luda 经过一个月网上看房，一个月线下看房，我在南宁终于买到了合适的房子。
下面我会把两个月来遇到的坑，详细和大家介绍，希望大家以后买房时，能躲过开发商、中介给你埋下的雷。
内容会有：
1.
买一手房的坑：
中介带你看房时，要注意什么；
自己去售楼部看房，要注意什么；
中介带看，和自己去看，哪个更好；
试读1%
如果中介带看，可以和中介商量要回一半佣金；
定金可以退，别被开发商吓到，甚至你交了首付，也能退，具体退钱技巧，我会讲到，这是我的实战。
2.
买二手房的坑：
你看到的价格，有可能是中介报高的价格；
税费并不是都要买方出；
中介费是可以谈的；
有些杂费是中介虚报。
3.
南宁哪些楼盘值得买（这里不是广告，开发商也没给我一分钱）；
买房前，需要做哪些准备；
买房后，还要做哪些善尾；
今年，应不应该买房；
房子，值不值买；
要不要掏空六个钱包。
因为疫情，在老家待了整整一个月，思前想后，与父母商量，在南宁买一套房。
于是就开启了长达两个月的看房买房之路。
路费+住宿费+请假，就花费了近一万块。
还得操心征信、流水各方面问题，真的是劳心劳力。
01
我是在2月份开始网上看房。
下载了三个app：贝壳找房，安居客，房天下。
可以很明确告诉你，安居客和房天下，里面的房源，99%（自我感觉，没有真实数据）都是假的，都是中介在里面乱放，价格乱、图片乱、介绍乱......
贝壳上的房源，要真实很多，尤其是二手房，而且在上面你还可以VR看房，很直观。
那么是不是看房就只用贝壳，不用其他了呢？
我是这样操作的，贝壳上的信息确实真实，但是房源少，安居客和房天下房源较多，所以我会在安居客和房天下上找到合适自己的房子，然后和中介聊上，探出具体楼盘，然后再到贝壳上搜一遍，看看对方说的是否真实。
安居客和房天下就像淘宝网，贝壳就像天猫，各有各的好处，但如果真要做决定，肯定都要货比三家，不能只看一个平台。
除了自己找，让中介给你推荐，也是一个非常好的渠道。
毕竟我们不是行内人，有个行内人，是轻松很多的。
在三个app上，都找上中介，和他们说你的要求，然后让他们给你推荐。
我前前后后加了差不多二十多个中介，互相对比各方说的信息。
买房是大事，别轻易相信他人，哪怕对方是谁谁介绍。
我相信，大家身边都会有朋友的朋友、同学的同学、亲戚的朋友、亲戚的同学是在做中介的。
我也有，我接触到两个所谓的熟人。
一个是我的同学推荐的，A女，在南宁中介，碰巧，A女又是我爸的同学的女儿。
一个是我姐夫的邻居，B男。
说实话，刚开始，我也很希望得到熟人帮助，毕竟自己是小白，有熟人，心里会踏实点。
当我和A女交流时，对方话不多说，就让你买哪里哪里。
这让我很反感，对方没有给我选择，给我的感觉就是，“听我的，就对了”。
好嘛，买房这事，我还是听我自己的吧，你既然不给我介绍，我就找其他人。
说到B男，更可笑，全程没有和我说过一句话，都是我姐夫在中间沟通，连微信也不曾加我。
当我通过其他中介确定好拟买楼盘，要到南宁实地看房时，我姐夫拉了一个群，我们三个人在里面，B男也没和我说话，还说大家在售楼部门口等。
最后，我没和B男去看房，我找了其他中介带我去售楼部。
为了这事，我姐夫和我翻脸了，说我想让人接，为什么不说？
这。。。我买房，你是可以拿佣金的，少的一万多，多的有三万多，我现在已经把煮好的饭菜送到你面前了，还让我告诉你，你要开口才能吃的哦~~
我不管你是谁的熟人，这样的人，我不会找。
连赚钱都那么懒，这钱，我真不想给你赚。
大家要清楚一件事情，你买房是为了自己，不是为了哪个所谓的同学、朋友、老乡、亲戚、熟人完成业绩。
