鲁达 “2020年12月20日，数百人在小区发生激烈肢体冲突，很多业主害怕外出，冲突的人中很多人还没有戴口罩。这是疫情防控关键时期。万一出了问题怎么办？政府部门怎么不管？“最近山东省济南市隆昌女子城市清远、兰亭居小区(以下简称“这个小区”)的业主代表在《中国商报法治周刊》上反映，小区更换导致两家房地产公司员工发生冲突。
目前，因物业公司交接仍未完成，小区管理处于半瘫痪状态，垃圾清洁都成了问题。图为2020年12月20日小区现场 | 受访者供图
据该小区物业公司深圳市万象美物业管理有限公司济南分公司（以下简称“万象美公司”）负责人杨先生介绍，此次大规模冲突的引发是由于2020年10月份当地街道办违反法律规定，在该小区不具备业委会成立的条件下重新选聘物业公司导致的。
对此，2020年12月28日，济南市历城区港沟街道办事处宣传科王科长向中国商报法治周刊记者回应称，更换物业公司的诉求是该小区业主强烈要求的，港沟街道办事处是严格按照相关法律规定，经全体业主投票选择，最终确定由北京万科物业服务有限公司（以下简称“万科公司”）作为小区新的物业公司，表决结果具有法律效力，符合相关法律要求。
物业交接起冲突
万象美公司负责人杨先生告诉中国商报法治周刊记者，2020年12月20日上午10点左右，在港沟街道办事处的带领下，数百名身穿“特警”字样制服的人员携带警盾、警棍、钢叉等警用装备聚集到万象美公司管理的融创文旅城点翠园、兰亭居小区现场，强行进驻该公司西区物业办公室，将该公司正在值班的物业人员拖出办公室，造成三人受伤。
杨先生表示，发生冲突时历城区港沟派出所相关人员也在现场，但并未阻拦。关于人员受伤一事，他们曾前往港沟派出所报警，被回复称人员属轻微伤害，无法立案。
就上述反映情况，中国商报法治周刊记者于1月12日联系上当时现场出警人员李某，其回应称，按照相关规定，个人不接受媒体单独采访，具体事宜需联系分局宣传科。随后记者多次致电该分局宣传科，均无人接听。
图为2020年12月20日小区现场 | 受访者供图
“事发当天，我们一部分来自点翠园小区的业主本来是打算前往物业处退装修押金，没想到竟然打起来了。当时约500人聚集，押金也没退成，疫情期间担心安全问题我就匆忙回家了。”业主李女士表示，新物业公司的到来她并不知晓，更换物业公司的事情也没有在业主群里通知，当天聚集了那么多人，一旦发生意外，后果不堪设想。
关于上述大规模冲突，港沟街道办事处宣传科王科长则表示，港沟街道办事处物业管理办公司曾在2020年12月19日向万象美公司发出《通知书》，要求万象美公司于2020年12月20日上午10:00停止对该小区物业服务工作，保洁、安全人员以及与工作交接无关人员需全部撤离，由万科公司进场提供物业服务。事发当天，由于万象美公司拒绝交接，这才使得双方之间产生冲突。
《通知书》显示，该小区新物业服务项目由保利花园社区居委会、港沟街道办事处物业管理办公室在全体业主的投票、监督下，通过合规、合法的流程完成新物业服务企业选聘，确定万科公司为中标单位并完成合同签订，万象美公司签订的原前期物业服务合同自行终止。
对此说法，万象美公司并不认可。万象美公司的另一负责人谢先生表示，此次小区物业公司的招标流程严重违反了《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，万象美公司已向济南市高新技术产业开发区人民法院（以下简称“济南高新区法院”）提起行政诉讼。希望能在法院作出判决之后，再来确定该小区是否更换物业公司。
导火索：因停水停电群租房问题被问政
时间回溯至2017年，万象美公司通过政府招投标取得济南万达城项目D1、D2地块（即融创文旅城点翠园、兰亭居小区）合法物业管理权，并进行物业备案。
同年10月16日，大连万象美物业管理有限公司济南分公司（乙方，现更名为深圳市万象美物业管理有限公司济南分公司）和济南万达城建设有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》。合同约定，因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，乙方不承担责任。合同期限自2017年10月16日起至该小区业主委员会成立日止。
中国商报法治周刊记者了解到，济南文旅城原本是万达地产的项目，现今该名为融创文旅城，该项目于在售过程中易主。万达当时把酒店卖给了富力公司，地产卖给融创公司，物业则卖给了深圳市彩生活服务集团有限公司（万象美为其子公司），并由原万达物业更名为万象美物业。
