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:常州房地产市长/市场编辑许燕燕，欢迎添加微信xyy_victoria，咨询购房事宜。
最近，我发现了位于天宁区的这两个小区，一直相隔，二大优质教育校区朴小北桥中学，二手房价差4000元/！
换句话说，一套120 的中等户型住宅，总价相差48万韩元！
这里是青山湾和新天地花园，房价下跌的原因在哪里？我今天去小区实况调查，还咨询了周边中介门店，了解了很多内幕。
1、奇了！常州两家学区房一路之隔，房价竟然相差4000元/㎡
在开始今天的实探之前，我在房天下二手房板块查询到这两家小区目前的二手房挂牌均价：
青山湾建于2008年，目前7月份二手房挂牌均价25135元/㎡。
新天地花苑建于2000年，目前7月份二手房挂牌均价21877元/㎡。
两家小区房龄相隔近8年，二手房价相差4000元/㎡。
2、小区实景曝光！最高分90分！
没有对比就没有伤害，今天，我被这家11年房龄的小区美到了。
青山湾
■ 项目位置：天宁健身北路
■小区分布：南区（2期），北区（1期和3期）
■建成年份：2008年
■物业公司：欣祥物业
■二手房均价：25135元/㎡
青山湾以健身北路为线，划分南北区域。其中，南区为青山湾2期，北区分为青山湾1期和3期建设。
我在实探过程中，还听到南区业主的自夸：青山湾南北区中，只有南区的环境和管理是最好的。
1、青山湾南区门禁需要业主刷入进入，不远处还有标牌显示着：人车分流小区，不仅如此，道路上连电瓶车都是禁止入内。
2、与以往我实探的小区不同，走进青山湾南区，就是步行阶梯，此外还有一座电梯，方便老弱病残孕等人群。我个人猜测：小区大门之所以这样设计也是防止私家车辆和电瓶车进入小区。
3、从小区的平面图可见，小区内多数面积被绿化覆盖，可谓是住进花园里。
4、小区内有假山、木桥和河水，还有一片绿植中忽现园林式的凉亭，一些乘凉的老人家在亭子聊天闲谈，画面十分惬意。
我们一起感受一下夏日蝉鸣：
美中不足的是土黄的河水成了一大槽点，我走进亭子和老人家闲谈，他们表示：青山湾南区的环境是最好的，居住的也舒适，只是河水的确影响美观，也不清楚物业会怎么处理。
4、此外，我还看到小区内有一处科技活动场所，楼栋外道走廊以圆弧形设计，结合白墙绿植，好似园林风格。
场所内摆放着石材桌椅，我都可以想象到几位老人家在此处下棋的场景。
5、小区的整体外立墙由一块块的小瓷砖砌合而成，所以整体墙面比较完整，极少有的修补痕迹。
交付11年，青山湾南区抗住了岁月的磨炼。如果说给这个小区打分，我要打90分！
然而，相距不到200米的新天地花苑却是另一番景象。（由于天气炎热，我选择打的来到新天地花苑小区
）
新天地花苑
■ 项目位置：天宁区关河中路
■建成年份：2000年
■物业公司：新天地物业
■二手房均价：25135元/㎡
值得一提的是，新天地花苑小区配建有新天地广场，吃喝玩乐休闲配套一应俱全。
我在新天地花苑的南门下了车，看到小区门禁管理的并不严格，门口处有一半的空隙是可供行人来往，而且没有任何障碍性。
据悉，新天地花苑至少交付19年，所以小区内并不是人车分流设计，行走小道随处可见有的私家车停放。
坑坑洼洼的小路还有一片区域的泥地，只顾观察环境的我也是踩了一脚泥土。
但是小区内该有的配套一个都不少，除了中央花园美景，还有新天地会所，里面提供一些体育建材，供业主健身娱乐。
但是，这个小区还有一种奇怪现象，那就是不少一楼住户开起了私家门店。例如小卖部、学习辅导班，还有一家开起了公司，这家公司门外也是堆放了不少空调外机。
总体，我实探后感觉这家小区的亮点并不多，反而引起不少槽点，所以我给这家小区打分70分！
不得不说，两家小区环境还是存在很大的差距。
3、中介直言：“小户型，环境好，二手房价格自然就贵”
当然，两家小区存在房价差还有其他的原因，最了解小区情况的还是周边的中介，所以我实探周边几家中介门店。
当我咨询中如何评价青山湾和新天地花苑这两家小区，他们表示：博小+北郊学区房，所以二手房报价2万+/㎡是正常的，还有一位青山湾的房东报价高达2.7万/㎡，总价也要270多万。
此外，一家中介告诉我：青山湾小区环境好，更适合居住，而且有100㎡的小户型，所以成交量也多！
相比之下新天地花苑的二手房价虽然低，但是房源都是120-150㎡的大户型，所以成交量比较少。
我在查看两家小区的二手房源时，发现均有120㎡的户型出售。
一路之隔，2家学区房二手房价差4000元/㎡，我总结为以下3点：
1、居住环境：从我实探的情况来看，我更倾向于青山湾小区，无论是小区环境还是物业管理，更适合居住。
2、户型面积：中介也透露：青山湾有90-100多㎡小户型，是刚需人群的首选，所以小区的成交量也比较大。
3、二手房价格：新天地花苑虽然二手房单价相对于青山湾要便宜一些，但是户型面积大，总价高，一般人难以承受。
总结，常州学区房仍是小面积户型比较抢手。
因为小户型总价低，很多家长买学区房只是为了给孩子上学，而且小户型学区房比较好出手。
对于常州学区房，你有什么想说的，欢迎留言和我交流。
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