luda 「极度黑暗，极度光明」。
这句话，是在我与一位在东北从事体制内工作的朋友询问东北时，他放下手中的茶杯，闭目后仰，一字一句说出来的，对东北当下的评价。
这句话，也是他在东北的和土地上，经历了东北的荣衰变化与老旧交替，字斟句酌后说出来的，对东北未来的预言。
东北地区，正在老龄化、人口流失、制造业困顿，与“投资不过山海关”的深渊中，负重前行。
曾经可以傲视全国的哈尔滨、长春、沈阳、大连四城，也在与长三角、大湾区、京津冀、成渝的竞速中，逐渐败下阵来。
反倒是丹东因为朝鲜的“改革开放”，鹤岗因为8万一套的“白菜房”，偶尔成为人们茶余饭后的谈资。
虽然我们探讨的是房产，但东北的房产，与其下立足的黑土地，其间生活的东北人，脱不了干系。
若要聊房产，必须聊聊东北的大环境，聊聊它的伤痛、铁锈，以及希望的火焰。
东北地区
东北地区，并不是只有东三省。
人们口中的“东北”，并非一个省、一座城、一处地，而是一片地理与经济紧密交织着的广袤区域。
东北的范围，一般以中俄朝国境线为东界，山海关为西界，黄渤海为南界，黑龙江为北界。
东北地区，由黑龙江、吉林、辽宁三省份，及内蒙古的东部区域（呼伦贝尔、兴安盟、赤峰、通辽）共同组成。
东北全境土地面积：152.0784万平方公里（辽吉黑+内蒙古东5盟+承德秦皇岛）
东北全境耕地面积：4.0068亿亩（辽吉黑+内蒙古东部+承德秦皇岛）
东北全境草原面积：6.915953亿亩（辽吉黑+内蒙古东部）
有意思的是，尽管东北地区幅员辽阔，但因为东北的地形以平原与低缓山脉、丘陵地带为主并不存在天险、沟壑与大江大河，所以东北的交通通达度极高，东北各地并不存在地理上的阻隔，也没有语言上的障碍。
在南方诸省，常常相隔不过几公里的村镇，就有自己独特的文化、风俗与互相听不懂的家乡土话。
但在东北，152.0784万平方公里的土地上，人们说的话，都是标准的“大碴子味儿”普通话，即便有些区域掺杂了点“海蛎子味儿”，但完全不妨碍两个东北人间的“侃大山”与“扯犊子”。
若将时间上溯至四百年前的明末，此时的东北不仅没有一望无尽的稻田、高耸如云的烟囱，甚至连“东北”之名都未出现，它的名字叫“关外”或“关东”。
1949年，中华人民共和国建立，东北因为有着自日俄时期延续下来的较好的工业基础及优越的地理位置，成为了新中国的工业摇篮。
为更好地发展经济，加速提升工业产值，建立合理且有效的行政区划，便成为摆在新中国面前的首要问题。
新中国在东北9省的基础上，将东北东部的兴安盟、呼伦贝尔等草原地带，划归内蒙古自治区，余下区域，另设4省7直辖市，形成东北13省格局，并在省之上设置东北大区人民政府，统一管理东北各省。
1953 年后，东北的政区再次发生变动。东北大区人民政府与7座直辖市被撤销。
1955 年，东北迎来了最后一次省级政区调整，该地区的省份由6省减少至3 省，即辽宁、吉林与黑龙江。这一格局一直延续至今，逐渐成为了人们口中的“东三省”。
尽管东北地区在百年间经历了数次省份、区划变迁，但无论省份区划怎样变化，对于世代居住在这片土地上的人民而言，不变的永远是“东北”这个的名字。
知乎上，曾有过这样一个问题：
「为什么东北人大都喜欢直接自称东北人而不提具体省份？」
因为这里的人民，在地域上没有多少阻隔，操着一口相似的方言，有着相近的风俗，还有一荣俱荣、一损俱损的共同过往。
凡是在东北地区的，无论山之南、海之北，统统都是东北银。
东北人
在「来了就是深圳人」之前，是「来了就是东北人」。
而今的大量东北人，都是祖辈们逃战乱、闯关东、入行伍后，生于斯、长于斯的。
东北曾经的人口变化，非常有趣：
1910年，总人口1千万，1920年，总人口2千万，1930年，总人口3千万，1940年，总人口4千万。
在建国前的这30年中，东北人口每10年就增长1千万人。
而在建国之后，东北人口同样经历着快速增长。这主要缘于前苏联的支持，与国家的重点建设。
在建国初期，前苏联向我国提供的援建项目共42个，其中30个都在东北。“一五”计划中我国的156个重点建设项目中，57个都在东北，东北地区投资额，高达全国的37.3%
仅1954-1957年的4年时间，东北三省累计净迁入人口便达到243.09万人，这还没有算上东北地区的自然出生人口。