大家在找陌生中介时，要注意一件事，很多中介都会发布虚假房源，用便宜的假的来骗你出来看房，等见面了，就会说之前和你介绍的已经没有了，带你看其他的。
如果你遇到这样的中介，可以扭头就走了。
我知道这是中介的营销手段，但大家本来就是陌生人，你上来就搞个欺骗，日后我还怎么相信你？
反正我是很厌恶这样的手段，尤其我来南宁一趟不容易，这样骗我来南宁，你良心不会痛吗？
哪怕大家是住在南宁，也要问清楚了才出来和中介见面。
大家要知道一点，为什么中介那么急迫想你出来呢？
是因为，谁带去售楼部看房，这一个月内，只要你在这个售楼部买了，不管最后你是跟谁买的，这业绩是算那中介的了。
所以中介恨不得把你带去所有售楼部，这样当你买房时，业绩就锁定是他的了。
但是这样你就失去了主动权，你和中介谈返佣时，就不好谈了。
所以返佣谈好了，楼盘情况了解清楚了，再跟中介出来看房。
你可以中介商量，“我在你这边买房，你拿到的佣金，给我一半”，一般能拿回几千到一万多，不同楼盘的佣金不同。
我知道有些人会自己去售楼部，这样是可以的，那么中介带去，和自己去售楼部，价格有区别么？
可以明确告诉大家，没有。
有些楼盘不管谁去，就是这样价格，折扣什么的，都是规定死的，只要你会谈，都能拿到。
那么自己去售楼部好，还让中介带去好呢？
有的楼盘，会有所谓的团购费，这团购费差不多就是一万多到两万多，这个钱，有可能是开发商把给中介的佣金成本，转移到买房者身上。——这个只是我的猜测，没有真凭实据。
而大部分楼盘价格方面，确实谁去都是一样。
但是楼层方面，可能就不一样了。
我被中介带去过很多楼盘，其中有两个楼盘，一个是万科悦江南，一个是建工城，我去时，给我的楼层，都是极差的，都是矮楼层，位置和朝向也是不太好。
售楼部的置业顾问直接和我说，没有其他房源，就这些可以买了。
我当然是不要的。
等我离开后，之后几天，那置业顾问就说有其他位置好的房源了，当然，他们的理由是，之前征信没过的人退出来的房源。
这话，我们暂且听着。
售楼部之所以不把好楼层的房源拿出来，可能就是因为你是中介带去的，把难卖的房源丢给中介，好卖的自己留着。
而当你坚决不买这“猪头骨”时，好的房源，就会拿来给你了。
所以如果你有时间，我建议你可以这样操作。
当你看中一个楼盘，先让朋友或家里人直接去售楼部，探清楚价格和房源，把相中好的房号的置业计划表拿回来
然后呢，你再和中介去一趟，看看价格是否有出入，如果价格不一样，等你和中介离开后，你私下和那置业顾问商量，说，“我的朋友来看过一次，没有某某费用，你给我去掉那些费用，我就和你买了，至于怎么操作，你来想。”
如果你去的时候，售楼部一定要塞给你不好的楼层和位置，你就咬死不买，一定要买到自己满意的房子。
来回几个回合，那置业顾问也会松口，把好的楼层和位置拿给你选。
ps：上面提到的，只是部分售楼部的手段，我去了很多售楼部，大部分都是把所有正在售卖的房源都拿出来给你选的，毕竟谁也不想错过成交。
当你看好的房子，各方面都满意了，就是价格方面想再低一点，有没有办法呢？
有的，我说下我去印象·愉景湾这个楼盘的例子。
当我去到那边，楼层和面积都满意了，就是价格想再优惠点，但是置业顾问说不行。
那既然不行，我就回去再考虑考虑咯。
等我离开后，过了两天，那置业顾问打电话来了，说如果我想买，可以帮我申请一口价的优惠。
售楼部的一口价，其实就是最低价格了，是把所有折扣都算上的价格，一般是拿来促销用的。
但当时我已经定了其他楼盘，如果对方肯早点这样做，这单就成交了。——让你搞套路，活该没套到客户。
总结下上面提到的内容：
