luda 编者按：
操盘，一个源于股市的词，如今在楼市中却频频上演。泛政务交付超10年小区房价要冲2万/㎡，庐阳原1.8万/㎡小区一夜涨价1万/㎡，肥西新盘刚交付二手房挂价2.7万/㎡、经开某小区业主集体申诉要上168中学......
一些有意识的操盘抱团涨价行为，给楼市带来了诸多不确定因素，也营造了一种极其浮躁的情绪。它们为什么这么做？成功了么？又给区域带来了怎么的格局洗牌？365淘房＆安徽楼市独家策划《谁在操盘》，带你走近那些“不安分”的小区。
都说树大好乘凉，不假。
肥西深入经开，新房1.7万/㎡也能秒光；靠近高新，二手房刚交付也敢挂2.9万/㎡；包河南部几个板块逼近省府，新房就营销省府北的概念，出手速度不俗……
但老话说得好，打铁还得自身硬；马克思也说，外因必须通过内因起作用。
外在条件再优越，内里靠不住，一手好牌也能打得稀烂。
这句话适用在合肥楼市，不得不提到的就是信旺华府骏苑，这可是合肥二手房市场上的可怜孩子。
1政务“天花板”罩不住的例外…
政务区是合肥二手房天花板，这句话被说烂了。
学区好、位置佳、商务多、大人物多……走在银泰中心、天鹅湖、市政府附近的大路小路上，五米一辆大奔，十米一两宝马（勿杠，只认识这俩好车，什么大众底下带字母、加长林肯看见了也认不出来！），穿行在街上的都是西装革履、光鲜亮丽的都市精英……
更多富贵扎堆，就有更多富贵向往，循环往复，政务的资源更集中更优质，房产价值也随之被影响，顺带的，泛政务的房产也因地理位置“近水楼台”而得道升天。
政务东，有包河恒大水晶国际广场高挂3.96万/㎡；
政务南，有肥西的禹洲华侨城敢挂价4.4万/㎡，截止发稿前，可查最高成交价已达2.7万/㎡；
政务西更不用说了，高新的强大后台，还有科大附中、梦园中学等名校的影响力，致使连回迁房都挂上了4万/㎡；
政务北亦如是，名校＋政务影响力外溢，蜀山区的当代moma挂价4万/㎡起步，光明世家3.3万/㎡起步，两盘挂牌上限都是4.9万/㎡，如今的绿中介也只能看到5万/㎡以下的房源。就是潜山路东的金色名郡也挂到了3.6万/㎡……
政务区的“天花板”光环照射范围着实是大。但众所周知的是，就在政务北，蜀山南七的信旺华府骏苑可算是一点也没享受到政务的光环。
同处一个板块一个学区一个地段，信旺华府骏苑北边的港汇广场挂价1.3-2.6万/㎡；东边的航鑫家园挂价1.2-2.3万/㎡，金色名郡都挂到3.6万/㎡；南边的丁怡花园挂价也在1.45-2.47万/㎡，西边更不用说了，哪个不是顶格挂价4.9万/㎡？
唯有信旺华府骏苑，还在9000元/㎡起步……
6月可查的最高成交价也只有1.7万/㎡，大多都在1.2-1.5万/㎡之间。
图|中介朋友提供数据
在二手房网站上可查看的房价走势上，信旺华府骏苑的均价一直徘徊在1.5万/㎡的水平线上，比板块均价低了2000元/㎡左右。
坐实了泛政务板块的低洼小区之名。
但是，华府骏苑的价格行情已经出现变化了。
2业主的“自救指南”
现在的信旺华府骏苑在售房源，高挂价已经到了3.17万/㎡，直追其东边的金色名郡……
变化发生的时间在今年1月到4月之间，合肥二手房正处在调控前的躁动时期。
先是在1月下旬，网传一张信旺华府骏苑的成交图，说是一套118平的2居室以3.1万/㎡的单价成交了；
后又是3月份，有业主在信旺华府骏苑的楼梯间发现有人张贴了一张“倡议书”，倡议指出：
由于近期合肥房产市场的变化，华府骏苑周围房价暴zhang……
华府骏苑一期、二期、三期建议均价不低于20000元/平，要求全款；急售可放到18000元/㎡；城市5米6小区指导价不低于22000元/平，尚都金座、银座不低于22000元/平。低于该指导价格的请速调整，让资产回归价值，不然属于扰乱市场行为，受到全体业主的谴责。
图|信旺华府骏苑实拍图——密度
