luda 齐鲁晚报齐鲁一分记者李清彬
最近，雪山片区内绿城春来小源和雪山万凯城市的两个新版即将进入市场，片区将迎来大象神。
此外，片区内中新锦绣天地、中新国际城等楼盘也有不少房源在售。2021年乃至未来一段时间，雪山片区将成为济南楼市供应的主力。不少购房者疑问，此节点片区内楼盘该怎么买，什么时候买，首付40万，片区内又能买到什么样的楼盘？本期《皇姐问房》带领购房者者一起探寻雪山片区楼盘。承接CBD、高新区居住功能
雪山片区供应万套房源
根据规划，雪山片区位于东绕城高速以内，西至凤岐路东，南面紧靠经十东路，北到胶济铁路线，区域面积约在17平方公里。其中，片区内土地主要以建设用地为主，约有1341.01公顷，占总用地的80.87%。同时，规划非建设用地约317.23公顷，占总用地19.13%。经过近些年发展，区域配套逐渐成熟，承接了居住、商业、文娱功能。
济南市房地产业协会执行副会长李刚介绍，片区内住宅项目众多，基本以刚需产品为主，供应量较大。“2020年下半年，雪山片区先后三次供地。10月19日，一次性供地约767亩，14宗土地。同月29日，片区内出让了7宗地块总面积约430亩，含4宗住宅用地和3宗商业商务用地。进入12月，7个地块再迎来成交。”据不完全统计，雪山片区出让土地约为1341亩。
“根据去年出让地块面积，未来片区将分阶段将有9000多套住宅进入市场。”李刚说，加之片区内中新锦绣天地、中新国际城、星瀚城、鑫都紫宸府等项目存量，片区内共有13000余套房源，供应充足。
李刚介绍，该片区位于济南多个片区中间位置，以东为唐冶、孙村片区，以南为文旅片区，以西为长岭山片区，以北为新东站片区。相对唐冶，雪山片区位置距离高新区核心区更近。对于张马屯、新东站片区，雪山片区的居住氛围更好一些，配套也更完善。“雪山片区区位优势明显，未来可具备承接CBD、高新区内上班族的居住功能，是适合刚需购房者置业的片区。”多个楼盘入驻，开发商为回笼资金，或将开启降价“厮杀”模式，对购房者是入手时机。
齐鲁晚报·齐鲁壹点楼市观察员刘万新介绍，片区内也有一些不利因素。“片区内炼油厂、储油区等化工产业庞大，绕城高速、济莱高铁等周边因素或将影响购房者居住感受。”建议片区内购房者买房，提前做好考察。
雪山片区配套成熟
楼盘品质不断优化
目前，雪山片区历经十年左右的发展，从最开始沿世纪大道以南开发，后向北越过世纪大道，直达飞跃大道附近。现今再看，已和五年前完全不同，区域内高楼林立，配套已逐渐成熟。记者调研发现，目前区域内道路、景观、公园等建设发生重要改变。世纪大道、凤鸣路、凤岐路、飞跃大道等主干道进行了大规模翻修。蒋山公园、韩仓河景观带、龙骨山及西山坡公园等已初具雏形。正在建设中的中建自持商业和片区附近的商业综合体融创茂提升片区配套水平。
雪山片区发展迅速，记者调研发现，保利花园、恒生伴山和百替御园华府项目，是区域内较早开发的楼盘。此后，片区内还陆续开发了中建凤栖第、天齐奥东新都、景和山庄等项目。
2015年，中新锦绣天地和中新国际城作为第二批深耕雪山的项目，入驻即成为片区内最大的两个楼盘，销售至今；龙湖在同年正式入驻济南东，成为东边片区网红楼盘。
2017年后，星瀚城、金茂逸墅、金地凤鸣艺境等项目相继开发，楼面价并不低。值得一提的是，2019年5月，山东鑫都置业经过26轮竞价，以82986万元的总价摘得片区内殷陈A-1地块，楼面价11491.87元/㎡，溢价率为43.65%，刷新雪山片区楼面价。2020年下半年，雪山片区出让土地约为1341亩，雪山万科城、绿城春来晓园项目成功入驻。
