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【无锡中桥房价】警报!无锡房价上涨过快!“一城一策”随时会出台

刚刚!业内传来重磅内幕!

无锡房地产“一城一策”方案已经中央批准!将根据市场发展,在需要时出台调控新政!下一步政府有关部门将公布住宅建设发展规划,以稳定市场预期!

收到内幕信息的那一刻,我突然有一种“达摩克利斯之剑”悬在头顶的感觉。

我猜想,有关方面在这个时候外传“一城一策”通过的消息,应该不是随机的偶然事件。

从业内传播的信息看,此次特别强调了“维护市场稳定是‘一城一策’的重要内容”。

换句话说,如果目前无锡的房地产市场还算稳定,即使“一城一策”已获批准,可能也不会那么快出台。

那么,此时传出这样的声音,很可能是最近的无锡房地产市场发生了什么不利于稳定的事……可究竟是什么呢?

内幕消息中给到了如下提示:

呵~我昨天才写了一篇锡师城中施教区二手学区房短期内单价涨了3000元的文章……这涨速,确实过快。可这毕竟是个案。

无锡当前二手房整体市场的表现如何呢?

据官方数据显示,无锡7月二手住宅成交6995套,超出新房681套——这也是今年以来第三次发生新房和二手房成交量倒挂的现象。

事实上,2019年无锡二手房成交数据已经实现“5连涨”。从3月份的4369套到7月份的6995套,无锡二手房成交数量在4个月内上涨了六成之多。

不仅如此,二手房价的涨幅也有些“不太好看”。

根据国家统计局发布的7月房价数据显示,无锡二手房价格环比上涨1.3%、同比上涨7.0%!

为了更近距离的感受这样的涨价幅度,我还随机在安居客上抽取了几个热门小区今年3月和现在8月的报价:

虽然这是挂牌价,不是成交价,但动辄百分之十几、二十多的涨幅看起来真的有些瘆人。

昨天我在梁溪区一楼盘走访时,一置业顾问就说过一句意味深长的话:“无锡目前的二手房价就像‘温水煮青蛙’”。

他的原话是:“现在的房价都是缓缓的涨,每个月涨一点,你感受不到,但是把第一个月和最后一个月拿出来比一下,那个差价就会吓死你!”

从我个人的主观感受看,也觉得最近的二手房市场有些妖,尤其是价格。

两个星期前,我在我家电梯里遇到两个来帮新房主办手续的中介经纪人,我问他们:现在这里最新成交价是多少?

他们回:“挂牌价在19000-19500元/平左右,实际成交在18500-19000元/平左右。”

我当时就懵了,要知道,今年2月的时候,我楼上一家要卖房,挂牌17500元/平都没什么人看,如今半年过去,这里竟涨了1000多元/平?!

说到这里,你或许要问:无锡的二手房价怎么就涨成了现在这个样子?不是很多二手房都卖不出么?怎么会有那么多二手房高价成交?

我试着把我拿到的一些成交数据拆解了下,找到了三方面的原因:

  • 一是学区房涨速过快。

举个例子,今年2月底,阳光城市花园的小户型不过2.8-2.9万元/平,但很快,就传出了三天涨3500元/平的消息。

到现在,8月,这里60平左右的小户型成交均价已经到了4万元/平。6个月涨了1.1万/平。

再说扬名中心小学的学区房曹张新村。60平以内的小户型年前大概在1.6万元/平,年后3月中下旬,成交均价涨到了1.8万元/平,1个月前,这里又出现了1.9万/平的房子。

城中锡师附小的学区房就涨的更夸张了。

以升平巷为例,3月时小户型均价在3万元/平左右,但后来4月的法拍房直接拍到了3.2万/平,我当时还觉得这是天价,但现在呢?最新成交价4.5元/平!从3万涨到4.5万,这是不是上涨过快了?

