luda 2019年成都土地市场的亮点时刻将是12月31日的那场土鳖。
当天，12家住宅企业参加了青阳区100亩宅地的拍卖，经过50轮投标，中国铁建地赢得了地块。
成交楼面地价达到了16700元/㎡，总价高达60.6亿元，问鼎2019年的“总价地王”。如今，中铁建在这宗价值不菲的地块上，打造了全国第二十座西派系产品——西派金沙。而且将于11月12日-14日开盘选房。
高总价和高容积率（3.96），再加上“西派系”高端系列。三高相遇，产品究竟如何？跟着封叔来看看。
楼盘档案
中国铁建西派金沙
物业类型：高层（21层）、洋房（7层）
建筑面积：123-256㎡
容积率：3.96
开盘栋数：3、4、5、20号楼
房源套数：448套（首批次）
价格：31500-38500元/㎡（含4199元/㎡精装）
开发商：成都乐欣置业有限公司
物业公司：中铁建（北京）物业管理有限公司成都分公司
楼梯户比：2梯2户、2梯3户、2梯4户
总户数：总户数2262，其中住宅1572，公寓690（产权70年）
车位数：4335
装修状况：精装
购房资格：成都十一区、天府新区、高新南区
交房时间：一批次预计2022年
项目地址：青羊区西三环路四段与百仁东路交汇处
版块&配套
西派金沙位于青羊区西三环路四段与百仁东路交汇处，紧邻金牛区和青羊区分界地。项目南侧是金沙城（属青羊区），北侧邻蓝光·金悦金沙（属金牛区）。项目更确切的归属应该是外金沙的百仁板块。
公开资料显示，百仁板块按规划一共3000亩，其中67%用于建设百仁生态湿地公园，11%用于水域面积，8%用于修建共建配套。项目外侧就是占地约1700亩的百仁公园。目前，位于百仁公园里的蕴初园已打造成型。
2019年12月31日，中铁房地产集团西南有限公司，以60.6亿元竞得青羊区苏坡街道百仁社区3、4组，龙嘴社区6组二类住宅用地，用地面积为137.3956亩，楼面价16700元/㎡，溢价率50.45%。这一成交单价，也能进入成都2019年土地单价top10的行列。
如今一批次房源，清水售价一套约336万-875万。配套到底如何呢？
生态方面：
项目外侧的百仁公园，无疑是西派金沙一大销售亮点，尽管还没有建成开放，但在成都主城三环区域，步行就可去超千亩生态公园散步，还是很难得的生态配套。
此外，三环内的苏坡公园等绿地资源，也离项目也不算远，可以算是后期业主生活的公园配套。
商业方面：
商业配套这一块，西派金沙要弱一些。项目本身是纯住宅，无商业规划。目前项目周边一公里范围内，暂无已开业的大型商业体。甚至项目对面金沙城的底商商铺，也有一些尚未开业。
周边4-6公里内有西单商场、家乐福、青羊万达、西辰天街等商场。
教育方面：
这是置业顾问介绍颇多的一个方面，项目周边200米内有成都市第六幼儿园（百仁园区）、成都市实验小学（尚雅校区）、泡桐树中学（百仁园区），3公里内还有成都市树德实验中学（清波校区）、成都石室联合中学等。
成都市第六幼儿园（百仁园区），图源请见水印
据置业顾问介绍，未来西派金沙的业主子女，大概率是读项目一街之隔的成都市第六幼儿园和成都实验小学(尚雅校区)，泡桐树中学。（最终就读情况请以入学当年教育局划片为准）
据了解，成都市第六幼儿园是今年9月才开始招生，目前只有小班4个和中班4个。成都实验小学（尚雅校区）也是今年9月开始招生，泡桐树中学（百仁园区）未招生，目前校舍基本修建完毕。
交通方面：
目前项目周边的公共交通相对薄弱。据高德地图显示，从项目步行至地铁2号线羊犀立交站，需要27分钟，距离最近的27号线（远期规划）蜀鑫路站步行距离约20分钟，距离四号线清江西路地铁站则有2.7公里，步行约38分钟；不过自驾比较方便，门口有加油站，出行就是西三环。
医疗方面：
医疗资源上，西派金沙周边比较知名的医院，比如四川省人民医院金牛医院、成都金沙医院，都在三环内，和项目距离约4公里。
总的来看，项目优缺点还是比较明显，附近无地铁站点，大型商业体，生活上稍有不便，但生态资源和教育资源又比较突出。
项目&规划
整个小区占地面积约137亩，地块呈L型，整个小区分为三个围合地块，分3期打造。包含21层的高层和7层的洋房。