“雪山片区的房地产项目十余年间陆续面世,见证了济南房地产的十年变化，经历了济南楼市的上涨与楼市的调控。”李刚说。
刘万新说，这十余年，片区内的楼盘，从开发商品牌，到户型面积，再到居住品质均有较大改变。“从之前规模较小的开发商，到现在的万科、绿城品牌房企；户型结构从刚需产品过渡到刚改、改善型住宅；从高层产品为主，到小高层及洋房产品的陆续入市。”刘万新说，同时，居住品质方面，容积率逐步降低，绿化率逐步提高，这些方面均见证片区内楼盘不断优化。
两大纯新楼盘多个户型将入市
购房者该如何选择？
雪山万科城、绿城春来晓园项目的成功入驻，使片区供应体量大幅增加，购房者有了更多的选择。记者探盘了解到，本月底雪山万科城将迎来首次开盘，推出约1200套房源。产品包括9-18层小高层、洋房，一梯两户，还有两栋两梯四户的大高层，户型面积有95平方米、105平方米、110平方米、130平方米、143平方米，满足不同购房者的需求。同时，绿地春来晓园也将在6月进行南部地块房源推售，产品主要是93平方米、99平方米、112平方米、120平方米房源，产品定位偏刚需，目前售楼处报价13000-14500元。李刚认为，这两大房企在雪山开售后，会将片区内的楼盘项目提升到一个新的维度。从户型房源来看，万科雪山城和绿城春来晓园均推出100平以内房源。“90多平的三居室产品，市面上已不多见，说明俩项目注重刚需市场”
同样为品牌开发商，针对客户群体也较为相同，那么购房者该如何在众多项目中选择合适的房源？刘万新从多角度为购房者做了比对。
他表示，雪山万科城和绿城春来晓园都靠近蒋山、韩仓河景观带，并且两个楼盘项目都能享受到地铁2号线带来的便利。但从产品细节上来看，“雪山万科城2.0的容积率居住起来的舒适度，肯定要优于2.7容积率的绿城春来晓园，并且购房者在雪山万科城的户型面积选择余地，要大于绿城春来晓园。”他建议，购房还是首选品牌地产，万科作为国内地产龙头，近几年一直是国内地产销售额前三，并且万科的物业也是多年蝉联国内物业服务TOP1。“加上当下不少年轻人考虑节省时间成本，雪山万科城的精装房确实是他们在这个片区的最优选择。”
记者在雪山片区探访时注意到，绿城春来晓园东侧距离在建的高压线、济莱高铁以及绕城高速公路较近，未来业主入住后，产生噪音或将影响业主居住感受。此外，绿城北区地块该地块临近公墓，或将影响购房者的购买意向。区域竞争之下，该项目想要在雪山片区分得一杯羹，单讲价格和绿城情怀是远远不够的。
片区万套房源可慢慢选
首付40万能买哪？
除万科、绿城两纯新盘将有大量房源入市外，在售的中新国际城、中新锦绣天地、鑫都紫宸府和星瀚城仍有存量，户型面积较为丰富，110—160平方米产品均有。在新楼盘和在售楼盘里，购房者该如何选择？首付40万，片区内又能买到什么样的房子？
李刚介绍到，买房要从个人需求出发。如急需居住，可选择交房较早的在售楼盘。“部分购房者担心房价上涨而着急购买，这种担心大可不必。”根据数据统计，万科、绿城两项目入市后，加之一直在售的中新国际城、中新锦绣天地等楼盘，整个片区内住宅供应量预计共有万余套，因此不用担心片区价格会出现大幅变化，购房者可根据自身需求挑选。
刘万新表示，根据首付比计算，首付40多万，全房款应在130万起。购房者可选择雪山万科城项目、绿城项目的90余平小户型产品。“以1.4万元左右单价计算，绿城93平总价在130万上下，首付可控制在40万内。”
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