1.和中介商量好返佣后，才出来看房。
2.看中的楼盘，如果有时间，可以先让亲戚朋友先去探路，之后再和中介去看。
3.如果现场给你房源不好，千万挺住，一定要选到自己满意的，别被现场的逼单气氛和手段吓到。
4.如果你还想要便宜点，又不怕选好的楼层和朝向被其他人抢了，可以先回去，等置业顾问再次联系你——这里有个风险，就是你看好的，有可能会被其他人买走，如果你不在乎那一到三万不等的优惠，看好了就买下，也是不错的选择，毕竟比起房子的总价，这点优惠不算什么，重点是买到自己满意的房子。
02
不少人买房，都怕给了定金要不回来，其实，这个不用怕，钱是能要回来的，下面就说下我自己的亲身经历。
当然，虽然钱能要回来，建议大家也不要轻易给定金，想好了再给，毕竟这要钱过程，也是劳心劳力。
我第一次去南宁实地看房，是3月7日。
当时我已经回到杭州工作，所以希望一次搞掂，毕竟来回路费也是钱。
不过我这样的想法，是错的。
正因为我太冲动，太想买，跌入了开发商置业顾问的坑。
下面我们回顾下具体情景。
3月5号，我和中介约好线上看南宁骋望珺玺的房子，当时中介和开发商的置业顾问都在一起连线。
当时价格和户型我都挺满意，置业顾问说交付标准里，厨房会有消毒碗柜，客厅会有柜式空调，三个房间也都会有空调。
所以我交了3万块定金。
当我3月7号去到南宁看房时，拿给我的认购协议上没有写上送的家电，他们说最终购买合同会写上。
我就相信他们，在认购协议书签字和摁手印了。
3月8号，购买合同打印出来了，里面也没有写清楚送的家电。说让我先签字，会和领导协商补上去。
我签完字了，还差摁手印，我说送的家电补上来了，我再摁手印。
他们说今天补不了，要上报南宁房管局才可以，所以合同最终我没摁手印。
他们那边说房管局通过了，会把修改好的合同寄过来。于是我就回杭州了。
3月11日他们把修改好的合同拍照发给我看，消毒碗柜加上去了。但是空调没写清楚。只写了一个卧室有空调，大厅和其他两个房间没有写。
我要求加上去并写清楚大厅是什么空调，三个房间都有空调。
对方就加了大厅的空调。没有写清楚大厅是柜式空调，其他房间有没有空调也没有写上。
我要求写清楚，对方不肯。
我说不写清楚，合同我不会同意，你们这是欺骗消费者，合同不写清楚，就退定金，房子我不买了。
对方竟然说合同就这样了，不会再修改，定金也说不退，态度还非常横。
还拿认购协议书来压我，说我再不签购买合同，就算我违约。
事后我了解到，对方在卖房过程中，存在以下不当逼单行为：
1.7号，在签认购协议书之前，对方并没有出面，而是找了其他同事来让我签字。
2.协议书上也没有按照之前谈好的付款方式写清楚，而且并不给我时间详细阅读协议书，只是告诉我，这个协议书不要紧的，最后购买合同才作数。
3.哪怕我提出需要时间阅读，也催着我签字。当我签完协议书，也没有告诉我去银行办理贷款事项。
4.按正常流程，我签完协议书，是要先去银行办理贷款，银行那边面签过了，我再交首付。
5.而对方在我交完3万元定价后，就对我不闻不问，在8号那天就逼着我签商品房买卖合同。
6.在拿出买卖合同时，竟然提出让我先签字再阅读。当我提出必须先阅读时，对方就走开了，没有就里面的具体条款和我继续沟通。
合同里面还有两项是霸王条款：
1.承诺送的家电没有写上；
2.合同里的物业费，要半年一交，当我提出异议时，对方竟然说这是政府规定，不能改，当我提出哪一条政府规定时，对方竟然让我自己搜，明显不正当销售行为。而事实上，政府根本没有规定物业合同。
这里提醒大家，政府只规定了房屋买卖合同，这确实是标准化的。
