luda 围绕买房的人，总要有这种困惑。
明明房价已经这么贵了，普通人要节省30年才能买房，为什么还有那么多人买房？
特别是徐州，房价被夸大到上涨了4年半，继续狂奔。
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要知道这4年半的时间里，2017年之后的北上广深都是一片静淡横盘，直到2019年深圳才缓过来开始走出上涨行情，2020年上海广州才继续跟上。
而北京的楼市调控依旧严厉，只不过土地市场稍微松了口气。
所以我们可以看到，即使是一线，也从未发生过徐州这种，房价可以一直一直涨的现象。
但有人不服，说一线城市有实力管控房价，即使不依靠卖地的土地财政收入，也能很好的发展城市建设。
好，那我们转身去看徐州对标的苏南地级市。
如今的苏锡常是什么样的呢？
一片冰冷。
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苏州从去年7月约谈之后，出台了最严格的调控政策来锁死市场流动，如今的二手房普遍跌了15%。
今年，无锡比约谈的常州还要早一步出调控政策，常州次之。
不得不承认的是，徐州在苏北是很强，但苏南楼市尚且是如此，所有的利好都敌不过政策的威压。
所以如今在徐州买房，就一定不能避开这几个问题：
大趋势下，徐州楼市到底会怎么走
未来在徐州怎么买房？
关于徐州楼市为什么一直涨，今天我们重点来聊聊一个词，预期。
首先买房人是有预期的。我们每个人去买房的时候，肯定都是奔着房价上涨的势头去的。
没有人会希望这个月买入的房子，下个月就跌个10%。
所以越涨越买，是普通买房人用脚投票对于房价走势的判断。
越跌越观望，也是另一种真实的反馈。
那么城市的预期呢？
除了基本面（人口增速、产业结构、经济生产总值、供需关系）等各个维度之外，房价的上涨或下跌都是有规律的。
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房价上涨，从来都是由城市能级，由高到低进行传导的。
因为无论是大面上的政策宽松还是收紧，首先都会到一线，然后是二线，最后是三四线。
朝中有人好办事嘛，嗅觉敏锐的总能吃到第一块肉。
但房价下跌不一样，如今已经开始呈现出反向倒退的趋势。
东三省在跌，青海、山西、安徽等经济较弱城市的房价也在跌。离徐州最近的淮北就是典型例子，如今房价都快被萧县赶超了。
为什么？资源枯竭型城市的基本面支撑不了未来的房价。
而苏南的跌，则是完完全全的政策干预。
想告诉大家什么：如果一座城市的基本面足够强，长期一定还会上涨的，因为城市化和通胀还会持续。
短期的下跌，多数是政策的干预和供需的矛盾。
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但基本面薄弱的城市，未来还会持续下跌，直到鹤岗那样，5万就可以买一套3房。
那么站在我个人的角度，对于徐州的预期是怎么样的？
1、徐州有基本面支撑，淮海经济区老大当之无愧，长线来看徐州的房价依旧会上涨。
但很难再有暴击，类似2009、2015年那样的全国行情已经一去不复返了。
各位请理性认清一个事实，徐州涨到顶也就是苏南地级市水平，如今的阀值，已经到了逼近阶段。
所以徐州的投资，只能做长线。
2、再泼个冷水，不可能会有淮海省。要发展中部，不可能依靠江鲁皖豫几个中等生带差等生，就能拼起一个新的班底。
淮海经济区不是什么大利好，因为是徐州补血其他城市，除此之外最大利好是徐州虹吸他们的人口。
跨省协同，历来都是一件大难事。
徐州最聪明的办法，就是抓紧苏南大腿，就像最近频繁和无锡合作搞产业园区一样，双方共赢。
3、短期来看，徐州会有调控风险。
苏南都逃不过政策大手，徐州不可能会有例外。
限售已经收到3年了，那么还可能收紧哪些？
不可能一杆子做到外地限购，这对徐州太伤了。