「来了就是东北人」，放在当时，并非妄语。
“二五”开始，东北的人口开始计划性调整，因为在当时，仅辽宁省一省的人口，便达到了东北总人口的47.6%，接近一半。
这一阶段，大量的企业从辽宁迁往了黑龙江、吉林，东北区域的发展，而黑龙江、吉林的大量人口，也自发迁入辽宁。此时起，东北区域的发展，已形成了共荣共衰之势。
变化始于80年代。
改革开放后，我国由计划经济向社会主义的市场经济逐渐变化。人口迁移情况，也由从东部向中部、西部、东北区域迁移，转为了从中部、西部、东北部向东部迁移。
因为东部沿海地区，在改革开放初期具有着更好的区位优势，而东北地区则有着较为沉重的改革包袱。
90年代起，东北地区经济增速放缓，国企在改制、减员的同时，也加速了人口的迁出速度。
1995年-2000年，辽宁、吉林、黑龙江的人口净迁移率分别为1.91‰、-2.17‰与-3.76%。
21世纪初期，振兴东北老工业基地战略实施，东北地区人力资源的配置效率得以加强，又一次形成了人口增长的小高潮。从国家统计局在此期间的人口数据，可以清晰看出：
2000-2010年，东三省的人口总数，都是处于增长的状态，而辽宁省的人口增长率均值更是达到了2.2‰，但仍低于全国人均增长率的5‰ 。
2010年起，在四万亿的大水没有浇灌到的东北黑土地之时，在Made in China，主要是South of China的制造业大环境之下，在发展的中心再度回到了东南沿海之后，再加之其沉重的国企包袱与落实完备的计划生育政策。
东北的人口，出现了增长停滞，以及后期的持续负增长。
与人口负增长相伴的，是经济比重的缩水：
2018年辽宁GDP总量为2.53万亿元，吉林GDP总量为1.50万亿元，黑龙江GDP总量为1.63万亿元，东北三省GDP总和为5.66万亿元，而同年全国GDP总量为90万亿元，东北三省GDP总和占全国的比重仅为6.2%。
“投资不过山海关”，2018年一位亚布力商人的哭诉，将东北商业环境之恶劣，赤裸裸地暴露于公众视野之下。
东北楼市
过度低估与过度开发。
过犹不及的道理大家都懂，但在东北，却因为计划经济的影子挥之不去，而导致了二元经济至今仍死死地抓牢着这片黑土地。
2010年前后，由于货币宽松政策，全国的房地产市场迎来了罕见的盛夏，当时房价快速上涨的盛况，与2016年前后的房价快速上涨，几无差别，前文亦有提及，彼时的东北人口与经济，也发展到了历史的新高。
但是，房地产赚钱，就大量卖地、大量建房，老城区拆不动，就设立开发区、高新区，百姓不认可，就迁政府、迁学校、迁医院，把所有的资源连根拔起地栽在新区里，也不管能不能适应、会不会浪费。
大修大建之下，是一个个没有产业的开发区、没有工厂的新区，没有住户的新楼盘。
这种发展模式的缩影，就是前文中提及的300元/平的鹤岗：
市政府顺着四万亿的思路，举债建设鹤西新城，最终成了鬼城，欠了大量债务；
具有各类“资源”的当地开发商，通过各种方式疯狂集资建房，后期资金断裂，产生了大量无人问津的烂尾房；
棚户区改造，不顾人口外溢的事实建设大量的政策房，继续增加本就不该增加的房产库存；
煤炭起家却无法顺利产业升级，导致资源枯竭后的人口持续外溢，让更多房屋被空置、被遗弃；
2019年，在全国各地房价持续走高，泡沫越吹越大的当下，东北很多区县的房价，还都没有从十年前房价泡沫破裂的阴影中走出来呢。
如果说价格低的地方，就是“房产投资”的洼地，那么东北的各个中小区县，绝对是你的不二之选。只不过究竟是洼地，还是天坑，就真的见仁见智了。
说到这里，作为旅顺人，我想到了自己家乡的二三事：
在我还是初中生时，学校的后山，建起了一座座“学区房”，十几层的高楼密密麻麻地依山而建，还不懂房地产的我，常常在操场上望着那些正在建设的居民楼思考：
「这么多的楼（实际也只有十几栋）、这么偏的地方（与区域中心实际相距仅2公里），傻子才会去买呢。」
去年辞职回家，在附近闲荡，走到了那边。嘿，“傻子”真是不多。
已经十几年了，这几十栋楼却至今都没能清盘。入住者，更是十中无一。
没想到，我在初中时，就已经掌握了预测未来的能力，大概是因为自己是一个神童吧？但考虑到而今落魄潦倒的事实，又不得不承认自己不过是个懒散无用的普通人。