2020年7月26日，由于停电、停水、群租房等问题，文旅城商品房乱象被搬上了由济南市委、市政府主办，市纪委机关、市委宣传部承办，济南广播电视台协办的“直面问题 践行承诺”大型电视问政节目——《作风监督面对面》荧幕上，业主将上述情况归结于物业公司不作为。
据该小区居民介绍，针对这些问题，业主们一直向融创地产和融创物业反映，并多次拨打12345热线。港沟街道办曾召集地产、物业以及小区业主代表进行过座谈，但情况一直没有得到解决。
“小区因开发商融创地产当时未解决正式水电问题，造成多次停电、停水，部分业主情绪激动。频繁停水停电系融创地产问题，与物业公司无关，但业主入住后，将不满情绪发泄到物业公司身上。”万象美公司的杨先生针对群租房问题表示，自2020年4月复工复产起，万象美公司便安排秩序人员入户全覆盖巡查，均已将入住人数不符合规定的住户明细报至街道办事处、物业科，同时和业主、租房负责人之间沟通整改事宜。
中国商报法治周刊调查发现，该小区周围目前均为房产开发项目，周边其它可租赁房屋有限，作为首批竣工工程，附近大部分建筑工人选择在该小区租房居住。
2020年12月28日，港沟街道办事处宣传科王科长在向中国商报法治周刊回应采访问题时，并未提及停水停电问题。针对群租房问题，王科长表示，在接到万象美公司的汇报后，街道办曾出面就违规租房人员进行了清退，但是没过多久，该批清退人员再次被万象美公司放行进入小区居住。出于安全方面考虑，小区业主对此很不满意。
对此，谢先生强调，房屋租赁涉及业主利益、社区管理多个方面，整改是为了规范，在确保合法、合规的基础上既要尊重业主对外租赁的合法权益，也要尊重建筑工人的合法居住权益，绝不能因为他们建筑工人的身份就歧视他们，建筑工人是这个社会的建设者而不是被歧视者。
中国商报法治周刊注意到，虽然问政结果不是物业公司行为导致，但在问政之后，最终矛头却仍指向万象美公司，并引发“更换物业投票”。
小区更换物业公司被指数据作假
2020年9月27日，港沟街道办事处、保利花园社区居委会联合发布《关于文旅城点翠园、兰亭居选聘新物业物业企业方案征询业主意见的公告》。10月15日，发布《济南市融创文旅城兰亭居、点翠园小区新物业服务项目选聘公告》。11月27日开标，中标单位为北京万科物业服务有限公司。
“小区在不具备业委会成立条件，居委会也尚未成立的情况下，我公司对于参与投票人员的身份持怀疑态度。”杨先生称，港沟街道办事处与保利花园社区居委会在两案涉小区均未召开首次业主大会的情况下，绕开筹备、组织召开首次业主大会的法定程序，属于违法行为。”
对此观点，港沟街道办事处并不认可。宣传科王科长向中国商报法治周刊记者回应称，小区因万象美物业管理不当，出现群租房问题，严重影响居民生活质量水平，经多方协调处理，群租房乱象问题未得到有效解决，两小区业主通过反复上访及拨打12345市民热线反复投诉万象美物业服务不到位、不作为。
“应广大业主对两小区更换现物业企业的诉求，港沟街道办事处按照《山东省物业管理条例》、济南市委组织部等三部门联合下发的《关于以党建引领规范和加强社区物业服务管理工作的意见 (试行)》（济组通字〔2019〕12号）等有关国家法规、政策规定，委托港沟街道保利花园社区居委会临时代管点翠园、兰亭居两小区(因点翠园、兰亭居入住人数未达到成立社区居委会的标准)，在区物业科指导下，保利花园社区居委会配合街道物业管理办公室启动点翠园、兰亭居两小区是否更换物业征询业主意见工作。”王科长说。自2020年9月27日起发布公告通过腾讯文档、电子邮箱、现场投票三种方法征求广大业主是否更换物业。其中点翠园小区同意更换物业人数1136票，占业主总人数比例是71.49%，占建筑总面积面积数比例是69.02%；兰亭居小区同意更换物业人数1314票，占业主总人数比例是70.99%，占建筑总面积面积数比例是68.79%。该表决结果达到《物权法》第76条规定更换物业企业双过半要求的法定条件，表决结果依法具有法律效力，符合相关法律要求，在两小区广大业主支持下依法罢免万象美物业公司。
随后，依据全体业主通过的选聘新物业企业方案，按照《文旅城点翠园、兰亭居选聘新物业服务企业方案》规定进入招投标环节，由招投标公司组织综合评审，选聘出万科物业服务有限公司入驻两小区为居民提供物业服务。目前，万科物业已与港沟街道办事处物业管理办公室、保利花园社区居委会签订物业服务合同。
王科长强调，更换物业公司的整个过程都是合法合规的，参与投票的人员均是来自两个小区的业主，无论是通过哪种方式参与投票，街道办这边都有他们实名认证的材料。目前面临的难题就是万象美公司拒不交接。
杨先生告诉中国商报法治周刊记者，上述统计中，两小区相加共计2450户同意更换物业的说法就是数据作假最好的说明。