但物业合同是开发商和物业公司自己拟定的，如果你发现有什么不对，是可以改的。
很多楼盘把房屋买卖合同和物业合同放在一起，等你签字的时候，就全部签完了。
这点千万要注意。
其实物业合同，主要看的，就是哪个物业公司，是不是和开发商宣传的一样，看物业公司的等级，一般是一级到三级，一级最高。
物业费方面，如果物业公司是三级，给你定价2块多（一级的价格），那肯定不能接受。
还有就是物业费交付时间，正常是一个月付一次，坑你半年、一年付一次的，一定要提出异议（当然，这个问题也不大，如果你可以接受，也可以，毕竟物业费早交晚交，也是要交。）
回到骋望珺玺这事。
这房屋买卖合同，我签不签呢？
我是这样分析的，如果我不签，我就要重新选房，来回机票，算上打车各方面，这也是钱。
我相信很多人就会说，这认了吧。
这里告诉大家一个经济学常识，沉没成本，不算成本。
我买机票的钱，已经是沉没成本，所以它不能再纳入我要不要这套房子的考虑条件之一。
我要不要这套房子，考虑的方面是，价格，喜欢程度，后续麻烦程度，还有当前这口气。
价格，是可以；
喜欢程度一般；
后续会很麻烦，因为我遇到了一个态度极差的置业顾问，不知道后面还有什么坑给我下；
当前这口气，我实在咽不下。
所以，唯一让我继续买下这套房的，就是价格。
但是目前来看，这个价格，我同样可以买到其他楼盘的房子，不管是单价还是总价，其他楼盘一样可以买到。
所以，不管是哪个方面，这套房子不能再要了。
在确定了房子不要的情况下，我就着手进行退钱行动，交了的这三万块，是要拿回来的。
这三万块里，售楼部给我开的发票，两万是定金，一万是意向金。
定金是具有法律效力的，而意向金是没有的。
所以，哪怕最后打官司，也是两万块的事情。
当然，打官司是最后一步。
在买卖房子过程中，骋望珺玺的置业顾问，确实存在不正当行为，只需要抓住这点，就可以到12315去投诉。
我在人民网领导留言上，给南宁市长留言阐述事情经过。
我也拨打了南宁的12315热线，进行投诉。
这里和大家说下，不要直接拨打南宁房管局电话，他们是不管的，我就打过，他们直接让我去法院起诉。。。
当我给南宁市长留言的第二天，那置业顾问开始主动找我，态度上也服软了，说合同会改到满意为止，还跑了样板间一趟，一个个给我指出交付标准。——早知如此，何必当初呢。
但我心意已决，一定要退钱。
对方也只好答应退钱，让我亲自到售楼部写退房申请单。
12315热线那边，三天后，也有了回音。
南宁房管局工作人员打电话过来，问我的情况，说让我先去退钱，如果开发商不给，他们会帮忙追。
政府部门做事就是这样，你直接找，他们不理你，你间接找，他们就热情起来了。
为什么？因为你到12315热线投诉，是有投诉单发到房管局的，他们必须得处理掉。
过了两周后，我再次去南宁，到售楼部写了退房申请单，给了身份证和银行卡他们记录信息，对方说三个工作日会到账。
退钱这事，没有遇到什么阻碍，很顺利，我到售楼部是周六，下周一卡里就拿到钱了。
这件事，给大家提个醒，在各方面还没有确定之前，千万不能交定金。
哪怕定金交了，也不要慌，别被开发商吃住，这钱是可以退的，而且还有法律支持。
“在认购书约定的时间内，经购房者与开发商协商，双方对《商品房买卖合同》具体条款无法达成一致的，购房者可要求开发商退还已交纳的定金”
所以，大家别怕，这定金是能要回来。
并不是说，钱交了，我们就成了开发商砧板上的鱼肉了。
只要你去投诉，钱能要回来。
那么如果开发商阻挠呢？让你去起诉呢？
其实开发商不会为了这几万块钱和你打官司。
这样说吧，一旦你起诉了，开发商的资产就会被冻结，那么它的房子就不能卖了，你说谁的损失大。
