luda
重组并不无聊，而是直接更新的上海10月二手房交易数据。
截止到10月27日，上海本月二手房成交量达14288套，逼近1.5套大关。
数据来源：上海房产交易中心官方平台——网上房地产
（简称房地网）
而就在4天前的10月23日，这个数据仅是10923套。
4天时间，新增成交3365套。
说实话，我们内部也很惊讶，单日800+的递增速度，比上周单日500+的预测还要快。
现在可能要更新我之前的保守预测——
预计整个10月的上海二手成交，不会低于1.6万套。
再乐观点，甚至有希望冲到8月相等的1.8万套，形成一个“小V字“型的结构走势。
拐点要来了吗？
【上海升学买房我们最全，关注不迷路】
01
在上周刚写完这篇文章
没想到，上海楼市这么快就「回暖」
我几乎在同一时间，听到了一些不同的声音。
有认可的：
量在价先，议价仍在探底，上海不同深圳杭州。
上海买房的投机需求并不强，珠三角的骚操作，上海95%的买房人都闻所未闻。
有很强的刚需自住和改善需求托底，稳！
当然也有质疑的：
是不是高兴的太早了？你把房产税放哪里了……
我认真思考了所有的问题，有关上海楼市的两个趋势变化，值得展开和大家详细聊聊。
1、新一轮的上海楼市，并不是全局的大行情，而是结构性分化，「刚需出手」。
2、房产税若落地，会大挫上海楼市吗？
只有搞清楚这两个问题，才能真的明白上海楼市拐点趋势。
02
先说1。
我在上篇文章聊过了：
1.5万套，就是健康的上海楼市「止跌回暖行情线」。
但现在的市场，只有量的止跌回升，并没有价格的涌动。
因为核验价和三价取低的这几个月，牢牢卡住了上海楼市的咽喉。
卡审批卡放款的这段时间，上海二手房成交下滑异常的惨，8月下滑6000套，9月再下滑6000套。
行业内闭店和人员优化的消息，层出不穷。
此外，「量在价先」的观点再次夯实，在成交K线持续下滑的这段时间，价格也出现了松动。
房东开始一改往日的傲娇，主动让价或接受议价。
原先大家普遍会认为，这会利好新房市场。
但事实上，这段时间上海新房的住宅个贷额度也有限制，7成首付应该都见识过了。
第五批次的新房大战，触发积分竟然也开始成为新闻。
有趣的是，我在不止一个自媒体平台，看到了内环新房的广告。
尤其恒大事件后，越来越多的开发商，不仅拿地畏手畏脚，也愈发开始关注回款指标。
毕竟钱落到口袋，才是真正的赚钱，才能有资金使用效率，才能保证继续活下去。
你看，藏了那么多年的陆家嘴浦城小区，竟然也舍得拿出来卖了。
所以我也说过，高层也注意到了，楼市调控有些矫枉过正，新的支柱产业没出现前，这个趋势简直是要拍死楼市。
于是，春风来了，这段时间的成交再次加速。
但投资客和二手房东切勿高兴过早：
新一轮的上海楼市，并不是全局的大行情，而是结构性分化，刚需出手。
大家没事可以去房地网翻翻数据，这段时间的成交区域，几乎全部是在外环及以外，大概占掉了90%。
几乎每天都是这样的节奏。
原因解读在上一篇，我就不赘述了。
但我采访了身边准备买房的年轻同事：你也是刚需，这个时间点，你为什么会选择或者敢在上海买房？
回答大致有三：
1、2020年到今年上半年的这波楼市行情，300-500万的外环及以外，涨幅并不大，但最近跟着趋势却回调不少。
一加一减，性价比依旧很高。
2、十一假期后，很多刚需都开始考虑人生大事，见完丈母娘，哪个回来不得赶紧买房？
这也是为什么刚需喜欢过年或十月，买房买车的原因。
3、刚需没有资格纠结犹豫，熊市才是最好的机会。
又能慢慢挑房源，又能砍价，太棒了。
我觉得这三个回答，很接地气，也符合刚需的心声。
【上海升学买房我们最全，关注不迷路】
03
再说2。
房产税是上海楼市最近避不开的话题。
先说可能性：
1、上海试点过房产税，但力度比较温和；
2、上海是全国改革开放的排头兵。
所以上海再次作为首批新房产税推行城市的可能性，是存在的。
假如真的落地，那是否会像外面所说，重挫楼市？
我们来看过去，上海房产税的征收规则：
不涉及过往存量，只征收2011年1月27日以后购买上海房产的增量部分，而且房产税的税基只针对在沪二套以上。
此外还设置了人均60平方米的免税面积，即一家三口180平以下的部分都可以不用交税，税率也仅在0.4%～0.6%之间，力度不算重。
新的房产税如果真落地，触碰存量部分，可能依旧会有考量。
比如已退休或本身收入不高的土著家庭，但拆迁分了2套以上房产，是否会有额外考量？
比如征收基础会不会参考房产的评估市值？会不会像国外一样采用超额累进制？
各位感兴趣可以去看过往文章的解读。
大家感兴趣的重点部分一定是：会不会导致房价下跌？
根据国外征收房产税的经验来看，美国德州是全球房产税最重的城市，韩国的多套房房产税也非常严厉。但韩国美国近几年的房价涨幅，依旧比咱们要高。
所以，房产税和房价下跌没有必然联系，这不符合国际经验和历史规律。
值得注意的是，房产税的税率，是可以跟随房地产市场行情做动态调整的，我们可以认为，房产税将成为房地产调控的新长效机制。
另外，房产税和大多数人都没有干系，尤其是刚需，不必焦虑。
反而是利好，因为多套置换一套的市场流动性会明显提高。
房东着急卖，反而是刚需的机会。
也是很多人置换的机会。
04
回顾历史，上海每一次的楼市行情结束后的调控，市场仍会有一段时间的库存低位期。
但调控抑制了需求，供需逐渐低位运行。
进入下一个周期，供应会攀升，需求也会同步攀升。
而一旦市场进入行情期，就会迎来价格高位，接着会吃一波楼市调控，紧接着伴随横盘和震荡后，不少区域、板块由于竞争加剧，再次出现了价格回调。
于是刚需改善开始入场。
眼下，似乎又迈入了同样的市场轮回。