【天津港房价】一边涨幅122%，一边“荒芜沉寂”，武清楼市迎来极端分化？

先表个白，道士君是武清“头号粉丝”。

最近武清又火了，利好接踵而至。

“通武廊”获批、云巴规划... 踩上风火轮的武清

”京津产业新城规划“、“通武廊”“云巴”等重磅消息释放，这一波操作意味着武清这座卫星城向成熟化、模范化又迈进了一大步。

提起武清，绝大部分人称之为大武清、新武清，此话毫不为过。

武清，距北京市区71公里、首都国际机场90公里、首都第二机场45公里，距天津市区25公里、天津滨海国际机场35公里、天津港71公里。位于京津冀核心地带，是国家“京津冀协同发展”战略的重要核心区和桥头堡。2018年实现地区生产总值1226.5亿元，2019年区域GDP增速3%，排名全市第二。

这样骄人的背后是武清这几年来成长变化呈现的结果，交通、配套日渐完善，企业人口不断涌入，有一个更为直接的表现即楼市变化。

2014年之前,武清楼市的最大借力点是天津蓝印户口。“蓝印经济”的热度,让武清楼市一片红火,甚至“疯狂”，武清经历了20年的野蛮生长。2014年蓝印取消，当时很多人认为疯狂之后,武清楼市有可能进入冰冻期。然而“京津冀”一体化的规划，让武清楼市又遇好时机。如今京津冀一体化战略已走过6年有余，武清借势，走进高速发展的“新轨道”，武清的楼市在这跌宕起伏中走出了一条自己的路。

翻一翻近几年武清楼市成长轨迹，除了2010、2018年以外，2010-2019年武清都霸居楼市成交量第一，房价上涨了151%。2020年1-5月天津新建商品住宅累计销售54.3万㎡，再次居全市首位，成交占比近15%。从这些直观粗暴的数据中，我们知晓武清楼市发生了翻天覆地的变化。

俗话说得好，总有一些新的事物,一直在带来新的变化。”通武廊“获批，云巴规划...这一系列新生的利好，又将会助力武清实现怎样的跨越。有的粉丝会问，通武廊和云巴究竟是什么？

这里，道士君简单说明一下，5月27日，通武廊铁路建设已经获批。其实，早在2019年2月由武清发改委提出的一条连接天津武清、河北廊坊北三县和北京通州区的轨交线路，号称最高运行速度为160公里，若开通了，京津冀的交通互联又将更上一个台阶，真正实现”三城时代“也只是时间问题了。

云巴规划的线路是：武清城际站为起点，通过胶轮有轨电车，串联整起个西部新城核心区，到达欧式风情小镇。

对于上述，道士君斗胆下个结论：若将蓝印作为武清第一次发展的关键点，京津冀作为武清第二次发展的机遇点，这双重利好将会是武清“第三次”发展的变革点，彼时武清的发展犹如踩上了风火轮。

最近关于”通武廊“和”云巴“线路的猜想有好多种，综合分析来看，这一种可能性相对较高，先披露来看。

大家仔细看城际沿线、通武廊和云巴线路猜想，有一个直接受益的区域跳脱了出来，三条重磅交通线交叉汇集区在商务区。

其实，我们在武清楼市蓬勃发展中也了解到，下朱庄、南湖、中央水城、商务区等热点板块脱颖而出，其中商务区这两年更是成为了楼市”新宠“、置业热区，而这里也是现阶段武清重点发展的新区。

五年房价涨幅122% 商务区已高攀不起

说起武清商务区，也是近两年才崭露头角。

2012年2月，武清商务区正式成立，是“园区化、集约化、高端化”的现代服务业聚集区，定位目标建成国际化的高端商务区。随着发展，抓准时机，主动融入京津冀协同发展大格局，以承接首都功能为重点，加快信息技术、现代金融、文化创意等主导产业的发展。

经过8年多的发展，商务区产业基础愈加夯实，园区内及周边实体企业1500余家，其中世界500强企业34家，企业入驻引入了大量高素质人口，与此同时由于商务区势能的不断释放，其人口吸纳能力越来越强，区域的活力指数不断飙升，现有国家自主创新示范区、国家生态示范区、天津市级留学人员创业园等硬核标签。