只是，当时连一个普通的初中生都能看出来的事情，当地政府与开发商，却没能看出来。
「房子是用来住的，不是用来炒的。」
在别的地方应当理解为：不应该为了房价必然的增值而去购房，而应该以自住需求出发去购房。
但在东北的大多区县，则应理解为：
大量的房屋空置着，越来越多的年轻人流失着，房子只能是用来住的，而期待着房价的上涨去炒房买房，简直就是脑袋进水、扯犊子、瞎扯淡、棒槌、傻X…
东北问题
穷是「原罪」。
只要经济不断上行，再大的问题也是小问题，再大的泡沫也坚如磐石，再多的矛盾也只是内部矛盾。
而一旦经济下行，并长久得不到好转，即便一颗稻草，也足以压死一头骆驼。
东北的名声变差，是从2010年前后开始的。
从“东北人都是活雷锋“到”投资不过山海关“的转变，不足十年。
从建国初期一度占比高达37.3%的投资额，到2018年GDP占全国比重仅为6.2%。
在过去的时间里，东北是如何将一盘好棋下坏了的？
我将网络上提及的，关于东北的问题，不分主次、不辨真伪地搜罗了出来：
国有经济占比过重；人口逐年流失；冷；人懒；贫富差距大；计划生育；资源枯竭；产业落后；腐败；经济活力弱；计划经济的固有思维；地缘政治因素；营商环境差；区域教育；老龄化严重；城镇化比率高；下岗潮；投资不过山海关。
在这些「问题」的背后，我们可以看到一个现象：
东北在经济发展的资源、资金、人口、环境四大方面，全部不行。
但这是不可能的。
东北得多么兢兢业业，才可以在发展半个多世纪后变得一塌糊涂？关于东北多如牛毛的问题，大多是事后的诸葛亮罢了。
以「国有经济占比过重」为例：
东北三省中，辽宁的民营经济占比65.2%甚至位居全国前三甲，即便排在最后的吉林，也依然达到47.5%，接近半数。
虽然东三省的国有企业多且大是事实，但国有经济占比是否过重，却见仁见智。
国营经济并非低效与贪腐的代名词，国民利益高于经济利益，才是国营经济的意义所在。
若以国营经济占比论城市优劣，让排名垫底的北京情何以堪？
再次回到问题：东北是如何将一盘好棋下坏了的？
我的回答是：
东北完成了从0到1，但在从1到100的过程中，没能很好地完成城市更新、产业升级、技术革新，而是出现了贫富差距拉大、环境恶化这样的问题，最终陷入了区域级的「中等收入陷阱」。
中等收入陷阱，指的是：
当一个国家的人均收入达到中等水平后，由于不能顺利实现经济发展方式的转变，导致经济增长动力不足，最终出现经济停滞的一种状态。
世界银行《东亚经济发展报告（2006）》提出了“中等收入陷阱”的概念，基本涵义是指：鲜有中等收入的经济体成功地跻身为高收入国家，这些国家往往陷入了经济增长的停滞期，既无法在工资方面与低收入国家竞争，又无法在尖端技术研制方面与富裕国家竞争。
东北曾引以为傲的城镇化率、教育普及率、生育管控率，使得其在不突破原有模式（堆人口、卖资源、搞建设）的状态下，想要取得像过去一样的高增长变得难上加难。
既无法在工资方面与西南及内陆地区竞争，又无法在尖端技术研制与第三产业方面与一线及东南沿海城市竞争。
东北地区在户籍制度松动之后，大量受过良好教育的东北人，自然会进入薪资更高的一二线城市，留下东北地区，陷入经济增长的停滞期。
「东北振兴」的口号并不恰当，毕竟东北从未衰退，只是增长变慢罢了。
「东北更新」、「东北升级」、「东北进化」，或许更适合一些。
东北更新
温和的方式，叫作更新，激烈的方式，叫作革命。
但我们国家需要稳定。而中国是一个统一的国家，不能因为东北是共和国的长子，就偏爱有加，也不会因为东北地处北方，就置之不理。
从0到1之后，留给我们的是从1到100，这个相对困难的命题。东北的更新，需要靠中央，也需要靠东北，更需要靠东北人的努力奋斗。
但我们无需关心中央与地方的规划，在我国的智库里，有着无数聪明的头脑，在政务部门里，也有着足够多有着扎实经验的公务人员。
不在庙堂的我们，只要有充足的耐性，过好自己的小日子，管好自己的小家庭，就足够了。
而在等待的同时，我们也要去积极地为东北更新做好准备、严守纪律，并抱有一定会成功的决心。言而总之，便是：
准备、纪律、耐心、决心。
实际上，这八个字也是巴菲特的合伙人，天才投资人查理·芒格的行为守则，也可以改善你一切的决策质量。
