luda 本周的滨湖，热到发烫。
华润昆仑御、中海九樾、保利和光尘樾，三大央企纯新盘都在今天开放了城市展厅。
加上即将首开的融创滨湖印、望海潮、旭辉铂悦天汇、锦绣首玺和禹洲绿城籣园，省府板块、环湖CBD、金融后台基地，滨湖三大板块8大纯新盘很快就将尽数出山。
NO.1 | 壹
3大央企纯新盘开放展厅
先来看下今天同时开放展厅的3个纯新盘。
华润昆仑御：
项目位于金融后台板块，成都路与贵州路交口东南角，是目前板块楼面价最高的项目，居住楼面价1.5万/㎡。不出意外，将和中海九樾重新搭建金融板块的房价格局。
昆仑御作为华润在滨湖的第一个项目，将打造成华润在合肥的第五座街区综合体。此前，华润万象城、五彩城等项目在合肥已有非常扎实的口碑。
去年11月，在观点指数研究院发布的“2018年度中国商业地产TOP100”榜单中，华润置地连续三年蝉联榜首。
中海九樾：
项目位于成都路与贵州路交口西南角，与华润昆仑御只有一路之隔。
5号线地铁口的超级综合体项目，商业体量达到68.9亩。项目预计年前首开，首开户型为100㎡、115㎡、123㎡、128㎡。
保利和光尘樾：
省府板块的超级巨无霸，占地超过300亩，项目位于紫云路与上海路交口。
暂时得到的消息是，项目首开节点相对靠后，预计在明年2月份左右，目前释放的户型为95㎡-140㎡。
NO.2 | 贰
纯新盘抢开，最新价格曝光
除此之外，滨湖其他纯新盘也都在准备首开的路上。
禹洲绿城蘭园，项目首开预计推出3栋高层和2栋洋房，共计200多套房源。高层户型主推112㎡、138㎡，洋房主力户型158㎡。至于价格，高层放风价2.35万-2.5万/㎡，洋房放风2.9万-3万/㎡。
户型方面，高层户型110㎡-138㎡，洋房户型135㎡-158㎡。作为绿城在省府的开篇之作，蘭园户型整体偏大，改善调性不低。
最近几天持续刷屏的融创滨湖印，价格已经可以基本确定。高层均价2.2万/㎡-2.5万/㎡，洋房均价3.5万/㎡。
据了解，项目首批房源目前预约已满，项目将在本月底首开。
旭辉铂悦天汇，是目前省府板块平均面积段最大的项目。项目预计将首开3栋楼，户型为120㎡、150㎡、190㎡。尤其是190㎡的大平层，已经被合肥富人盯紧。
锦绣首玺预计本月首开，首开楼栋为1栋高层和1栋小高层。高层户型99㎡，小高层户型120㎡-140㎡，价格预计在2.2万+/㎡，总价196万起。
环湖CBD唯一的纯新盘融创望海潮，最近有小道消息称，项目小高层预计均价只有2.3万/㎡左右。要知道，之前望海潮被认为是最有可能冲击3.5万+/㎡的项目。
如果最终的备案均价真的只有2.3万/㎡，足够让整个市场沸腾了。
NO.3 | 叁
滨湖房价格局可能将被改写
滨湖从不缺关注度，因为它本身就是个“焦点制造机”。接下来一段时间，随着纯新盘一个接一个入市，滨湖的热度必然会更加高涨。
更重要的，这些纯新盘，可能将决定三大板块未来的房价格局。
省府板块：神仙打架，产品为王
招商雍华府、新城合肥大都会、金茂悦、碧桂园中堂等项目已经接近尾声，现在接棒的是融创滨湖印、禹洲绿城籣园、保利和光尘樾、旭辉铂悦天汇和锦绣首玺。
接下来，省府板块将是整个合肥楼市均价最高的板块之一，也是竞争最惨烈的板块，可能没有之一。
一是，都是品牌房企的高端产品系，面积段高度重合。除了保利之外，其他项目几乎共享配套。
二是，价格基本持平，融创滨湖印目前的放风价为精装高层2.2万/㎡-2.5万/㎡，预计将是板块内的参考均价。