小区整体不是纯板式结构，也没有全南北朝向的楼栋排布，加上3.96的容积率，出现了2梯3户、2梯4户的情况，对于一个定位高端的改善产品而言，还是比较影响居住体验。
并且，因为高层围合式的布局，加上周边高层小区的遮挡，楼盘内不少房源的光照受到影响。
按成都市的有关规定，每套住宅至少应有一个卧室或起居室（厅）大寒日日照不低于2小时（三环路以内住宅大寒日日照不低于1小时）。低于这个指标，即为70年产权的公寓。
西派金沙总户数共2262户，其中住宅1572户，70年产权公寓690户 。
图据成都透明房产网
同时需要注意的是，按土地出让条件约定，西派金沙需在地块内建设两条宽12米的南北向和东西向公共通道，且后期必须无偿对外开放。这样的公共道路，对于项目后期管理提出了更高的要求。
不过，项目的园林景观方面，依然是较高的水准。据介绍采用了从高山到平原的过渡森林景观，水系是镜面水景，与西派国际等相似。楼栋外立面采用石材+玻璃幕墙，项目外观设计上也使用了西派浣花一样的三角弧形阳台，比较美观。
西派金沙外立面效果图
产品&户型
项目首批次开出的是一期3、4、5、20号楼，全部是高层产品。
3号楼：两个单元，2梯3户，123㎡、129㎡、153㎡
4号楼：一个单元，2梯4户，均为152㎡
5号楼：两个单元，2梯4户，152㎡、177㎡
20号楼：是楼王，两个单元，2梯2户，201㎡、256㎡
封叔去看了看本次供应最多的152㎡户型，和面积最大的256㎡户型样板间。
152㎡户型图及样间实拍
152㎡三室三厅双卫户型，进深9.5米，开间7.2米，主卧套房带飘窗，面积约22㎡。两个次卧面积约10㎡，偏小。一个次卧（老人房）离卫生间的位置稍微有点远。总体来看是比较实用的户型，可供一家四口居住。
256㎡户型图及样间实拍
256㎡的户型位于楼王20号楼，三面采光，11米的大阳台，同时因为可享受前后双中庭，景观视野是很不错的。端厅户型，用小玄关增加了卧室的隐私性。双套房设计，也都配有衣帽间，中西双厨，设有独立岛台，厨房双一字布局，使用长度约7.4米。
公共社交空间（客厅、餐厅、厨房），使用面积约87㎡，设计呈转角型。但西厨和中厨相对独立于此空间，整体空间的视觉连贯感稍弱。装修风格上更加简约，年轻化。
西派金沙的装修价格是4199元/㎡，包含约克中央空调、阿里斯顿地暖、百朗新风等，贴几张样板间的装修配置图，大家感受一下。
目前售楼部有152㎡套三、177㎡套四和256㎡套四的样板间对外开放，感兴趣的朋友可以去看看，现场也有装修材料汇总公示，封叔的图拍糊了，就不放上来，大家去的时候可以拍几张留着。
置业建议
看完楼盘封叔觉得，西派金沙的优缺点还是比较明显的。优势在于生态资源、学区、品牌、园林等方面。外金沙片区的百亩生态大盘，确实是少见。
成本和利润的博弈下，西派金沙的产品也有一些槽点。在近期城西几大改善类楼盘中，例如凤起蘭庭、西府琅悦、新力曦悦、五矿西棠等，西派金沙是里面唯一一个板塔结合的楼盘，30%的住宅产权公寓，以及两条对外开放的公共道路。这些因素，对于一个总价400万起的改善类楼盘来说，还是有点点打脑壳。
封叔觉得，西派金沙比较适合城西地缘性改善类客户，或者是希望既满足孩子读书，自己住着也比较舒适的客户；如果只是想考虑学区，周边的二手房可以考虑，比如链家上二手房参考价，金地嘉年华2.1-2.4万/㎡，朗诗金沙城2.5万/㎡，蓝光coco金沙2万/㎡。
这一批次的房源将在明日（12日-14日）选房，448套房共317组购房者参与摇号，所以错过了网络登记的朋友，还想买的话可以再去看看能捡漏不。
注：
1、本文旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。
2、除非专门标注，文本所指房屋面积均为建筑面积。
3、最终价格等信息，请以预售证为准。
4、十一区：武侯区、青羊区、成华区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、高新西区、新都区、温江区、双流区、郫都区。
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