虽然我们无法去影响顶层设计，但我们却可以去猜测东北更新的方向，并在方向之上，积极地准备、观察，然后等到千载难逢的时机，去下注。
东北更新的方向，有以下几个：
1.第一产业的现代化农业：从精耕细作，到大规模种植
东北高度城镇化的背后，是乡村人口的抽离，是可以施行机械化农业、现代化农业、规模化农业的大好时机。比如北大荒，在黑龙江。
2.第二产业的制造业升级：从中国制造到中国创造
东北有着深厚的工业基础，有着数量众多的产业工人，有着不错的教育土壤，非常适合制造业的产业升级。从制造，到创造。比如一汽的大本营，在长春。
3.第三产业的民营为先：从麻辣烫到二人转
可能大家还不清楚，张亮麻辣烫和杨国福麻辣烫，都是起家于东北宾县。而除了麻辣烫，比如大连的海鲜、沈阳的烧烤，都是极好的。
在《关于全面振兴东北地区等老工业基地的若干意见》中，也能看出更新的方向：
东北房产
还无法租一辈子房的当下，仍然要买房用于自住。
虽然在前文中，我们有说过东北房产的惨状，但在租客权益仍然无法得到充分保障的当下，有钱后去买房自住，依然是当下的必要选项。
即便是三令五申不断打压房地产的政策，强调的也是“房子是用来住的，不是用来炒的”，而不是“房子是用来租的，而不是用来住的。”
自住买房仍然是需要的，要考虑学区、交通、工作场所，没必要赘言。
问题的关键，在于投资性购房，也就是第二套，及以后的房产购买。
东北，仍然有机会，而且在过去一轮全国遍地的房价上涨后，被“投资不过山海关”污名化的东北，机会反倒更多。
举一个例子，最近新出炉的房价：
可以看出来，东北城市的新房房价，与去年同月相比，都有10%的涨幅，在2019年的当下，涨幅不可谓不高。
而且东北房产还有一个最大的优点：
价格低。
19万一套的成熟小区看海二手房，即便是后期用于养老自住，也很可观：
只是，与低价相伴随的，是人口的流失、城市的收缩以及房产的高库存。
而越是这样，对于房产的筛选，便越是重要。
以下，是关于东北房产，我的观点：
1.小的城市越是收缩，大的城市越有机会。
越多的东北城市收缩，哈尔滨、长春、沈阳、大连这类区域性大城市，就越是可以吸引更多的周边人口。
人口的迁徙的规律告诉我们，大多数的迁徙都是短途的，都是向省会及附近的大都市迁徙的。
而东北的大城市，正在迎来这样的机遇。
2.大的城市千篇一律，小的乡镇各有不同。
同质化，是笼罩在城镇头上的乌云。而当人们厌烦了大都市的生活后，乡镇的机遇便会来临。
选择有山有水有特色的乡镇，在最核心的地段，或是最宜居的区域，购入一套大平米的改善型住宅，而不是一居室、两居室这类小平米“刚需”房，反倒在未来会更有机会。
买小城市和买大城市的产品逻辑，要反着来。
因为你购买的，是可以收藏的艺术品，而不是单纯用来遮风避雨的水泥格子。
3.丹东这种城市不要去炒。
地缘政治因素确实很影响经济，但相邻的两国或两个区域中，往往是弱国的毗邻处会诞生经济好、房价高的城镇，不是强国。
以我们最熟悉的中国香港与大陆为例，毗邻香港的深圳房价明显高于周边，而不是相反。
所有的房产投资，都要看长线，看3-5年后的未来，而不是当下的热点。
希望借助朝鲜的改革开放炒作丹东房价，不仅危险，而且让人摸不着头脑。
4.开发区、新区尽量不要去碰。
一流的城市摊大饼，二流的城市开新区。
在东北，有很多开设新区、开发区的城市，而这些新区、开发区最大的特点，就是楼房又高又密又没人。
房价确实便宜，有些还能看海，但打着养老地产、旅游地产名号的东北房产，大多是当地开发商收割无脑韭菜的风力镰刀。
只有把市政府、区政府搬过去的新区，才具有适当投资的价值。
结束语
东北的未来一定是极度光明的，但这样的光明，也绝不是一蹴而就的。
东北的房产绝对是适合投资的，但这样的投资，也绝对不是投机炒作。
东北更新很难，炒房很容易，但如果炒房真的那么容易，所有人都会像我一样天天坐在家里了，谁还会去上班？
正是因为炒房不容易，且风险极大，所以我们才要去工作学习，去一步一个脚印，完成东北的更新。
何况，对于吃惯了大锅饭的东北人来说，有些事情，不是因为困难，就可以不做的。
房价的增值，永远都是城市发展的副产品。
完。
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