总结退钱的步骤：
第一步，投诉；
第二步，到售楼部闹；
第三步，才起诉。
哪怕走到最后一步，我们也是可以胜诉的，大家别慌。
告诉大家一个真实案例：
我的一个同学，定金交了，合同签了，首付也给了，也能全部要回来。
他投诉后，开发商答应退钱，但迟迟不给，他就到售楼部闹，闹了两次后，开发商只好乖乖退钱了。
虽然这句话政治不正确，但还是要说：在中国，按闹分配，还是管用的。
03
说完一手房的坑，下面再说说二手房的。
因为买一手房踩到了坑，我开始偏向买二手的。
所以在网上也看了一波二手房。
我到南宁，也看了不少二手房，看了融晟·公园大地、南宁奥园、碧园·南城故事、龙光·普罗旺斯。——在南宁工作生活的读者，可能会发现，我看的基本上都是江南区的房子，没办法，其他区要么贵、要么远，只有江南区刚刚好。
大家去看二手房时，建议在贝壳和安居客上，都找下同样的房源，比个价。
在贝壳上，看的是房源是否真实；在安居客上，看的是房源价格的下限。
有的中介为了让房子有还价空间，会故意把房东给的价格，提高两三万。
而安居客上，因为中介们的竞争，总会有人把最低价格打出来吸引买家，当然，这个最低价格有可能是假的，不过起码你心里有个参考。
举个例子，我最后看中的二手房，是在碧园·南城故事里面的一套步梯房，108方，三房，三楼（楼高共六楼）。
房子在贝壳上报价92万，而在安居客上最低报价88万，我到现场看后，真实价格也是88万。
从和房东的谈价过程中，我也知道了这92万，其实是房东最开始的价格，后面为了卖出去，就开始降价了，而贝壳上因为没有竞争，所以一直没更新。
二手房交易，费用特别多，也最容易被中介下坑。
在买二手房过程中，中介费（如果你找中介的话）、房子评估费、税费、办证费，是必须要给的。
但是中介给你清单中，还会有贷款服务费，而这个坑，就是在这里。
不同的中介，算法都不一样，良心的，给你算少点，狠的，给你算到差不多一万。
贷款服务费要不要给呢？
其实可以给，可以不给。
怎么说？
我在南宁一个同学开了一家中介公司，签了贝壳。
他和我说，贝壳上规定，贷款服务费是3000元，这是规定好的，不管你贷款多少钱。
但是，如果你自己去找银行，这费用可以省下来。
所以，如果你不嫌麻烦，自己跑银行也是可以的，如果你想省事，就给3000块吧。
这3000块是你的底线，如果其他中介多收你的，你一定要还价，不肯的，你就找其他中介。
再和大家说说，可以谈的税费和中介费。
增值税和个税是卖方出的，契税才是买方出。
中介费市场行情是3%，买卖双方各出一半。
当然，在实际操作中，业主都会让买家全部出。
而这个是可以谈的。
鉴于营业税非常高，所以建议大家买二手房时，买满两年的，最好是满五唯一的，这样能少交不少税，你在谈价格的过程中也好谈。
最后，说说中介费。
中介费在南宁的行情，一般开口就是3%。
我同学的中介公司，签约的贝壳，具他透露，贝壳最少也要收2%。贝壳是大平台的缘故，规定得比较死，而其他中介公司可能会宽松些。
所以大家在和中介谈中介费的时候，可以按照这2%去谈，只要高于2%的，坚决换中介。
在里面，给大家透露个房源，就是我看中的碧园·南城故事那套房子。
房子的价格，已经被我的同学谈到了85.8万，税费和中介费方面，买方承担他自己那部分，房子有几十万需要解压，但业主会自己解。即如果你买下，你只需要承担契税和一半的中介费。
而且这套房，如果你不着急住，可以租给原业主，他们每个月给你1500元，一年后他们会搬走。
说实话，这套房是我看过和谈过的所有二手房中，业主最好商量的。
房子室内装修也蛮新，小区离即将开通的4号线地铁口也近。