三是，目标客群和开盘时间非常接近，谁先开盘，谁就可能收割第一波客户。
特别是现阶段，市场还在下行通道中，而且高价盘由于总价太高，更不好走量。如果没有重大的利好，或是楼市骤然升温，首开热一波，然后慢慢去化，应该是接下来的常态。
购房者需要明确的是，到目前为止，省府板块依然是一个买未来的板块。特别是包河大道以东，商业、学校、公园等配套都还没有成型，还需要时间。
金融后台基地：配套集中爆发，房价变量最大
金融后台基地目前在售盘有文一豪门金地、绿城招商诚园、正荣府、荣盛华府、新城滨湖云境、金鹏壹品天成等，均价1.9万/㎡-2.35万/㎡。
可是，随着中海九樾和华润昆仑御的启动，金融后台基地的价格、配套都将迎来变局。
首先，华润和中海都是TOP级的央企，之前都在合肥参与了众多明星板块的开发，比如天鹅湖、黄潜望、龙川路、北雁湖等。超强的板块带动能力，是他们的标签。
其次，两个项目的楼面价都非常高，华润昆仑御楼面价1.5万/㎡，中海九樾楼面价1.38万/㎡。在目前的新盘备案体系中，地价还是相当重要的考量因素。
再次，两个盘都有商业，中海九樾的商业体量甚至接近70亩。建成后，对板块的商业配套将是巨大的补充。
环湖CBD：缺少土地储备，稀缺性拔尖
在售盘主要有文一塘溪津门和信达公园里，价格集中在2.4万/㎡-2.5万/㎡，且都以大户型产品为主。
虽然融创望海潮的体量只有200多套，但作为板块内唯一一个纯新盘，它的入市依旧会是标志性事件。特别是，如果望海潮的装修小高层均价真的只备到2.3万/㎡左右，楼市的轰动已经可以预见。
原因有三点：
1、环湖CBD的开发完善，没有多余的空地，相当于现在买进几乎是绝版；
2、板块内的相应配套绝大部分都已经建成，所见即所得，公园环绕、商业扎堆、地铁密集，后期还会有超级地标。
3、望海潮容积率只有1.2，距离巢湖也只有1.2公里左右，这样的产品，滨湖未来很难再有。
NO.4 | 肆
结语
关于滨湖，想说的总有很多，但最重要的两个趋势是：
1、滨湖在逐步“拒绝”刚需。
一是均价，荣盛华府的1.9万/㎡已经是目前滨湖在售盘的门槛；二是户型，以上的纯新盘中，90㎡左右户型的份额很少。
2、滨湖没有边缘板块。
这是过去3年，市场给我们的反馈。金融后台基地，曾经被视作是滨湖的“拓荒板块”，如今房价也已经2万+/㎡，省府更不用多说，最高超过3万/㎡。
当趋势来到的时候，任何板块都有腾飞的可能。后期，滨湖科学城的规划一步步落地，它的区域界面、各项配套还会有质的提升。
在现阶段，对于计划在滨湖置业的购房者来说，以下几点个人建议供大家参考。
省府板块，高端项目众多，葛洲坝、融创、绿城、旭辉同台PK。同时背靠安徽省政府这一巨大红利点，还有充足的土地储备，想象空间巨大，可以作为高端改善和长线投资客群的首选。
环湖CBD，是目前合肥最繁华、配套最齐全的地段之一。唯一的缺憾是新房供应不足，且在售项目总价不低。如果预算不够，可以把目光多放在二手次新房上，比如信达公园里、中海滨湖公馆等品质小区。
对于想进入滨湖的刚需来说，金融后台基地无疑是最具性价比的选择。
新房方面，金鹏壹品天成、荣盛华府均价都在1.9万/㎡左右，是目前滨湖的门槛。云谷的二手房目前的成交均价在1.8万/㎡左右，后期还有公元天下、都会1907、时光印象等小区会进入二手房市场，可以好好比较。
总体来说，目前滨湖已经从刚需、刚改逐步迈入高端改善时代，遍地2万+。
不管是作为自住还是投资，在品牌、产品、地铁、学区、价格这5个维度中，至少具备3点，才能作为买房的备选。