你或许要说,学区房是二手房市场的特例,不应该拿到普通二手房成交统计里说事儿。但,相关部门统计房价数据的时候,可不会单独把学区房这样的特例踢出来的。

那些动不动就3.5万+、4万+的学区房价,都会被统计到大盘数据里。

当这些高单价的特例数量在总成交中达到一定的占比,就有可能让总体房价看起来有点高。

  • 二手房价上涨过快的另一个原因,是最近三个月限售次新房的集中上市。

我了解到,最近一批成交的次新房售价都偏高,不少甚至和同区域的新房价格出现了倒挂。

典型如中桥板块的孔雀城、金科世界城,目前挂牌均价均逼近2万元/平。而附近的新房,毛坯不过2万元/平。

还有人民医院板块的九龙仓碧玺,均价21000元/平,而300米外的万科运河传奇均价才2万出点头,2公里外、离市区更近的国美南长华府才1.8万/平左右。

有意思的是,虽说这些二手房比新房还贵,但并不影响这些二手房的成交,且据我了解,最终谈定的成交价都不低,这也一定程度拉高了最近一段时间的二手房整体均价。

  • 二手房价总体上涨的最重要的原因是二手房业主的心态普遍膨胀了。

从3月小阳春开始,跑到中介要求调高价格的二手房业主明显多了起来。

如果说一个人涨只是有价无市,可整个小区、甚至整个区域都跟着涨,就真的会成就那个区域的高均价。

就拿6月的数据来说,滨湖二手房挂牌均价约17998元/平,比新房在售均价还要高出约700元/平,此外,锡山和新吴也出现了类似的情况。

我走访一线市场了解到,这些二手房东敢于报出这样的高价,和周边一手房价的持续上涨拖不了干系。

此前,国家统计局发布7月房价数据出炉,显示7月无锡新房价格环比上涨0.8%、同比上涨9.7%!涨幅排在全国前列!

看起来涨幅不是很大,但这已经是无锡连续第5个月增长了,前4个月的涨幅分别是:1.0%、0.1%、1.3%、0.9%!

光看涨幅可能还不够直观,我们还是用例子说话。

假设你在今年2月看中一套100㎡、均价2万/㎡的新房,经历5连涨后,你的总价需要多花8.3万元……

看来,不止二手房市场,新房市场也是“温水煮青蛙”。

然而即便如此,无锡市面上的楼盘几乎都觉得自己卖现在这个价格绝对是低估了,时不时放出要涨价的消息!

前几天我去无锡一楼盘调研,因为和对方很熟,我就直接问他,“这个地方卖2万,太贵了,你们怎么想的?卖得掉吗?”

他没有正面回答我的问题,而是给我做了一大堆对比,比如:

“你看看我们旁边的楼盘,比我们环境差多了,想卖23000元/平!”

“比我们偏的,就一个交通的利好,学校、环境都不如我们,也卖到1.6万/平了!”

“马上我们旁边又要土拍了,基本上拍个1.2万没问题的,以后房价就要奔2.5万了!所以你还觉得我们贵么?”

你看看,说来说去,土拍才是房价上涨真正的杀手锏!

今年以来,每逢土拍必涨房价。

就拿9月4日的这场土拍为例,和待拍地块相关或者不相关的楼盘都拿出来炒作了一番。

滨湖的说,你看梅村地块的起拍价都那么贵了,我们要涨价!梁溪的说,太湖广场起拍价超过1.4万了,我们要涨价!锡东的说,旁边的新吴都没什么好学区,房价都快到2万了,我们卖2万多还有天一加持,是不是超划算?我们要涨价!

就在我写这篇稿子的时候,朋友圈就又新出了一个涨价通知:

据知情人士透露,随着土拍临近,各区还将有更多开发商跟进提价……

可这价格提着提着,总觉得有把市场往火坑里带的感觉……

说回本文开头的话题:无锡“一城一策”已被中央批准。至于会不会出台,什么时候出台,全看市场需要。

这里的市场,更多是指房价。

一旦房价跳出了预期,调控的利剑随时都可能出鞘……

基于当下无锡房地产市场的现状,无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵率先表态:房地产业协会会做好企业和政府间的桥梁和纽带,发挥协会在“稳地价、稳房价、稳预期”的积极作用!

#今日互动话题#

若真调控,你说,谁会首当其冲?

关于作者: luda

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