如果你想买二手房，可以考虑下这套房子。
ps：二手房的价格和条件，会随着业主的心态变动，所以我之前谈好的条件，不一定就是你现在去买的条件，不过你可以做个参考，大致知道业主的底线。
在买卖二手房过程中，其实我建议大家通过贝壳平台来交易。
贝壳平台有一个资金托管功能，你买房的钱会先打到贝壳，等业主把房子转给你了，你确认收房了，业主才可以从贝壳那里拿到钱。
这个过程，贝壳的角色相当于支付宝，买家不用担心钱给了、房没得，卖家不会担心房给了、钱没得。
ps：这里不是打广告，只是实话实说。
04
在南宁看房过程中，我的思绪也一直在变，这是因为看的楼盘多了，心里有了对比，接纳的条件也就变了。
我是从4月5日到4月11日，整整一个星期都在南宁。
陪同我的，除了中介，还有我的发小高某。
高某就是我的军师，他在广州做了十年的一手二手房产交易，在佛山和南宁也买过房子。
我是包吃包住，请他来南宁和我一起看房。对于买房，我只信他，事实证明，信他是对的。
ps：退定金这件事，也是他背后在指导。
在看遍南宁的楼盘后，我们锁定了四个楼盘：
1.龙岗的盛湖悦景；
2.五象核心区的五象澜庭府；
3.五象南的建工城；
2.江南区白沙大道的凯旋一号·上水湾；
盛湖悦景和五象澜庭府，需要绑定车位，光是房子的价格是可以的，但绑了车位总价就上去了，所以最后没考虑。
建工城是毛坯房，感觉也不是很满意。
最后选中的是凯旋一号·上水湾。
在南宁的读者，应该都知道凯旋一号，这是南宁最贵的楼盘。
现在这个楼盘的二期上水湾开售，在价格方面还是满亲民的。
而且上水湾的位置也好，周边配套也成熟，不像五象那边需要等配套成熟。
可以这样说，五象那边，除了五象核心区，其他蹭五象的楼盘，哪怕交付了，不管你是自住还是出租都不现实。
而上水湾，交付了，就能用，自己不住，租也能租个好价钱，毕竟凯旋一号这个牌子在。
缺点就是离地铁远，最近的地铁在江南万达，距离也有2.5公里。
说实话，刚开始，我是不打算买上水湾的房子的，我连看都不想去看。
是我的军师想看，他想看看南宁最贵的楼盘的“妹妹”是长什么样的。
当时我们也是怀着随便看看的心态去售楼部。
去了售楼部，我们也没给定金，而是继续去看其他楼盘。
在对比了各个楼盘后，在高某的各方分析下，我就定了上水湾，折回售楼部交了定金。
上水湾的房子，还需要抢，这点是最想吐槽的。
3月11日开售，先到先得，我在距离售楼部最近的酒店住下。
早上7点半起床，8点到售楼部排队，我到那边时，已经有人在了，据说有人四点就来排队。。。我排在第五位，也不差。
8点排队，接近12点才能选房（有一批是某某单位团购的，不用排队，来了就能进去选，得等他们选完，我们这些散客才能选），选房时间只有十来秒，选好后，一条龙过去就各种签字交钱。
说实话，五象的房子也没那么抢手。如果你嫌麻烦，还是建议你买其他，这个价格，买五象和市中心的房子也是可以的，而且想买就买，不用被开发商当猴耍。
05
大家在想买房之前，提前规划，最好是半年做打算，边看边准备。
如果流水不够，提前半年做流水，否则你首付够了，也贷不了款。
提前半年查自己的征信，如果发现哪些不好，马上停掉，比如小额贷，信用卡套现行为。
不要自信自己的征信，我之前也自信我的征信没问题，直到打出来让银行的工作人员看了，才知道，我的征信不是一般的花。
花在哪里呢？
花在经常使用的微粒贷和借呗上。
我用小额贷款太多，从2015年开始，总共77笔。
而这些，都是用微粒贷和借呗造成的。
哪怕你从那里借一块钱，你的征信也会记录下来。
虽然你每次都还了，也没有逾期，但银行会认为你经常借钱，不属于优质贷款客户。
