鲁达 你好，我是官官。
在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。
以下是今天的正文。
未来五年，上海楼市会是什么样子？
这是我最近在思考的一个问题。
如果明晰了方向，对于我们当下的选择无疑也会很有帮助。
1
未来五年，上海仍将是中国的龙头城市，是长三角这个世界级城市群的绝对核心。
这一点应该没有异议，这意味未来仍然会有大量的人才和财富涌入这片热土。
但未来随着国内经济增速、人口增速放缓，也会出现一些新的变化。
上海楼市，已经进入新的时代，增量会出现新趋势，存量竞争也会更加激烈。
2
未来五年，上海楼市的一大特征是分化。
其实分化这个趋势在前几年就已经很明显了，在未来会延续下去。
首先，地段分化。
强者恒强，新IP会崛起。
徐汇滨江、前滩，甚至会达到市中心的高度。
这两个地方有产业，有规划，有居住品质，城市界面新，历史包袱小，还是CAZ。
而就连官媒的报道也毫不避讳地称，徐汇滨江是新兴的豪宅区。
类似的，唐镇，前湾，新杨思，金鼎天地，这些强势点状地段，也会越来越强。
如果放大到行政区，浦东依然会是上海的领头羊，这是一个从未让人失望的地方。
一些靠近市区外环的刚需地铁房也会表现不错。
比如松江九亭、泗泾，青浦徐泾，浦东周康，浦江镇等等。
虽然这些地方大多没有太好的工作机会，但距离市区近，价格也不高，300万到500万就可以买到不错的房子。
如果薪资收入还可以，还是会有大把的年轻人愿意挤地铁上下班的。
毕竟能够直接在市内买房的年轻人并不多，这些刚需板块是很好的上车选择。
所以临近外环，靠近地铁的房子，尤其中小户型，最近几年一直表现不错，未来五年涨幅也会在大盘之上。
远郊会继续拉胯，以金山、崇明、奉贤为主：
这些地方未来会既跑输通胀，又跑输大盘，因为这里基本没有人口流入，也缺乏产业支撑，房子要出租都租不掉，新房供应也不少。
最重要的原因是这些地方距离市区太远，这就导致没有接盘侠，一般离市中心25km以内是可以接受的距离。
3
其次，新老分化，品质分化。
次新会远远甩开老破小。
除了文物，房子越老越不好卖，这是一个不争的事实，
上海房改到现在，楼市基本上每五年就会出现新一代的产品。
新产品，更适应新时代。
这些年比较流行的90平的三房，虽然略有局促，但也是多年来供需双方多轮博弈的结果。
这里毕竟是寸土寸金的上海。
四代产品，2000年-2005年的产品会很吃亏：大户型，高总价，但房间少。
很多甚至是120平、130平的两房，满足不了家庭生活的需求。不过新房供应很少的地方会是例外。
而没有电梯，缺少车位，人车不分流，户型奇差的老破小，也终将在时代的洪流中，被慢慢抛弃。
尤其是地理位置差，不靠近地铁的老破小，连经济特别紧张的铁刚需都不想要，他们宁愿买远一点。
比老破小更差劲的，是老破大：看得上的人买不起，买得起的看不上。
新房不断在建，但上海的人口增速在放缓，而且新上海人和本地土著中的年轻人，对于市区是没有老一辈那种情怀的。
相反，他们对于居住品质要求更高。
所以，整个片区都是老破小的板块:凉城、中原、彭浦新村，甘泉，宜川等等。
这些没空地没规划，老公房扎堆的地方，未来也会很惨：涨的少，跌的多。
行情好的时候喝点汤，行情不好的时候要割肉。
这些老破小，未来的希望是旧房改造，美丽家园计划，加装电梯（但对1楼来说极不友好）。
如果都能落地，居住体验会提升不少，但难有质的飞跃。
此外，限价新房品质差。
当下土地成交溢价太高，各种建材原材料价格又大幅上涨，限价之下，开发商的利润空间被压到极限，能有1%到2%就是烧高香了。
在上海中环内、内环内这样倒挂严重的地方，新房出来就秒空，根本不愁卖，开发商干嘛辛辛苦苦折腾质量？
所以，15年左右的房子，经典作品要多关注，比如宝华城市之星，融创滨江1号院，仁恒河滨等等，以后的开发商很难用心造产品了。
尤其中内环的品质次新房，这类产品未来的供需关系会越来越紧张。
总而言之，稀缺性或资源性房源会在整个房产市场中越来越受市场追捧。
具体而言就是更高的居住体验，是地段优势、品质优势、户型优势、对未来生活的适应优势等各方面的综合，是人民对更高生活品质的追求。
4
未来五年，产城融合是上海楼市的一大趋势。
什么是产城融合？
人要工作，需要产业；人要生活，需要配套：住宅、医疗、教育、商业。
产业和配套离得太远会产生交通拥堵、居住密集等各种城市病。
所以要把产业和城市配套建设在一起，这就是产城融合。
仔细观察，你可以发现，嘉定安亭的万科西郊都会、宝山的罗店三兄弟、闵行紫竹半岛等。
他们附近有工作岗位（嘉定汽车城、紫竹园区），又有着学校，也在打造这商业体，规划着医院。
这就是典型的中产社区。
说到产城融合，早年的张江其实是个负面案例，那么大片的高新产业园里住宅少的可怜。
这也间接造就了张江汤臣豪园从1万一直涨到十几万。
张江男们不得不去北边买金桥碧云，或者去东边的唐镇。
而现在的大虹桥区、前滩、紫竹园区，以及森兰，未来会是产城融合的典范。
大虹桥商业区，几乎没有住宅，整个徐泾热炒；
前滩，九宫格，央企总部，宜居又宜业；
随着白领的聚集，最终大有可期，这都是产城融合的答卷。
5
未来五年，上海楼市的各种变动，本质上是人的变动，是城市中产和新上海人的变动。
现在可以观察到的情况是，上海的门槛是在不断提高的：
上海在放开落户的同时，对人才也有了更高的要求，无论是学历、专业还是技术等等。
这些高素质新上海人的选择会在哪里？城市中产的选择又在哪里？
我们常说，买房要跟着中产走。
年代久远户型奇葩的老破小，通勤不便的远郊房，都不会是他们的选择。
他们的选择是什么？次新，三房，好的教育，好的交通，好的城市界面。
未来五年，买房不仅要看地段，看房子，要更关注人这个因素。
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