原因几何？是地铁修到了家门口？是小区物业换了？是绿化重整了？是小学也变成了名校？还是所属的五十中东校（望江路校区）今年中考成绩优异……
好像都没听说。
只是当时“合肥房产市场变化”，然后“周围房价暴zhang”了，而处于相同地段的华府骏苑，也应该上调，不然就是“扰乱市场”，就会“受到全体业主的谴责”……
事实证明，那套3.1万/㎡成交的房源实际上是1.4万/㎡成交的，有人在原成交图上进行了PS处理；
事实也证明，任是集体从1.5万/㎡挂到2.0-3.1万/㎡，市场也是按照自己的规律走的。
图|中介朋友提供数据，下同
在最近成交的20套房产中，1.2万/㎡段成交的有1套，1.3万/㎡段成交的有3套，1.4万/㎡段的有7套，1.5万/㎡段的有5套，1.6万/㎡段的有2套，1.7万/㎡段的有2套。
成交均价约是1.4万/㎡，差6000元/㎡到2万/㎡，差17000元/㎡到3.1万/㎡。
换言之，购房者现阶段的反应远远未达到部分业主的预期。
PS：从挂牌价和成交价之间的差距来看，购房者砍价幅度并不高，也就是他们挑的房子一般都是正常挂价的。对等来说，现阶段，华府骏苑的业主想要诚心出售，就按照市场行情务实着来。
因为购房者可不盲目，无论是市场行情，还是一些明晃晃的特征，还是一些莫须有的风声，搜商只要足够，耳聪目也明，就不难看到或听到一些消息。
3是人为还是“怪力乱神”
在南七的二手房网站上，信旺华府骏苑在售227套，三期在租438套，二期在租88套，一期在租320套，合计近1000套。
它北边的大唐国际公寓在售279套。
光从数据上看，表层是非自用房源过多，放眼南七或是政务北，亦或是整个合肥，这个量都是很扎眼的；深入考量之后，会很疑惑，房产价值高≈抢手≈供不应求，那么反过来成不成立呢？
房源过多≈难卖≈价值低？
光从最近成交的20套房源上也可看到，有9套房源的成交周期都在100天以上，200天以上的、300天以上的，还有近500天的……
截止落笔前，华府骏苑目前在售的房源中，显示“一年前发布”的房源有31套，最早挂出的一套是2018年9月14日挂出的，距今已1035天，其挂牌价为1.3万/㎡。
这能不能得出它难卖和价值低的结论？
图|全景供图
答案是，还不足以。
在蓝中介6月发布的数据中，华府骏苑还以近90天成交18套的成绩位列合肥当周成交TOP20小区之中，成交均价为1.5万/㎡。
这说明，它当周的成交量还不错，也说明它的确具有一定的价值，但前提是“物有所值”，仅就当前阶段来讲，均价1.5万/㎡就是市场给它的价值定位，再多了，可就真的是“难卖”了。
这其中的原因自然与地段无关，毕竟紧挨政务和3号线，还有50中的一定加持。
但为何它会成为李嘉诚“地段论”在合肥的“黑粉”头子？
图|截自2015年合肥晚报《信旺华府骏苑开发商：你胆子这么大！》评论区
一个原因，可以追溯到项目之初，据合肥晚报消息，当初华府骏苑开发商资金链断裂，千百套房子被它拿去抵押，准业主买了房却始终办不了产证。
当时，延迟交付、供电异常、买卖受限制、户口迁出解决不了、孩子入学困难等问题存在了三四年之久，直到合肥晚报2015年发文时，网友还说仍有千余套房产“已限制”交易。
图|2015年半数房源皆被“已限制”的6栋仍有部分房源呈“已限制”状态
此后关于华府骏苑的诸多说法，其根源大概正在于此。
诸如风水传言类的“怪力乱神”，又如物业管理存在问题，又说租户太多太杂之类……
图|实拍信旺华府骏苑地下车库一角
一个没开好头的小区，在根基上被烦扰了三四年之久，后续如果未能及时整顿好，那么对房产价值产生影响，也自是必然的了。
真得感叹一句“倒霉孩子”了……
结语
这么一想，站在业主的角度说，希望它同周边房价齐肩似乎可以理解了。
只不过，市场最是现实，向来有一说一，或许把自身硬伤修补治愈才是自救于市的正解，比营造气氛要来得踏实靠谱许多。