多、不能实现应保尽保等现象。而共有产权住房严格准入、退出安排，实施封闭循环之后，购房者受限较多，出现了不少共有产权弃购的现象，造成部分共有产权住房空置。因此，共有产权住房的政策亟待调整。
而此次新政与此前相比有四点区别：首先是定性的区别。原来共有产权住房定性为“政策性商品住房”，此次则称为“政府持有商品住宅”，强化了商品房属性；其次则是准入门槛降低。此前共有产权住房购买人年龄限制为30岁以上，此次新政则未对年龄设限，同时取消了“人生首套房”的限制，只要符合限购条件，二套房也可购买。
第三为退出方式的区别，新政中5年后可以由购买人获得全部产权，此前共有产权房则为封闭循环，政府及购房人各自持有份额不发生改变。
第四则是关于房屋出租的约定不同。原先共有产权购房人能获得自己份额的出租收益，而且原来规定优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租，新政则规定购房人获得全部出租收益，而且对于承租对象的限制也已经取消。
除此之外，潘浩还补充，新政中对于“竞高标准商品住宅建设方案”的规定也对于前期共有产权房存在的产品设计、配套设施等问题隐患进行了修复。
另一点值得注意的是，此次补充公告发布前，挂牌文件显示，上述三宗地块皆为开发商“竞自持”地块，而此番补充公告中则将其改变为“竞政府持有”地块。这也意味着，上述三个地块项目入市后，除普通商品房外的项目部分，将从开发商自持租赁房屋变作部分由政府持有的共有产权房项目。
赵秀池表示，目前情况下，竞自持拿地的开发商还未找到较好的盈利模式，很难实现可持续运营，此时若大量自持项目入市，恐易引发风险。而在疫情之下，产权住房的方式或许更易被购房者接受。
她同时表示，在存量住房时代，租赁市场应该充分利用存量房，鼓励个人存量住房直接在互联网平台出租，或由房地产经纪机构撮合交易。租赁市场更多的是一种市场自发行为，不需要过多的新建国有土地上的商品租赁住房，政府负责低收入的租赁住房保障即可。
（编辑：卢志坤 校对：张国刚）