如果不是真的很急迫，微粒贷和借呗，最好别碰，我已经把这两个关了。自己不用，别人想用也不给用。
提前半年准备，还有一个好处，就是可以提前半年追债。
我是属于比较大方的人，朋友问借钱，只要我有，我都会借，而且我从不主动去追。
当我真的急需钱了，借出去的钱，回不来了。
不是说他们不想还，而是短时间还不上。
所以，留足时间给他们。你这个月还不了，我给足你六个月，每个月还一部分，六个月之后，哪怕收不回所有，多多少少总能收回一部分。
在你正要买房前，强烈建议你做下面这件事。
把你的征信详细单打出来，还有你的半年银行流水，去找银行贷款经理帮你看，看看自己的征信能不能过，银行流水能贷多少钱。
不要害羞，这个操作是可以做的，我就是这样做。
当我想买凯旋一号·上水湾的时候，我就问了上水湾合作的银行有哪些，具体是哪家分行。
我拿了我的征信和流水，先去工行，工行的贷款经理说我的征信里显示的小额贷款太多，系统评分可能不给过，如果这样，就会被拒贷。
当时确实吓得我一身冷汗。
后来，我又去浦发，那里的贷款经理也说我的小额贷比较多，但问题不大，都还了就好。
她还看了我的流水，说我的流水可以贷80万。
有了这个底，我就知道我该去哪家银行，该给多少首付了。
如果你的征信不是很好看，拉出来有几十页，像我一样，建议你还是找中小银行去办房贷，大银行不要去碰。
如果你还没确定买哪个楼盘，怎么找这些贷款经理给你看呢？
其实也很容易，你随便看中一个楼盘，让中介给你问来这个楼盘合作的银行，你找其一两家去问。
你去到银行了就说，我想买某某楼盘的房子，那边置业顾问让我过来让你帮我看看我的征信和流水。
当然，有时候你问不到具体的分行，这也不用怕，上水湾那边也没给我具体的分行。
我是这样操作的，我就近找了一家工行，问他们的房贷部门在哪里，一般情况下，会在银行营业厅的隔壁。
然后我就去房贷部门，说我想买上水湾那边的房子，让你们帮忙看征信和流水。
那里的房贷经理就说，上水湾的业务不是我们这里，你要到某某分行，我问清楚地址后，就直奔那边分行，找到相关的贷款经理。
在给首付前，有个细节需要注意，就是你汇集到一张卡上的钱，如果不是都由自己的卡转过去的，建议你在自己名下的银行卡上倒腾两遍再汇入刷首付的卡。
什么意思呢？
现在银行查首付款比较严，会担心你的首付款是借来的，而不是你自己的。
如果你的首付款不是都是自己的，不管是父母给的，还是从哪里得来的，先“洗”成自己的。
具体操作：其他人（包括父母）把钱转到你的A卡，你把钱从A卡转到自己的B卡，再从B卡转到C卡，C卡就是你刷首付的银行卡。
银行一般只会溯源到上两次钱的来源。如果你担心，最好提前做这样的操作，时间间隔长一点，转三次、四次都可以。
银行面签结束了，首付给了，合同签了，这个时候，你就需要注意你提供给银行的流水卡的收入支出情况。
如果是工资卡，保持正常的工资入账，有些是虚假的收入，这个时候你也要继续做，直到银行批钱之前都不能停。
时刻保持你的银行卡的流水呈现的样子是你提供给银行的样子。
06
如果你想在南宁买房，我谈谈我的感受。
别被现场气氛欺骗了，号称天天爆单的荣和公园里，一个月了，还在卖。
按理说，这样的爆单，早就卖完了。
当然，如果你已经打算要买了，在价格合适的情况下，早点买会更好，这样起码还有满意的楼层和朝向可以选。
如果你去到现场没有满意的，不要将就，果断离开看下一个，别相信销售的嘴，说你不买就后悔。
其实你买了才后悔，因为你会发现，当你走了后，过几天就会有好的楼层出来了。
现在南宁大部分楼盘是买方市场，你有得选。