据其介绍，两小区共计业主3381户，业主入住不满一年，实际入住业主200余户，入住率不足10%。正是因为群租房问题引发200余户入住业主不满，从而导致投诉和电视问政。假设剔除这200余户入住业主，其质疑剩余业主在没有入住该小区的情况下是如何感受到万象美公司的物业服务？又是如何对万象美产生不满？投票结果完全不符合逻辑。
杨先生认为，根据《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，港沟街道办事处委托保利花园居委会代行两案涉小区业主委员会职责的行为属于超越职权、滥用职权。万象美作为前期物业服务企业，不应当被非法解聘，港沟街道办事处的行为侵犯了公司合法的合同权益和经营自主权。
此外，万象美公司的代理律师毕思虎告诉中国商报法治周刊记者，在此次解聘与选聘新物业服务企业的过程中，港沟街道办事处超越了法律赋予的街道办事处依法指导与监督业主大会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷的权利。以行政职权强行干预民事纠纷，堵塞了法律规定的发生物业服务合同纠纷应有的维权途径。
中国商报法治周刊调查发现，就更换物业公司一事，万象美公司曾在2020年8月、11月分别向港沟街道办发出法律风险提示函，但港沟街道办并未停止招标流程。
疑似非业主人员带头起哄
2020年12月19日，港沟街道办事处物业管理办公室向万象美公司发出通知书，要求次日上午10：00停止对小区物业服务工作，保洁、安全人员以及与工作交接无关人员需全部撤离。四天后，港沟街道办事处物业管理办公室再次发出通知称，自2020年12月20日至12月27日，按照山东省物业管理条例第二十七条准备移交物业服务用房和相关资料，截止12月27日的物业费、代收水电费明细和维修资金明细，订于12月27日上午10:00起配合万科公司进场提供物业服务。
图为济南市历城区住建局作出的限期整改通知书 | 受访者供图
由于拒不交接和资料移交等工作，2020年12月25日，济南市历城区住房和城乡建设局向万象美公司发出限期整改通知书，其中明确，根据《物业管理条例》相关规定，现责令该公司自收到本限期整改通知书之日起3日内，在港沟街道办事处和居委会的监督下，与新物业公司完成工作交接和资料移交工作。逾期未完成，将按相关法律规定移送行政处罚，并对该公司予以企业信用惩戒。
对此，万象美公司代理律师毕思虎表示，根据《山东省物业管理条例》《济南市物业管理办法》相关规定：解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。因此，该交接程序并不合法，万象美公司无法按照街道办事处要求的日期完成交接。
值得注意的是，业主高女士告诉中国商报法治周刊记者，2020年12月26日有人在业主群里发通知称，建议所有人于12月27日上午都去物业办公室处退装修押金，否则一旦万象美公司跑路便收不回押金。为此，12月27日，近100位业主前往物业处退费。但当他们去之后发现，万象美公司根本没有要跑路的迹象，而且现场有工作人员负责记录要退费业主的相关信息。
“当时现场有四五位自称‘业主’的人在前面烘托气氛，令人感到奇怪的是，他们也不退费，手里拿着手机或者摄像装备在拍摄现场情况。我当时感觉不对劲，装修押金没退就回家了。”高女士表示，和她一同的去的其他业主可以确定，那四五位不是该小区业主。
针对上述情形，保利花园社区居委会相关负责人高先生表示，2019年确实有人闹着要换物业，但经了解，应该是融创开发商组织业主提出罢免万象美公司，但今年提出要更换物业的则确实系该小区业主，不存在“职业物闹”行为。
关于万象美公司向法院提起行政诉讼一事，高先生说，更换物业公司是在历城区物业科的指导下，并咨询了济南市物业协会中的律师，两者都表示整个流程合法合规，只要征求业主的真实意愿即可。至于万象美公司所说的程序违法或超越职权，均站不住脚。目前，港沟街道办事处物业科和政法科已经着手处理业主装修押金一事，将会督促万象美公司一一退还。此外，历城区物业科就交接一事已对万象美公司进行了约谈，但后者坚持走完司法程序后再进行。
据了解，2021年1月4日，历城区港沟派出所对万象美公司进行了约谈，针对仍未撤出该小区原因，万象美公司表示，希望走完司法程序之后再做处理。
1月12日，济南市高新区法院一位工作人员向中国商报法治周刊记者回应称，目前万象美公司已缴纳案件诉讼费用，受理案件通知书将会以快递形式发出。
关于此事进展，中国商报法治周刊将继续予以关注。（记者 李海洋 韩湘子）