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房地产税一直是狼来了。
这就如同童话故里里的狼来了一样，喊得多了，就没人信了。但是如果有天真的狼来了，后果就会十分惨烈。这几日，央行、《求是》杂志、财政部纷纷吹风房地产税，各大媒体又开始各种解读，磐石之心预感：狼真的要来了！
上篇文章《警惕！40岁遭遇房贷危机，你还敢生育吗？》我提醒大家2023年以后才考虑购房，以及此前多期内容都谈到房地产税箭在弦上，不得不发的问题。如果按照当前各种消息的预测，房地产税扩大试点将在2022年春节前就要搞，最迟在2022年3月之后。
本次，试点的城市将从上海、重庆扩大到北京、深圳、广州、杭州、南京以及其他新一线、二线热门城市，这意味着绝大部分生活在城市里的居民都将受到房地产税试点的直接影响。
第一，为何要收房地产税？
很多人认为，中国不具备房地产税征收的条件，因为我们的土地是有出让金的，相当于已经一次性向政府缴纳了房地产税。还有人认为，房地产税的立法依据不充分，不能收。
其实，这些说法都P用没有。在房地产市场有太多的既得利益者，有太多拿了房地产行业钱的喉舌，所以到底收不收房地产税，还真不是他们说了算的。
从《求是》杂志的表述来看，征收房地产税，与征收消费税、个人所得税、资本所得税等税收一样，都是为了调节过高收入，以期实现共同富裕。这与此前的教育双减政策也一脉相承。
同时，2021年上半年全国各大省市的财政收支缺口巨大，只有上海是正向收支。而且地方政府赖以生存的土地出让金收入开始减少，很多土地出现流拍，这意味着依靠土地财政吃饭的路子行不通了，必须转收直接税。
财政部官员也多次撰文分析直接税的收取问题，房地产税则是直接税的重点，为替代土地出让金制度而生，所以必须要收。
更严峻的考验在于人口。老龄化加剧，2026年中国将有3亿以上老年人，2021年新生儿数量可能继续下滑17%，不足1000万。而婚育年龄持续推迟，很多大城市初婚都到了35岁，这样还如何生孩子？
很多专家认为，房地产税的征收不需要等人大立法结束，而是要尽快试点，只有试点才能发现问题，完善立法。
所以，与教育双减一样，全国许多城市参与试点，然后发现问题，解决问题，再进行立法就有了依据。因此，房地产税征收的必要条件已经完全具备，大规模推行试点，也是必然的。
第二，房地产税如何征收？
此前，房地产税已经在上海、重庆两地试点。但是从试点的效果来看，并不能达到调节过高收入，实现共同富裕和遏制房价快速上涨的目的。因为，这个收税标准实在是太低了，大多数人不交税，即使缴税，也是蜻蜓点水。
上海的征收标准是，免征面积60平方/人。如果购买二套房，开始计算征收房地产税。超出面积部分的70%需要交税，税率为0.4%-0.6%之间，比如，你在上海有一套120平的房子，一家三口人，孩子未成年。你不需要缴纳房地产税。
但是，后来你为了投资或改善，你又买了一套120平方的房子。这时候就需要计算你的房地产税了。120+120-180=60平方，如果房价6万一平，每年缴纳房地产税为：360万*0.5%*0.7=12600元。
而你这套房子价值则高达720万元，每年才缴纳了12600，也就是一个半月的房租钱。对购房者和投资客来说，这点费用微不足道。
新的房地产税试点肯定不会和上海一样，只是挠痒痒。而是要当真的收税，要让持有多套房产的人真正感觉到痛，真正实现调节过高收入，实现共同富裕的目标。所以，新试点的方案可能如下：
1、首套仍然免征，但是二套起的免征面积要因城施策。目前，所有房产信息早就完成了联网，大数据面前，谁有多少套房子，用何种办法收税，能收到多少税，都一目了然。
以城镇居民平均房产持有面积超过40平来看，很多城市的免征面积可能会定在40平以内。比如，北京、上海、深圳这样房价超贵，人均住房面积较小的城市，如果还是定60平，那就收不到税了。
根据大数据，因城施策，一个城市一个免征面积标准，让房地产投资客、炒房客，房叔、房婶、房爷爷奶奶们都要感觉到痛，这才可以。
2、税率必须提高。上海之前试点的0.4-0.6%实在是太低了，还要打七折，所以根本没有震慑作用，该炒房的继续。所以税率很可能提高，至于提高到多少呢？据财政部官员的采访，可能会在1%附近。一套600万的房子，每年缴纳6万的税，这确实会让人肉疼。
所以，对于只有一套房的人来说，不需要担心房地产税。对于拥有多套房的人来说，房地产税必须要缴纳，而且不会少。
第三，房地产税会带来哪些影响？
房地产税一旦开始征收，这对当前楼市、金融投资市场都将带来深刻影响。磐石之心此前曾说，楼市大转向，很多人不相信，还辱骂我。这次，我猜他们都会深深地自责。
1、楼市将迅速降温。虽然2021年下半年，楼市开始降温了，但是仍然有大量的投资客还认为楼市一直涨。房地产税主要为了打击投资和炒房，当楼市只剩下刚需购买力的时候，那些天价盘，那些郊区的投资盘，必将遭遇沉痛打击。
2、二手房价格将瀑布式下跌。社会上，有许多人持有三套以上住宅。我在餐馆里吃饭，都能听到聊天的老太太说自己有三套房，可见城市里有多少人持有多套房产。
当前二手房冰封，价格却并未有大幅下滑。持有者仍然做着资产增值保值梦，如今房地产税对他们来说是当头棒喝，立马清醒。接着便是抛售二手房。当供应量持续增加的时候，必然出现踩踏式抛售，二手房价格将一落千丈。
3、不要担心房租上涨。有人担心房地产税征收后，会把成本转移到房租上。其实，大可不必担心。租房市场受当地经济水平、供应量影响，经济水平低的地方，房租不可能大涨，因为它不是房价，房价更多因为金融属性吵起来的。
当二手房大规模出街后，房租市场只会降，不会涨。同时，房租价格也即将出台规定，限制过高价格出租，并规定了5%以内的年涨幅水平。
结语
当前的楼市正处在变革前夕。磐石之心一直劝说大家，耐心等待，不要急于买房。有可能你今年300万买的房子，后年只需要250万，甚至更低。我并不知道你刚需，到底刚到什么程度？刚到了，不立刻买房就活不下去的地步么？那么想当房奴，想还房贷？
对于有多套房的人来说，尽快脱手，才是正道。而对于那些从事房地产工作的年轻人来说，早点看下工作机会，到时候大家都挤破头去辞职换工作，僧多粥少，竞争激烈，很可能失业的。
关注磐石之心的朋友会发现，楼市一直朝着我的预测方向走，甚是欣慰。文章将转成视频，在B站（磐他）、知乎（磐石之心）等处发布，尽情期待。
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