恰道士君去招商蛇口天津网谷看项目，好不容易来一趟，便和好友驱车在商务区内及周边转了几圈，凯旋王国、天津电视台影视城、武清体育中心以及佛罗伦萨小镇等成熟的娱乐生活配套应有尽有，这应该是板块快速发展的基底力量，而上述这一系列种好的土壤，也更好的为板块楼市发展注入新动能。

商务区楼市真正的变化，是从2018年武清城投两次在此拿地开始，给板块楼市激起了一波水花，后续京能、雍鑫、金科、新城、中建等品牌房企陆续入驻，这个板块迎来了发展黄金期。

最直观的反映在房价及地价变化，房价从2015年的7445元/㎡一路飙升至16548元/㎡，五年时间，房价涨幅122%。

把视角拉大，通过2020年5月最新武清各板块房价地图显示，目前武清各板块已形成新的房价梯次，1.5万及以上为第一梯队，名单里依次为高村、商务区、泗村店1万-1.5万，为第二梯队，黄庄、杨村、南湖、下朱庄。1万以下为第三梯队，开发区、河西区、城区外组成。值得一提的是，商务区最新成交均价直接跃至武清第二，暗戳戳秀了一把实力。

地价方面，10年来商务区土地供应不连续，我们以阶段性释放的楼面价来看，2011年，板块楼面价不足1000元/㎡，2013年，突破1000元/㎡，到2014年涨至1600元/㎡，2015-2017年长达3年空挡，2018年，楼面价直接飙到8000元/㎡，相较于2011年的721元/㎡，翻了11倍，这地价涨幅程度，在全市范围内也属于少见。

最近一众粉丝咨询：如果去武清买房，买哪里比较合适？哪里会更有发展潜力？搁以前，道士君会优先推荐杨村、中央水城和南湖板块。现在又多了一个，那就是一改以往的低调，异军突起，成为现在武清响当当的成交热门板块，武清商务区。

目前武清商务区板块有城投熙悦府、雍鑫金科集美雍阳、香雍玖和、新城悦隽央著、京能雍清丽苑等10个项目在售，销售成绩整体都较为可观。

2019年武清商务区新房成交面积达41.5万㎡，占到整个武清成交量的20%。板块月均去化近400套，什么概念，基本上是板块平均一天成交十来套房源，当之无愧全市热点片区，2019年更是多盘多次跻身远郊乃至全市前十榜。

道士君对在售的项目一一进行了调研考察，本着暗调的身份去的，没想到一下被揭穿了，根本原因是来武清买房，来商务区买房的人都有着明显的标签，要不是北京客户，要不就是当地武清人，都是不差钱的主，案场的销售说道，来这边买房的人，家底1000万起步，而这边项目售价都不低，成交均价在1.7万-2万。个别优质项目，比如雍鑫金科集美雍阳，洋房成交均价在1.9以上，别墅2.2万以上。

有朋友会问，商务区这么多项目，道士君推荐哪一个，这一次，辛辣点评一下：经纬城市绿洲、京能雍清丽苑这两个项目前一个可直接pass掉，烂尾楼，后一个慎重考虑，虽说离杨村一中近，但销售态度差，品质也看出哪里好，连个人也没有。首选雍鑫金科集美雍阳，这算是区域内品质最高的项目，买房送13万车位，马上推出95㎡四栋洋房，另一个原因是雍鑫这个开发商，本土国企，武清当地人力荐五颗星。其次新城悦隽央著，性价比较高。

作为当前武清热点发展片区，商务区的杀手锏，杨村一中名校资源、醇熟的配套、产业强有力支撑，现今又新添加““通武廊”“云巴”两大重拳，无疑赋予了板块更大成长性。用一句武清当地人的话来讲，商务区这里ZF扶持，重点发展，一个新区买房人如果都是老百姓过来买房，那就得再看看，如果都是公务员、老师、医生等人来买，那就值得下手，虽说话糙了些，但道理是这个道理。