可能会有：限购2套，提高2套首付，限售3年变4/5、土地双限（限地价限房价）等一系列措施。
大家有没有思考过，徐州二手房市场到底是怎么样的？
一个成熟的城市，其实房地产交易应该是以二手房成交占主导的。
因为没有成片的土地和住宅供应，存量的二手房才是主流。就像上海每年二手房可以成交20多万套，是新房的3倍还多。
但徐州不同，这是一个还未成熟的以新房为主导的市场。
新房和二手房最大的差别，一个是政策市，一个是纯正市场化。
我和一些房地产营销口的人深入交流过，也推心置腹聊过一些东西。
三四线城市做房地产营销，最忌讳就是给楼盘降价，不到万不得已绝不会有楼盘打折，有时候还会买通当地的媒体，告诉大家房价要涨。
原因只有一个，主动降价的结果只有一个——“等死”。
因为人们的买房心理就是越涨越买，大家认为房子价格下降，那么未来肯定会进一步下降。
徐州新房的确是在涨，那么二手房呢？
有价无市。
为什么？
徐州没有靠谱的二手房数据，都是安居客、贝壳这些第三方机构参考，如今徐州的房东挂牌价都想挂的高高的，但真实的情况是，徐州人对于二手房的接受度还比较弱。
因为新房更有冲击感，既可以满足“新房癌“，售楼处的豪华气场、样板间的精美装修、售楼小姐的精致妆容，都可以让人立刻下定。
但是徐州的二手房市场信息不透明，所以大家永远看不清真实情况。
徐州的买房人，真的可以多关注关注有竞争力的二手次新（房龄5年，品质经过时间沉淀）。
反观这个时候的新房，宁愿不买也不要仓皇买错。
最后总结给大家几个建议吧
1、徐州自住可以买，未来也值得买，但是要做好长期持有的准备。
短期会有政策调控风险，十一假期、年底是两个窗口，下半年开发商到底会不会打折，这两个节点是最值得参考的。
2、徐州主城区有东南西北。无论你买在哪里，只有两个参考标准：核心区、地铁。
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地铁大家都理解，核心区是什么意思？
比如新城区的奥体、市政府周边就是核心区，而棠张就属于外溢板块。
同理大庙、大吴也是外溢板块。
核心区是一个城市投入发展的重点：政策支持、资金最多，配套导入、产业迁移，所以对于增值来说都是最快的。
其它板块不是说一定起不来，而是一方面溢价已经过高，另一方面担心大家等不起。不要忘了新城区也经历了将近20年的发展。
3、学区资源强，可以走出独立行情。
学区房是最奇特的市场。
因为学区对房产的影响，超乎我们的想象。
在某种意义上，学区房的价值更多是教育资源和成长圈层，房子只是附带品，这种观念已经成为大家的共识。
所以往远了看，有北上广深的过道学区，单价可以卖到15万以上，因为面积小总价低，学票反而比房子重要。
往近了看，萧县这种县城的新房涨幅，也是因为买房才可以入学导致的。
而上海在前三年的静淡行情，涨幅最大的也是学区房。
所以未来，请大家多关注学区房这种硬通货市场。
4、绝对品质，改善自住需求。
这里并不是说豪宅别墅，而是在徐州市场上，结构性里购买力最好的那一层。
比如说单价1.5万-2万这个相对值，未来会是最保值的。
因为地段更佳、配套更足、品质更好。
5、供应稀缺甚至供不应求的板块。
徐州这么大，为什么板块的涨幅可以差距这么大。
大家可以去看看几个片区的供应，会发现市区、东区、新城区、西区的新房都是供应稀缺的。
而南区、北区和贾汪，因为供应充足，往往涨幅都会集中在优势板块，比如靠近地铁、靠近核心地段和兼具品质的新房。
6、当前便宜的新房能不能买？
能买。但是要有强有力的单要素支撑，比如说地铁、学区、配套或者品质，至少满足其一。
当前有迫切置业需求的，有条件建议大家看看徐州的二手房。
希望徐州这一波行情，大家可以不被未知的调控误伤，也不要过分乐观瞎买。
十一假期，可以做好看房的前置计划了。
希望大家都能在徐州，买到真正意义上的好房子。