luda 本来要在2019年进入市场的绿色圣城成员直到今年7月才迎来第一次开张。
开盘档期和拿下福塔旁地块的华润、保利相近，下半年三家房企三分天下，几乎要撑起老经开新房销售的全部流量。
绿城诚园，手里的好牌有多少？同样是瞄准刚改、改善客群，绿城会拿出什么样的产品，与两家央企正面抗衡？
01
细聊第一步，先看地段。
绿城诚园，备案名是长盛广场二期，绿城和长盛合作开发。
项目放在整个郑州东部区域来看，位置确实难得。
项目以东，临经开第八大街，是老经开主干道。
往北350米，是陇海快速路，与热闹繁华的郑东新区隔路相望。
往北3.6公里的距离，走东风南路，只要10分钟的车程，便可直奔高铁站。
距离会展中心9公里左右，车程20分钟以内。
项目位置
第八大街有远期规划的11号线，在第四批郑州地铁规划批复范围内，起始站经北四路站，就在项目楼下。
不过11号线距离我们太久远，参考意义不大，5号线已经足够通达。
项目建成后，最北楼栋，距离地铁5号线经北二路站，距离是1.5公里，最南楼栋，距离地铁站1公里。
绿城诚园，算是准地铁盘，搭乘地铁上班，加上骑单车+步行的时间，到会展中心也是在25分钟左右。
在东区工作，房子买这里，可以说日常通勤毫无压力。
老经开整个片区，绿化层叠，人流量不高，环境静谧。不过绿城诚园的位置，较为特殊。
经开第八大街对面，是富士康经开厂区，有着数万名员工。
对面的富士康厂区
项目西边，是长盛广场，有一部分是富士康的员工宿舍。
白天附近车流人流量小，到晚上下班、换班时间，部分员工会走经北四路、经北六路回宿舍休息。
项目附近的人流量，到时候会非常可观。
有传言，如果富士康厂房搬迁的话，员工宿舍也会迁走。
富士康在经开区地位举足轻重，而且老经开厂房外迁速度极慢，要用五年、十年的时间来衡量。
富士康搬迁这个想象，将会是又一个有生之年系列。
02
配套，可能是处于老经开厂房片区的项目，最不愿意提起的一项。
商业，经北六路对面的文博城，都是字画古玩茶具，并不是个日常休闲消费遛娃场所。
在街边走走，买水买包纸，连小超市都难遇到，小吃店更是百步难遇一家。
出去吃个饭，要跑到长盛广场、跑到经北四路。
购物休闲娱乐，去经开区的盛华里、丹尼斯新天地，不如开车去郑东商业中心、升龙广场。
文博城
说白了，地处商业荒漠，学校和医疗配套也匮乏，生活感不明显，没有大型社区、熙攘人群营造出来的烟火气。
经开第三大街以东，航海东路以北，老经开工业用地片区，老南岗地块迟迟未开发，没有成片的居住片区带来大规模人流量，大型商业持续缺位。
这是整个片区的痛点和难题。
03
配套不给力，那就得靠产品杀出一条血路。
郑州目前血统纯正的绿城项目，并不多，包括绿城百合、绿城百合花园、雁鸣湖绿城玫瑰园，滨河的绿城明月滨河。其中最正宗的，当属绿城百合和雁鸣湖玫瑰园，用材用料讲究，成为绿城品质的代表作。
绿城诚园，是绿城代建。
绿城在郑州的代建项目分为两个系统，一个是绿城，一个是蓝城。细分起来，绿城代建跨度全面，豪宅有怡商绿城玉园、白沙蓝城玫瑰园；刚需有城开绿园（后退出合作）、国龙绿城怡园。蓝城的项目则以豪宅为主，东区绿城百合小区所在的地润路，差不多是蓝城一条街。
代建项目，最大的特点，就是进展缓慢。
地块早在2012年就已拍下，长盛广场最先启动，作为富士康的定向公寓开发。二期地块，绿城入驻项目已经两年多，工地围挡许久，开盘时间从2018年，后推到了2020年。
地块虽非亲生，但是要看绿城愿意在这个位置，投入多少功力。
绿城诚园地块狭长，占地62亩，地块呈南北向、竖条型。
囿于地块形状，项目注定做不了大面积的中央绿化区，再加上4.0的容积率，长盛广场一期“外凸”部分打乱了地块整体性，造景更是高难度。
地面活动空间，被连排的楼栋一段一段分割开，舒适度大打折扣。
巧妙的一点是，绿城为了拓宽业主的活动范围，在2/3/7/8/9号楼的一楼，设置了架空层。
这种设计，在南方比较常见。一楼与外部园区打通，可设置为儿童、青年、长者活动空间，相当于是对公共区域过度分隔进行的一种补足。
外立面，也是绿城这次要认真打磨的重点。
项目外立面
新古典主义建筑，对标杭州绿城金麟府，景观阳台和生活阳台贯通，设计落地窗，视野开阔，进口“蓝眼睛”石材+铝板幕墙，整体风格大气，空灵通透。
如果规划都能实实在在呈现的话，小区建筑会很明显地和厂房、库房、零部件公司等低矮建筑区别开，将周边城市界面景观提升一大截，品质感肉眼可见。
04
周边的二手房价格，跨度非常大。
周边因为厂房较多，成熟的居住小区稀少，旁边的长盛广场，2009年开发，有大量一室一厅、两室一厅小户型的员工房在售，成交价格1.2万一平。
紧邻的海馨苑，是03年开发的小区，体量小，房源供应量少，价格在1.5万左右。
成熟的、规模大的居住片区，集中在陇海路高架以北的郑东新区。
二手房价格 图自：贝壳找房
国龙绿城怡园，临高架路，2010年开发，临101中学，价格在2万一平。
房源供应量大的新里卢浮公馆，房龄已有20年，北邻正骨医院，商业配套非常成熟，价格在2万—2.1万一平。
房龄较低、品质抗打的鑫苑鑫城，二手房价格在2.2万—2.3万左右。
05
绿城诚园首开的话，价格会是多少？
项目规划10栋高层，首开为最北侧临路的10、11号楼，25层的高层，2梯2户/2梯3户设计，面积段95㎡—145㎡。
有必要强调一下，这两栋楼，1—7层为商业，8层及以上是住宅。
虽然后期商业和居住会分开乘坐电梯进行隔离，对于纯改善客群来说，这一点不可能不介意。
绿城一开始规划时，定调很高，据说要甩出4500元/㎡的精装。
配置如下：
柏丽橱柜、耶鲁锁、杜拉维特马桶、汉斯格雅花洒、弗兰卡水槽、3M净水，新风+地暖+中央空调+干挂石材+玻璃幕墙+大面积落地窗+4米架空层+赠送面积。
仔细分析过后你会发现：
首开楼栋，有底商+部分时段人流嘈杂+距地铁口稍远+生活气息不足。
拿出之前宣传的华丽精装，会直接把房价推高至2.3万，首付最低都要飙到65万。
这个价位，估计会吓跑不少东区外溢客群。
去东区淘一淘二手房，生活氛围浓厚、商业配套一流，品质可以立马验证，也是2万出头的价格，它不香么？
所以绿城循序渐进，很谨慎地剔掉了精装，毛坯交付。
7月份或8月初首开，至于首开价格，参考华润紫云府，大致预计在1.9—2万左右。
如果不追求首开的性价比，可以等等后期加推的楼栋，居住舒适度会好很多。