至于认购方式玩出花来的凯旋一号·上水湾，其实也没有想象中火爆，如果你不在意楼层，开售当天你晚点去，还是有差的楼层可以选。——不过真想买房，建议还是不要嫌麻烦，该排队排队，该起早起早，辛苦一阵子，总比住得不舒服一辈子好。
在现有国家住房政策不变，疫情影响不变，两个大前提下，南宁的住房还会处于买方市场。
作为投资，当然是谨慎为妙，现金为王。
作为刚需，现在确实是出手的好时机，全南宁的楼盘，你可以挑个遍，不怕被人抢了，别信那置业顾问说，你看中的房子已经被抢了，这只是他们逼单的手段。
哪怕真被抢了又如何，买其他楼层就好啦，买其他楼盘就好啦。
买房，确实不可能达到100%满意，但现在买方市场的情况下，尽量让自己的要求达到80%的满意度以上。
以上分析，仅限南宁房产市场。
但我大胆推测下，除了北上广深、新一线城市、强二线城市，其他城市的房产市场，与南宁无异，甚至会更差。
举个例子，我是在杭州工作，如果你在杭州，别想那么多，买到就是赚到。
我的同事一年多前买了杭州郊区的郊区的房子，房子要今年年底交付，但地铁这个月底就会开通了。
杭州的城市建设速度极快，你还没住上，配套就给你弄好了。
反观南宁，多少人等那地铁，望穿秋水都没见个影。
还有，不要以为地铁规划图出来了，就不会变，在没有施工之前，一切皆可变。
规划图是一回事，真正修建又是另外一回事。
搞不好你家的地铁口，到开工了，就不见了。
开发商左右不了地铁和学校，它能管好自己的建筑质量就不错了。
还是那句话，房子在自己承受范围内就好，别想太多，日后的配套，听天由命，这确实不是开发商说了算。
当然，如果你买的是老城区，或新区的核心区域，那基本上配套是没问题。
至于那些郊区，自己看着办吧，不是说郊区不好，如果能买老市中心和新市中心，谁不想买，但是荷包实力不允许啊。
郊区的房价相对较低，那是肯定的，所以，博的就是一个未来。
如果你年轻，郊区不怕博，用时间换空间。如果你对配套非常急迫，那就买看得见的吧。
重申我的观点，房子，在自己（家庭）承受范围内，越早买越好。
至于说要不要掏空家里的三个或六个钱包，我是这样想的。
房子不仅仅是你的，也是你父母的。
你不住，拿去租，日后这租金也可以给他们养老，万一需要钱应急，房子也能变现。
你拿来住，那你父母是不是也可以和你一起享受了，哪怕他们不常住，偶尔来来，也能享受大城市、新小区的配套，总比一辈子待在老家不见世面好。
不管你有多恨高房价，这已经是事实，我们要做的不是等国家分配，这不现实，而是顺应潮流，早点上岸。
中国的城市化还会继续，房价也会继续攀高，当然买房也要选城市。
以广西为例，如果你想买，首选南宁，第二是柳州，第三是桂林，其他市的房子，除非你是当地人想一辈子待在老家，否则不要去碰。
扩展到其他中西部省份，省会首选，经济、教育和名气实力不俗的省内第二第三大城市，也可以考虑。
至于东部沿海发达省份，可选的范围就多了，广东大湾区，有得买，都可以买；江苏除了南京，还有苏锡常；福建除了福州厦门，还有泉州......只要经济实力不差的地级市，都不会太差。
至于土豪的话，北上广深是首选，经济综合实力前十的城市，也可以闭眼买。——买真正的市区，而不是县区。
能买到合适的房子，我的军师是首功，最后也是十分感谢他不辞劳苦，开着车陪我看遍差不多整个南宁的楼盘。
也要感谢下我的中介，他确实蛮专业的，在沟通过程中，也不像其他中介那样逼单，而是有什么说什么，既给我建议，也让我选择。
最后祝大家也买到满意的房子。
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